王某某、万秀丽与王文某农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

王某某
万秀丽
姜文辉（河北法润律师事务所）
王文某
郝鹏春

原告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市北戴河区。
原告万秀丽，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市北戴河区
二
原告
委托代理人姜文辉，河北法润律师事务所律师。
被告王文某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，秦皇岛市华盛隆电气有限公司后勤职员，户籍地秦皇岛市青龙满族自治县，现住秦皇岛市北戴河区。
委托代理人郝鹏春，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，秦皇岛市华盛隆电气有限公司副总经理，现住秦皇岛市海港区。
原告王某某、万秀丽与被告王文某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理后，依法由代理审判员刘吉健适用简易程序独任审判，后由于案情需要依法转入普通程序，分别于2013年6月28日、7月24日公开开庭进行了审理。原告王某某、万秀丽及其委托代理人姜文辉、被告王文某及其委托代理人郝鹏春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，2007年4月5日，原告万秀丽与被告签订了房屋买卖合同，双方按约交付了房屋与购房价款。被告在取得房屋后，对房屋进行了门窗、院墙等修缮并在院内南侧加建了房屋三间，用于自己及家人的居住使用。现合同履行完毕至今近七年，原告王某某亦未提出过异议，另外二原告系夫妻关系且卖房时原告万秀丽手持买卖房屋的相关权属证书，并有村干部在场见证，足以认定原告万秀丽出卖房屋是经过原告王某某同意的，该房屋买卖协议是原告王某某与被告的真实意思表示。现原告王某某主张原告万秀丽出卖房屋时其在外地做生意并不知情，本院不予采信。
原告王某某、万秀丽与被告之间的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地不得向非本经济组织成员转让或出售，按照房地不可分离原则，农村集体经济组织成员亦不得向非本经济组织成员转让或出售农村宅基地上的房屋，而被告王文某不是蔡各庄村集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了国家相关法律、法规的规定，故双方之间的房屋买卖合同无效。依合同法相关规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告王文某应当将涉案房屋的老房三间及相关的权属证书返还给二原告，二原告应将收取的购房款55000元返还给被告。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告虽对买卖房屋门窗及北院墙进行了修缮，但不能举出证据证明具体数额，亦未申请对涉案房屋价值进行评估，故对被告该项损失不予认定。
关于被告王文某在院内加建的三间房屋的处理问题。原告主张拆除并恢复原状，显然不利于发挥物的效用，也势必造成被告重大利益损失，该主张有违常理，本院不予支持。本案中，被告王文某虽不是涉案房屋所在地村民，但从青龙县贫困山村举家外迁，在老家也无其他住处，购买涉案房屋完全属于居住需要。如将被告加建的房屋拆除或者作价归与原告后，会将被告一家人推入无房可住的境况，从而形成社会的不稳定因素。原告的毁约行为有违诚实信用原则，如完全支持原告的诉讼主张，则会导致被告与原告之间的利益出现严重失衡，也不符合公平正义的法治精神。再者被告加建的房屋已经通过村、镇的审批，虽然是以王庆林名义申报，但蔡各庄村委会对王庆林已去世的事实与该房已卖给被告的事实是明知的，故村委会对加建该房的审批可视为村委会对被告使用该房所占宅基地的许可，而且涉案的三间老房与被告加建的三间房屋，具备分开使用的条件。三间老房自身有向北通行的北门，被告加建三间房屋可从老房与东邻的空隙通行。故基于本案的实际情况，本院从遵循诚实信用原则、维护社会稳定、维持居住现状出发，酌情确定被告加建的三间房屋仍归被告居住使用，加建房屋以南宅基地及以北三米宅基地归被告使用，通行道路为三间老房与东邻房屋间的空隙，直通并打开北院墙东侧作为大门。二原告对于被告使用上述宅基地及道路通行，负有容忍并提供便利的义务。根据《中华人民共和国民法通则》第六条  ，《中华人民共和国合同法》第六条  、第五十二条  第（五）项  、第五十八条  的规定，判决如下:
一、原告王某某、万秀丽于本判决生效之日起十日内退还被告王文某购房款55000元，被告王文某收到55000元后十日内将坐落于秦皇岛市北戴河区蔡各庄村的三间房屋（砖木结构，建筑面积57.6平米，所有权证号:秦北私房字第11492号，集体土地使用证号:冀土集用北土字第202486号）及房屋所有权证、集体土地使用证返还给二原告。
二、被告王文某加建的三间房屋仍归其居住使用，加建房屋以南宅基地及以北3米宅基地归被告王文某使用，该房屋与宅基地所产生的一切权利义务由被告王文某享有和承担。通行道路为涉案三间老房与东邻房屋间的空隙（以涉案三间老房东墙为界延伸南北）。原告王某某、万秀丽对于被告王文某向北通行提供方便。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1175元，由原告王某某、万秀丽承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

本院认为，2007年4月5日，原告万秀丽与被告签订了房屋买卖合同，双方按约交付了房屋与购房价款。被告在取得房屋后，对房屋进行了门窗、院墙等修缮并在院内南侧加建了房屋三间，用于自己及家人的居住使用。现合同履行完毕至今近七年，原告王某某亦未提出过异议，另外二原告系夫妻关系且卖房时原告万秀丽手持买卖房屋的相关权属证书，并有村干部在场见证，足以认定原告万秀丽出卖房屋是经过原告王某某同意的，该房屋买卖协议是原告王某某与被告的真实意思表示。现原告王某某主张原告万秀丽出卖房屋时其在外地做生意并不知情，本院不予采信。
原告王某某、万秀丽与被告之间的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地不得向非本经济组织成员转让或出售，按照房地不可分离原则，农村集体经济组织成员亦不得向非本经济组织成员转让或出售农村宅基地上的房屋，而被告王文某不是蔡各庄村集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了国家相关法律、法规的规定，故双方之间的房屋买卖合同无效。依合同法相关规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告王文某应当将涉案房屋的老房三间及相关的权属证书返还给二原告，二原告应将收取的购房款55000元返还给被告。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告虽对买卖房屋门窗及北院墙进行了修缮，但不能举出证据证明具体数额，亦未申请对涉案房屋价值进行评估，故对被告该项损失不予认定。
关于被告王文某在院内加建的三间房屋的处理问题。原告主张拆除并恢复原状，显然不利于发挥物的效用，也势必造成被告重大利益损失，该主张有违常理，本院不予支持。本案中，被告王文某虽不是涉案房屋所在地村民，但从青龙县贫困山村举家外迁，在老家也无其他住处，购买涉案房屋完全属于居住需要。如将被告加建的房屋拆除或者作价归与原告后，会将被告一家人推入无房可住的境况，从而形成社会的不稳定因素。原告的毁约行为有违诚实信用原则，如完全支持原告的诉讼主张，则会导致被告与原告之间的利益出现严重失衡，也不符合公平正义的法治精神。再者被告加建的房屋已经通过村、镇的审批，虽然是以王庆林名义申报，但蔡各庄村委会对王庆林已去世的事实与该房已卖给被告的事实是明知的，故村委会对加建该房的审批可视为村委会对被告使用该房所占宅基地的许可，而且涉案的三间老房与被告加建的三间房屋，具备分开使用的条件。三间老房自身有向北通行的北门，被告加建三间房屋可从老房与东邻的空隙通行。故基于本案的实际情况，本院从遵循诚实信用原则、维护社会稳定、维持居住现状出发，酌情确定被告加建的三间房屋仍归被告居住使用，加建房屋以南宅基地及以北三米宅基地归被告使用，通行道路为三间老房与东邻房屋间的空隙，直通并打开北院墙东侧作为大门。二原告对于被告使用上述宅基地及道路通行，负有容忍并提供便利的义务。根据《中华人民共和国民法通则》第六条  ，《中华人民共和国合同法》第六条  、第五十二条  第（五）项  、第五十八条  的规定，判决如下:

一、原告王某某、万秀丽于本判决生效之日起十日内退还被告王文某购房款55000元，被告王文某收到55000元后十日内将坐落于秦皇岛市北戴河区蔡各庄村的三间房屋（砖木结构，建筑面积57.6平米，所有权证号:秦北私房字第11492号，集体土地使用证号:冀土集用北土字第202486号）及房屋所有权证、集体土地使用证返还给二原告。
二、被告王文某加建的三间房屋仍归其居住使用，加建房屋以南宅基地及以北3米宅基地归被告王文某使用，该房屋与宅基地所产生的一切权利义务由被告王文某享有和承担。通行道路为涉案三间老房与东邻房屋间的空隙（以涉案三间老房东墙为界延伸南北）。原告王某某、万秀丽对于被告王文某向北通行提供方便。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1175元，由原告王某某、万秀丽承担。

审判长：徐成
审判员：刘吉健
审判员：刘军

书记员：李红娜