王杰与上海新鸣龙商贸有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：王杰，男，1993年7月6日出生，汉族，户籍地安徽省。
　　委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。
　　被告：上海新鸣龙商贸有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：李海英，执行董事。
　　委托诉讼代理人：孙波，上海嘉富诚律师事务所律师。
　　原告王杰诉被告上海新鸣龙商贸有限公司(以下简称“新鸣龙商贸公司”)确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法先适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王杰及其委托诉讼代理人李继生、被告新鸣龙商贸公司的委托诉讼代理人孙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王杰向本院提出诉讼请求：1.判令确认涉案房屋《租赁合同》无效；2.判令被告退还已收租金和商场管理服务费人民币(币种下同)84,047元(租金与管理费16,666元/月)；3、判令被告退还押金2,000元；4、判令被告赔偿原告装修损失603,959元。
　　事实和理由：2016年9月9日，原、被签订房屋租赁合同，约定被告将其位于上海市闵行区浦江镇召楼路XXX号的二楼建筑面积约380平方米房屋出租给原告开设足浴店使用，被告保证该房屋有产权证，并可提供给原告示办理相关证照。原告对此信以为真，对房屋进行装修，购置相关配套设备，但在向相关行政部门申请证照时却发现涉案房屋没有产权证，无法办理证照，而且被告竟然欺骗原告，提供虚假房产证给原告。2017年3月21日，政府部门认定涉案房屋系违法建筑。被告明知房屋是违法建筑，采用隐瞒真相、欺骗原告的方式，给原告造成巨大损失，故原告遂诉诸法院要求判如所请。
　　被告新鸣龙商贸公司辩称，1、房屋的确没有产权证，但这系历史遗留问题，相关部门是同意继续租赁使用的，故合同效力由法院依法确认；2、关于龙某某转账，由于龙某某本人与被告之间也有租赁关系，故原告提供的龙某某转账支付的款项不能直接证明系其为原告支付的租金；3、被告收到过押金2,000元，被告仅认可收到其有做账收据存根的38,666元(包括押金2,000元)；4、对评估结果无异议，但是原告未按合同经营，租赁合同约定房屋用途为会所，而原告用于经营足浴店，合同租期为一年，原告装修却使用了半年，根本无法回本。原告一直在经营，而营业执照的办理需要双方配合，其他租户均能办理，唯独原告无法办理，故过错并非在被告。房屋目前未拆除，按原告述称，房屋其已于2017年3、4月期间由被告收回，但2017年4月-9月，原告还在缴纳租金，本身就自相矛盾，而被告直到2018年春节后才收回房屋，被告对装修损失并不存在过错，而且合同约定原告装修应当先与被告协商，经被告同意后方可进行，故被告对装修损失不予赔偿。
　　经审理查明：2016年9月9日，原告王杰(作为出租方，签约乙方)与被告新鸣龙商贸公司(作为承租方，签约甲方)签订《租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的铺位坐落在上海市召楼路XXX号的二楼，该铺位建筑面积380平方米，无公摊；甲方作为该铺位的权利人与乙方建立租赁关系；乙方向甲方承诺该铺位作为足浴经营使用，保证铺位不转让、抵押给第三方，并遵守国家和上海市有关铺位使用和甲方管理的规定；甲方于2016年9月9日前向乙方交付该铺位，铺位租赁期自2016年11月1日起至2017年10月31日止，租期1年；租赁期满，甲方有权收回该铺位，乙方应如期返还；签订此合同后，乙方必须在入驻甲方后，将营业执照注册到甲方所在地，乙方如连续15天无故不开门营业，甲方可单方面终止合同、已收费用不退还(甲方不承担任何责任)；甲乙双方约定该铺位年租金总计186,320元，租金按季付，下一期租金在上一期租金期满前一个月付清；租赁关系终止时，甲方收取的保证金扣除用以抵充合同约定的乙方承担的费用外，剩余部分在三个月内无息返还乙方；租赁期间，乙方需装修商铺的，必须向甲方提出申请，并经甲方同意方可装修，装修所产生的垃圾，乙方需并交纳垃圾清运费300元；除本合同规定外，乙方另需装修或增设附属设施和设备，应事先征得甲方的书面同意，甲方同意乙方在不损害房屋结构的前提下对承租房进行装修，可在指定位置进行店名的安装，费用由乙方承担，租赁期满或合同解除后该所有装修装潢无偿归甲方所有；甲方可协助乙方办理相关营业执照和税务登记证明；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满的5日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还铺位的，乙方应按铺位日租金的200%向甲方支付该商铺占有的使用费，乙方返还该铺位应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。上述合同还对双方的其他权利义务做了约定。
　　2017年3月21日，浦江镇整治违法建筑工作领导小组办公室发出《告知书》一份，上载：“各违法建筑承租人(曼威8号会所)：你(单位)租用的召楼路XXX号的房屋经相关职能部门认定属于违法建筑，根据中央和市委关于依法治国和生态文明建设要求，进一步推进闵行区‘全面调结构、深度城市化’发展战略，我区现正在积极开展拆违和环境综合整治工作。我镇为了贯彻区委政府关于我区‘决胜2017’拆违行动的方针、政策，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《上海市拆除违法建筑若干规定》的相关规定，即日起区、镇相关执法部门将对你处承租的违建房屋开展拆违整治工作。请你(单位)配合拆除工作，在接到本通知书后于2017年4月10日前自行搬离、清除违法建筑内的各类相关物品，逾期不搬离、不清除的，相关执法部门将按照相关政策规定对该处的违法建筑进行强制拆除，一切后果由你(单位)自行负责”。
　　审理中，经原告申请，本院依法委托上海同济工程咨询有限公司对涉案租赁房屋内的原告装修工程造价进行评估，鉴定意见为：经鉴定，对本市闵行区浦江镇召楼路XXX号二楼(建筑面积380平方米)房屋内原告装修工程造价为598,664元；残值建议：根据鉴定部门现场勘察判断其装修合理使用年限为6年，按照年度分摊折旧法，折旧率为83.42%(从2016年11月1日起至2017年10月30日止)计算折旧后现值金额为：499,406元；争议部分(房顶搭建厨房)工程造价为5,295元。原告为此次鉴定支付鉴定费24,000元。
　　诉讼中,原告确认租金与管理费为16,666元/月，其通过案外人龙某某以微信转账方式向被告支付租金37,381元,龙某某银行转账支付10,000元,原告现金支付16,666元,租金共计84,047元,另原告还支付被告押金2,000元，目前租金及押金收据均已遗失；被告则认为对案外人所1的款项金额予以认可，但是案外人龙某某与被告之间另有租赁关系，双方之间也有租金往来，以此不能证明案外人的某某与原告应付的租金有必然联系，被告仅认可在被告处有做账收据存根的租金金额36,666元及押金2,000元，其余不予认可。此外，原告还称其于2017年3、4月期间将房屋交还于被告，被告予以否认，并自认于2018年春节之后收回房屋。
　　以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《告知书》、付款记录及原告向本院申请由鉴定部门出具的《鉴定意见书》，被告新鸣龙商贸公司提供的《租赁合同》、门牌证明、场地划分证明、函等证据及当事人庭审陈述为证。
　　本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案《租赁合同》所涉的房屋即上海市闵行区召楼路XXX号，双方庭审中均确认房屋并未办理产权证，虽然被告提供了闵行区浦江镇人民政府的函，但该函内容针对的仅是关于改变建筑物使用性质，双方又都未能进一步提供证据证明系争房屋具有合法性，故原告与被告之间签订的《租赁合同》应属无效。原告主张要求确认双方之间的《租赁合同》无效之请求，符合法律规定，本院予以支持。
　　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。关于原告主张的要求被告返还已收取的租金和商场服务费的请求，本院认为，双方签订的《租赁合同》虽然无效，但原告实际占有使用房屋期间产生的使用费，仍应参照合同约定的标准向被告支付房屋占有使用费。原告认为已在2017年3至4月期间将房屋交还于被告，却未能提供证据加以证明；而且原告主张的租金和商场服务费金额还涉及到案外人支付部分，根据被告提供的证据及案外人到庭作证陈述，案外人与被告间确曾有租赁关系，也有租金往来，故该部分金额中还涉及到案外人利益，退一步而言，即便如原告述称案外人所某2的款项亦属原告所交租金，在原告占有使用房屋期间，原告仍应参照约定支付房屋占有使用费，其要求出租人返还已缴纳的租金和商场服务费也无法律依据。综合以上分析，原告主张要求被告返还已收取的租金和商场服务费之请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的押金2,000元，被告予以确认，原告要求被告返还押金2,000元，本院予以支持。至于原告主张的装修损失，双方对于合同无效之后果都存在过错，应由双方当事人按过错责任分担装修现值损失。原告在签订合同时明知合同履行期限仅为1年却仍愿意花费巨额用于装修，被告则明确不同意利用现有装修，故本院结合双方对于合同无效各自过错程度、承租人对装修的实际使用时间等因素，参照鉴定意见书确定的装修物现有价值(含争议部分)，酌定被告补偿原告装修损失15万元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
　　一、原告王杰与被告上海新鸣龙商贸有限公司于2016年9月9日签订的《租赁合同》无效；
　　二、被告上海新鸣龙商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王杰押金2,000元；
　　三、被告上海新鸣龙商贸有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告王杰装修损失150,000元；
　　四、驳回原告王杰的其余诉讼请求。
　　案件受理费10,793.41元，由原告王杰负担7,555.39元，被告上海新鸣龙商贸有限公司负担3,238.02元；鉴定费24,000元，由原告王杰负担16,800元，被告上海新鸣龙商贸有限公司负担7,200元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：王晓蕾

书记员：李  珺