王某某与周某2、高某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：万雪君(系原告王某某的丈夫)，住同原告王某某。
　　委托诉讼代理人：王常栋，上海理研律师事务所律师。
　　被告：周某2，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：高倩，上海明庭律师事务所律师。
　　被告：高某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住山东省。
　　被告：周1，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住同被告高某某。
　　法定代理人：高某某(系被告周1的母亲)，住山东省沂水县杨庄镇常家庄村XXX号。
　　第三人：上海紫高房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区高桥镇清溪路XXX号XXX幢XXX室。
　　法定代表人：潘海英，总经理。
　　委托诉讼代理人：戴晶晶，上海市金石律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱文斐，上海市金石律师事务所律师。
　　原告王某某诉被告周某2、高某某及第三人上海紫高房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，后依法转入普通程序审理，于2018年2月8日公开开庭进行审理，原告王某某及其委托诉讼代理人王常栋、被告周某2及其委托诉讼代理人高倩、第三人上海紫高房地产发展有限公司的委托诉讼代理人戴晶晶到庭参加诉讼。于2018年4月26日第二次公开开庭进行审理，原告王某某及其委托诉讼代理人王常栋、被告周某2及其委托诉讼代理人高倩到庭参加诉讼。后因本案的处理需以另案的处理结果为依据，本院于2018年6月6日裁定中止审理。恢复审理后，原告王某某申请追加周1为共同被告，本院予以准许，并于2018年12月20日第三次公开开庭进行审理，原告王某某及其委托诉讼代理人王雪君、王常栋、被告周某2及其委托诉讼代理人高倩到庭参加诉讼。经本院依法传唤，被告高某某(暨被告周1的法定代理人)未参加历次庭审，第三人上海紫高房地产发展有限公司未参加第二、三次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告王某某向本院提出诉讼请求：1.三被告办理将上海市浦东新区草高支路XXX弄XXX号XXX室(以下简称1402室)房屋产权登记在被告周某2名下的手续，第三人上海紫高房地产发展有限公司予以协助；2、被告周某2取得产权登记后配合原告办理将1402室房屋产权变更登记至原告名下的手续。事实与理由：1402室房屋是动迁安置房，动迁权利人为被告周某2。2010年9月8日以及2012年6月7日原告与被告周某2、高某某签署两份《不可撤销承诺书》，约定由原告购买1402室房屋。2010年9月8日被告周某2出具的《收条》载明价格为每平方米10,500元(人民币，下同)。1402室房屋面积为87.35平方米，故按实结算总价为917,175元。原告支付购房款共计113.2万元，已完成付款义务，并于2013年12月底入住至今。1402室房屋目前已经具备过户条件，但因被告周某2一房三卖，至今不能办理过户手续，故诉至法院，诉请如前。
　　被告周某2辩称，不同意原告诉讼请求。周某2、高某某系夫妻关系，生育儿子周1。高某某、周1目前在山东生活。周某2因去山东养牛而向原告借钱，原告与周某2与之间是借贷关系，不是房屋买卖关系。被告没有收到原告所称113.2万元，仅收到97.7万元。
　　被告高某某、周1均未作答辩。
　　第三人上海紫高房地产发展有限公司述称，其是房屋开发商，目前可以办理产证，第三人可以协助办理。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：被告周某2与高某某系夫妻，生育一子名周1。2010年7月9日，上海市浦东新区海滨村白水洞宅XXX号房屋遇动迁，被拆迁人为被告周某2(安置人被告高某某、周1)，1402室房屋系动迁安置房。同日，上海卓盛房地产经纪有限公司(甲方)与周某2(乙方)签订购房款留存协议，将拆迁补偿款24万元作为乙方的安置房购房款留存于甲方。
　　2010年9月8日，原告王某某(乙方)与被告周某2(甲方)签订不可撤销承诺书，载明“兹因甲方承诺人等欠乙方钱款人民币壹佰捌拾万元整，无力偿还，现经甲方承诺人全家和乙方协商一致，决定将甲方承诺人位于浦东高桥A-01地块顶楼复式(面积86.00平方米)按实际平方计算的房屋抵给乙方用于还债。至此，该房屋所有权归乙方所有……”落款处有甲方周某2、乙方王某某、中介方刘某某签名。当日，王某某转账给周某245万元，周某2出具收条，载明“今收到王某某购浦东高桥A-01地块，面积约86平方米，每平方米按壹万零伍佰元整计算(实际平方米计算)。现先付周某2房款人民币肆拾伍万元整，余款到定房的同时再付其余费用有王某某负责。具体事项按双方签订的不可撤销的承诺书为准”。
　　2012年6月7日，被告周某2(甲方)与原告王某某(乙方)签订不可撤销承诺书，载明“兹因甲方承诺人等欠乙方钱款人民币壹佰捌拾万元整，无力偿还，现经甲方承诺人全家和乙方协商一致，决定将甲方承诺人位于浦东高桥紫竹雅苑XXX号楼东单元1402室(面积87.07平方米)按实际平方计算的房屋抵给乙方用于还债。至此，该房屋所有权归乙方所有……”落款处有王某某、周某2、高某某三个签名。当日，周某2出具委托，载明“今有我周某2委托瞿品德出售浦东高桥草高支路01地块动迁房面积86平方米，现有关部分根(更)名或产证办好，在付房款中有瞿品德代收房款人民币贰拾万元正有周某2同意签字为准”，该委托左下侧有注明“上述款已收到”，署名为瞿品德，日期为2012年6月17日。
　　2012年6月12日，周某2出具收条，载明“今收到王某某购周某2浦东高桥A01地块动迁房，现付房款人民币伍万元，总房款内扣除”。2012年10月7日，被告周某2出具借条，载明“今借到王某某人民币伍拾捌万伍仟元正，周某2用浦东高桥动迁房紫竹雅苑XXX号1402室87.7平方米作抵押，据(具)体安(按)双方签订的不可撤销承诺书条款执行”。2013年5月14日，周某2出具收条，载明“今收到王某某购房部分余款叁万元整。到结清时多退少补，如付透从全额购房款中扣还”，落款处有证明人顾某某签名。
　　2013年8月19日，周某2、高某某、周1签订家庭协议书，高某某、周1放弃购买1402室房屋，同意周某2作为该套房屋产权人。2013年8月19日，周某2出具收条，载明“今借到王某某壹拾壹万贰仟正”，落款处有证明人顾某某签名。
　　2013年8月11日，顾某某转账给高某某2.5万元；2013年8月29日，顾某某转账给高某某2万元；2013年9月9日，顾某某转账给高某某3万元；2013年10月7日，顾某某转账给高某某4万元；2013年10月28日，顾某某转账给高某某2万元，故顾某某合计转账给高某某13.5万元。2013年10月23日，王某某转账给顾某某10万元。
　　2013年8月，王某某起诉周某2、高某某民间借贷纠纷，案号(2013)浦民一(民)初字第29116号，该案在审查起诉过程中，双方均同意在立案前委托人民调解，达成如下协议：周某2、高某某于2013年8月31日前共同归还原告王某某借款87.7万元、利息196,155.67元。
　　2013年12月25日，周某2结清1402室房屋全部房款444,371元(包含购房留存款240,000元+购房款204,371元)。
　　2013年12月30日，王某某就(2013)浦民一(民)初字第29116号案件申请执行，和解协议书记载：1、被申请执行人周某2、高某某将1402室抵销(2013)浦民一(民)初字第29116号案件确定的债权、利息等诉讼费用、作为周1法定代理人的高某某对此无异议；2、周某2、高某某自本协议签订之日叁天内将1402室房屋移交给申请执行人王某某，并办理交接手续；3、周某2、高某某待可以办理房屋产权变更手续时，应配合王某某办理等。当日，周某2、高某某出具委托书，委托债权人万雪君、王某某办理1402室房屋物业登记、煤气、水表安装等入户申请手续。之后，王某某入住系争房屋至今。
　　2014年1月30日，王某某转账给周某22万元。
　　2014年3月11日，第三人上海紫高房地产发展有限公司(甲方、卖方)与周某2(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买1402室房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积87.70平方米。
　　2014年12月5日，1402室房屋经核准办理大产证，权证记载竣工日期2013年，建筑面积87.35平方米。
　　另查明：1.2013年12月2日，案外人岳某某与被告周某2签订《动迁房预售预购合同(房地产买卖合同)》约定周某2将1402室房屋出售给岳某某，面积87.7平方米，房屋总价190万元，被告高某某曾实际收取部分房款。嗣后双方未能继续履行买卖合同，岳某某起诉周某2、高某某、周1，本院于2014年8月29日作出(2014)浦民一(民)初字第4257号民事判决书判决：“一、解除原告岳某某与被告周某2、高某某、周1就上海市浦东新区草高支路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁房预售预购合同》；二、被告周某2、高某某、周1应于本判决生效之日起十日内返还原告岳某某购房款40万元；三、被告周某2、高某某、周1应于本判决生效之日起十日内支付原告岳某某违约金10万元。”该案现已生效。2.案外人崔某(乙方受让方)与被告周某2、高某某(甲方出让方)曾签订房屋转让协议，落款日期为2012年6月28日，协议载明：“甲乙双方经友好协商，甲乙同意将上海市浦东新区草高支路1050弄高桥紫竹雅苑XXX号楼1402室(面积87.35㎡)的动迁房屋转让给乙方，先将具体事宜协商如下：一、转让总价含税(包含各种契税)205万元整，大写：贰佰零伍万元整；二、付款方式：协议签订乙方支付甲方定金50万元整，交钥匙过户乙方支付甲方120万元转让房款，房屋过户交易成功(变更至乙方名下)一次性付清转让房款全部余款。”被告崔某、周某2、高某某在落款处签名。同日，周某2、高某某出具收条，该收条载明：“今收到崔某购房定金人民币50万元(伍拾万元整)(上海市浦东新区草高支路1050弄高桥紫竹雅苑XXX号1402室)”。2014年3月，崔某向本院起诉周某2、高某某要求交付1402室房屋，案号为(2014)浦民一(民)初字第9564号，后该案撤诉。2018年3月，崔某就1402室房屋起诉周某2、高某某，案号(2018)沪0115民初21757号房屋买卖合同纠纷，后该案撤诉。2018年6月5日，王某某就崔某与周某2、高某某于2012年6月28日签订的《房屋转让协议》向本院提起确认合同无效之诉，本院经审查认为崔某的购房过程、房屋价格、房款支付等细节均不合常理，不属于善意买受人，并于2018年8月21日作出(2018)沪0115民初42779号民事判决书判决：“崔某与周某2、高某某于2012年6月28日就上海市浦东新区草高支路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《房屋转让协议》无效。”该案现已生效。　
　　审理中，被告周某2表示：其通过刘某某介绍向原告借钱，借了87.7万元，签订《不可撤销承诺书》之前没有写过借条；1402室房屋是抵押，有抵押合同，还约定了还款时间，还款时间未到，原告便让周某2还钱，因房屋涨价，原告答应给周某242万元，然后房屋给原告，之前的债务也抵销，后来42万元一直没给，周某2就把房屋卖给了崔某，周某2共计收到原告钱款99.7万元。对此，原告则表示：其于2010年7月将原有上海市浦东新区高桥镇学前二邨29号403室房屋(建筑面积53.39平方米)出售，并通过刘某某介绍向被告购买了1402室房屋，系置换性购买，不存在借钱给周某2一事，也不存在再答应给周某242万元；原告提起(2013)浦民一(民)初字第29116号民间借贷案件是为了保全1402室房屋，防止周某2反悔；原告已支付113.2万元房款，除了周某2自认的97.7万元，其余13.5万元是由案外人顾某某代为支付的，由顾某某转账至周某2妻子高某某银行卡。
　　原告申请证人刘某某出庭作证，该证人称：其是1402室房屋买卖的中介，周某2因欠债要卖房，证人便介绍双方签订了不可撤销承诺书，为了防止被告周某2反悔，双方还曾去法院做手续，周某2及妻子均确认售房一事，证人称其从未做过借贷中介，并认为既然卖房就不应该反悔。原告对该证人证言无异议，被告周某2有异议，称证人是双方借款的介绍人。原告还申请证人顾某某出庭作证，该证人称：其原告王某某丈夫万雪君的朋友，同时也是被告周某2的表哥，周某2卖房给王某某，万雪君称手头紧，让证人先垫付房款，高某某的银行卡号是周某2给的，证人每次付钱给高某某，周某2都知道的，还打电话催过证人，证人与周某2、高某某并无其他经济往来。原告对该证人证言无异议，被告周某2有异议，称证人确实是其表弟，但周某2没有给过高某某的银行卡号，证人转账给高某某的钱与周某2无关。
　　以上事实，有上海市不动产登记簿、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《家庭协议书》、《不可撤销承诺书》、《房屋转让协议》、委托书、收条、银行交易记录、(2014)浦民一(民)初字第4257号民事判决书、(2018)沪0115民初42779号民事判决书、证人证言及当事人陈述为证。
　　本院认为，被告周某2、高某某、周1已就1402室房屋签订家庭协议书，应视为被告周某2具有处分权。原告王某某与被告周某2之间是房屋买卖抑或借贷关系，是本案的关键争议。系争房屋涉及多起诉讼、争议至今的状况，系被告周某2、高某某将1402室房屋多次出售给他人的行为所致。本案双方虽然基础法律关系的性质存在争议，但原告王某某多次支付给被告周某2钱款、并已实际长期入住系争房屋确属事实；1402室房屋系动迁安置房，双方虽未签订买卖协议，但2010年9月8日签订《不可撤销承诺书》的当日，被告周某2出具的收条以及后续多张收条均明确房款性质、房屋单价等，结合王某某亦长期居住在1402室房屋的事实、刘某某及顾某某的证人证言等证据，双方存在房屋买卖关系的事实，应予确认。被告周某2所称其与原告王某某之间系借贷关系的陈述，依据不足：首先，被告周某2称2010年9月8日所签《不可撤销承诺书》是因为借钱而出具，但未见借条，且该文书出具之前原告与其并不认识、也无经济往来，原告给付周某2钱款也是在《不可撤销承诺书》之后陆续支付；其次，被告周某2称其借款金额为87.7万元，但其自认共计收到原告钱款99.7万元，不符合借贷常理；再次，被告周某2关于双方之间有抵押合同以及原告曾答应给付更多钱款以取得房屋的陈述，均未能举证，相应责任由其自负。关于房款支付，根据相应收条确认的房屋面积、单价，1402室房屋总价为917,175元，其中被告周某2自认已经收到99.7万元，自可确认。关于双方争议的案外人顾某某转账给被告高某某的13.5万元，相关转账发生于2013年8月至12月间，时间与原告起诉周某2高某某借贷案件的调解、执行时间及1402室房屋交房时间相符，且高某某并非完全不参与卖房，结合顾某某的证人证言，该款作为购房款支付给高某某应予确认，故原告购房款已经足额支付，被告应予配合原告办理产权变更手续。需要指出的是，周某2将系争房屋一房多卖显属恶意，但原告王某某在其起诉高某某、周某2借贷案件中未能如实向法院陈述房屋买卖关系，亦显属不当。被告高某某、周1、第三人上海紫高房地产发展有限公司未参加相应庭审，应视为其放弃庭审质证及辩驳的权利，相应后果由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、被告周某2、高某某、周1应于本判决生效之日起十日内办理将上海市浦东新区草高支路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至被告周某2名下，第三人上海紫高房地产发展有限公司予以协助；
　　二、被告周某2在上海市浦东新区草高支路XXX弄XXX号XXX室产权登记至其名下后十日内配合原告王某某办理将该房屋产权变更登记至原告王某某名下的手续。
　　案件受理费21,000元，由被告周某2负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张忠良

书记员：刘  明