王新春与张某某、侯淑兰不当得利纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：王新春，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍地:陕西省汉中市勉县，现住河北省廊坊市安次区。
委托诉讼代理人：李少卿，河北金光律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍地：北京市东城区，现住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：赵明程，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，北京市东城区，系被告张某某之子。
被告：侯淑兰，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住河北省廊坊市安次区。

原告王新春（反诉被告）与被告张某某（反诉原告）、被告侯淑兰不当得利纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王新春及其委托诉讼代理人李少卿，被告张某某及其委托诉讼代理人赵明程，被告侯淑兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王新春诉称，2004年11月，原告经过码头镇东辛庄村村民委员会从被告侯淑兰处购买三间旧房。2011年11月份，被告张某某以该房继承人身份起诉，要求确认房屋买卖协议无效，并要求返还房屋。2013年10月，贵院作出（2012）安民初字第131号民事判决书，判定原告与被告侯淑兰达成的房屋买卖协议无效，并判决将房屋返还给被告张某某。同时该判决书认定原告买房后所投入的修建房屋及院落的损失可另行主张权利。
原告买得的三间属于陈旧的土房，且没有院墙和其他设施，原告买房后，对房屋进行了修缮，建起了院墙，修房时买了砖、石棉瓦、木檩、门窗、沙子、水泥、白灰、清理场地废物等共计投入43735元。2012年因房屋老化，原告又对房屋进行了维修，花费材料费、装修费共计8019元。另外，由于原告自2004年就已经购买该处房屋，并且对该房屋进行了精心管理和维护，致使诉争房屋宅基地已经自然增值，被告应赔偿原告因此而受到的增值损失5万元。为维护原告合法权益，特起诉至贵院，请求人民法院依法判令：1、被告张某某赔偿原告修建房屋、院落及其他经济损失101754元，被告侯淑兰承担连带责任；2、本案诉讼费由二被告承担。
被告张某某辩称，对原告全部诉讼请求均不认可。1、原告并非善意购买，是投资性的，是在张某某不知情的情况下购买的。2、诉讼主体不符，张某某是受害者，不是受益者，卖房的是侯淑兰，并非张某某，卖房钱款受益人是侯淑兰。3、对东辛庄村村民委员会证据不认可，没有盖章，村委会没有权利出卖张某某私有的房屋。
被告侯淑兰辩称，不认可原告的主张。
反诉原告张某某反诉称，王新春于2004年在张某某不知情的情况下，以低于市场价格购买位于码头镇东辛庄村一所院落，进行商业性投资，在院子内盖满猪圈，将原本完好的门窗拆卸，房内家具清空放置饲养使用物品。因为王新春只为饲养而不维护该房屋，导致房顶长草，墙体开裂、外立面墙体青砖粉化严重，无法正常居住。张某某于2011年11月知晓房子被卖，并第一时间找到王新春协商未果，于是诉至法院，王新春于判决前夕将房屋掩盖式维修，2013年11月判决返还张某某房屋。时至今日，王新春多次撕毁法院强制封条，私自撬锁进入该房屋霸占至今，后又以其为真实房主身份欺诈本村不知情村民7万元购房款，其行为导致反诉人至今靠租房度日并产生高昂租房费用，在心里、精神上造成巨大伤害。根据法律规定，王新春购买房屋为恶意行为，请求人民法院依法判令：1、王新春将院落恢复原貌；2、王新春赔偿房屋后期维修费及逾期（自2013年10月19日开始）归还房屋损失共9999元。
反诉被告王新春辩称，1、反诉原告所述与实际不符，王新春购买涉案房屋前该房屋一直无人居住，是三间土房，没有院墙，在2004年购买该房屋后所有权属于王新春，其对房屋及院落进行维护和管理，是合情合理的，是行使自己的权利，并不是进行商业投资，王新春对该房屋的使用使该房屋的使用价值大幅提升。2、反诉原告所述王新春霸占房屋不成立，自法院做出判决后王新春一直对该房屋进行有效维护和管理，并居住，居住至2017年11月16日，至今王新春也没有得到当初买房所花费的全部房款，所以王新春占有该房屋是合情合理的。
经审理查明，侯淑兰于2005年将坐落于廊坊市安次区码头镇东辛庄村房屋三间（集体土地建设用地使用证号为安集建（1996）字第04230297号，土地使用者张少先、土地类别住宅用地、用地面积453.6平方米、南北长37.8米、东西宽12米）出售给王新春，王新春向侯淑兰支付购房款2600元，王新春入住该房屋并在该房屋院落的东侧、西侧、南侧修建了砖制院围墙，在院落里修建了猪圈。侯淑兰系涉案房屋宅基地使用人张少先（已故）的孙媳，其出卖上述房屋时及事后均未取得权利人张某某的同意。王新春户籍地为陕西省勉县。
张某某系涉案房屋宅基地使用人张少先（已故）的女儿，2013年10月9日，张某某以继承人身份向本院起诉主张对涉案房屋的权利，本院作出（2012）安民初字第131号民事判决书，判决侯淑兰与王新春之间达成的买卖协议无效，侯淑兰、王新春将该房屋返还给张某某，侯淑兰于判决生效后三日内将购房款2600元返还给王新春。
王新春庭审中自认于2017年11月16日搬离涉案房屋。
庭审中，原告王新春出具孙炳祥的证明一份，用以证明王新春因装修涉案房屋花费材料费8019元；出具王新春制作的明细表，用以证明买房及装修材料费及其他费用共43735元；要求赔偿涉案房屋及宅基地自然增值5万元。
庭审中，反诉原告张某某提交以下证据：1、丁思云、王柏共同出具的证言一份，证明原告自2004年购房后即搬到该房屋居住，并购买砖（价格为一毛二每块）将原本院墙推倒翻建及盖猪圈9个（现猪圈仍存在），证明原告王新春维护装修情况。2、预算单一份，证明2008年期间在东辛庄村盖三间正房加院墙费用为19970元，证明原告所述花费43735元的装修费不真实。3、东辛庄村村民委员会出具的证明一份，证明涉案房屋为砖木结构，不是土房。4、被告于2013年5月份拍摄的涉案房屋现场照片一张，证明该房屋2013年5月份未装修，只有猪圈。5、被告于2018年7月拍摄的涉案房屋现场照片19张，证明该房屋内部并未进行装修，房后墙根砖头粉化严重。
庭审中，反诉原告提交北京卓众文化传媒有限公司出具的证明一份，证明2015年6月至2017年9月张某某及赵明程租房的事实。
上述事实有当事人当庭陈述，原、被告双方提交的证据及庭审材料在案佐证。
一、关于本诉被告张某某、侯淑兰是否应当共同赔偿本诉原告王新春修建房屋、院落和增值损失101754元的问题。

本案中，侯淑兰将涉案房屋出卖给王新春，侯淑兰与王新春之间买卖协议已经被本院（2012）安民初字第131号民事判书认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。王新春作为涉案房屋买受人未能举证证明侯淑兰出卖涉案房屋系受涉案房屋权利人张某某的授权或得到其事后追认，故其要求张某某承担修建房屋、院落等101754元的损失赔偿责任的主张依法不能支持。侯淑兰在明知未经权利人张某某同意的情形下，将涉案房屋出卖给王新春，事后也未取得张某某的追认，对因合同无效造成王新春的损失存在过错，应当承担相应的赔偿责任。王新春本人未能证明其是所购涉案房屋所在农村集体经济组织成员，对涉案房屋及宅基地的真实权属情况未尽到合理的谨慎注意义务，对其主张的修建房屋、院落等投入造成的损失也应承担适当责任。当事人对自己的主张有责任提供证据证明，王新春主张的损失赔偿款101754元，提交证据有：孙炳祥书面证言一份，证明买房后对房屋进行室内及室外装修的费用8019元；王新春制作的第二次装修室内外费用明细清单一份，证明第二次装修花费43735元；其余5万元赔偿款项为该房屋及宅基地自然增值未提交证据，亦未向本院提交房屋及宅基地现状价格鉴定的申请。张某某、侯淑兰均不认可王新春对涉案房屋进行修缮的费用，仅认可王新春在院落里修建院墙及猪圈。本院认为，王新春现有证据不能证明其主张的对房屋装修费用损失，因宅基地系农村集体经济组织所有，依法未经批准不得转让，故王新春主张的5万元宅基地及房屋增值损失赔偿事实亦无法认定，故对其该项主张依法不予支持，因张某某、侯淑兰均认可王新春修建了涉案房屋宅基地上的院子的围墙和猪圈，本院考虑到王新春对涉案房屋实际维护使用和院落围墙的修建使用情况，综合考虑侯淑兰、王新春在买卖涉案房屋时过错程度，结合房屋维护和院墙修建时市场价格及王新春实际使用受益情况，酌定侯淑兰应向王新春支付维护房屋及院落赔偿款共计4000元。
二、关于张某某反诉诉求要求王新春赔偿其租房损失为3999元及赔偿房屋恢复、清理猪圈、院落清理费用6000元的问题。
权利人依法对特定的物享有直接支配和和排他的权利，本案中，张某某作为涉案房屋的权利人依法对该房屋具有的处分权受法律保护，对侵害上述房屋处分权造成损害的，张某某有权请求损害赔偿或请求承担其他民事责任。根据本院（2012）安民初字第131号民事判决书认定的事实及本案查明事实，均认定侯淑兰未经张某某同意而擅自出卖涉案房屋，张某某提供的现有证据不能证明王新春购买涉案房屋时明知涉案房屋实际权利人是张某某，更不能证明王新春系与侯淑兰恶意串通共同侵害张某某的房屋处分权，故对张某某反诉要求王新春赔偿其房屋恢复原状、清理猪圈垃圾费用6000元的主张，本院依法不予支持。另张某某要求因王新春逾期（自2013年10月19日开始）归还房屋发生的租房损失3999元的主张，因张某某提交的现有证据不能证明其主张事实，并且在本院作出（2012）安民初字第131号民事判决书判项确定的是侯淑兰、王新春将涉案房屋返还张某某，亦未确定返还日期，故对张某某赔偿租房损失3999元的反诉请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告侯淑兰于本判决生效之日起三十日内向原告王新春支付赔偿款4000元；
二、驳回原告王新春的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告张某某的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1167元，由原告王新春负担1121元，由被告侯淑兰负担46元；反诉受理费25元，由反诉原告张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判长 任增军
人民陪审员 许朝敬
人民陪审员 王颢璋

书记员： 杨影