王永惠、王永良与上海何跃实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王永惠，女，1971年8月20日生，汉族，住上海市宝山区。
　　原告：王永良，男，1974年2月20日生，汉族，住上海市宝山区。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：吴友朝，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。
　　原告王永惠、王永良与被告上海何跃实业有限公司其他所有权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王永惠、王永良的共同委托诉讼代理人白孝甫、被告上海何跃实业有限公司的委托诉讼代理人刘春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王永惠、王永良向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还上海市宝山区蕰川路XXX号XXX号商铺(以下简称系争商铺)；2、被告支付自2016年6月1日至2018年10月31日的商铺使用费(按照每季度人民币6,128元计算，以下币种均为人民币)，并按银行同期贷款利率计算，支付上述款项自2016年6月1日至2018年10月31日的利息3,500元。事实和理由：原告于2005年购买系争商铺，同年原告以商场统一经营管理的模式出租给上海同运百货有限公司(以下简称同运公司)，后同运公司于2008年12月31日退出运营。2013年6月1日，被告入驻商场进行统一经营管理，但未与原告签订租赁合同，且未向原告支付任何费用，故涉诉。
　　被告上海何跃实业有限公司辩称，原告未与被告签订租赁合同，无法办理营业执照，系争商铺不能实现商业价值，不同意向原告支付使用费。即使法院判决被告支付使用费，也要参照其他签订租赁合同的业主的租金标准。系争商场整体经营，无法分割，不同意返还商铺。
　　本院经审理认定事实如下：原告是系争商铺的房地产权人。2013年，被告对上海市宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场进行装修，目前该商场由被告实际控制，并统一对外出租。
　　另查明，北上海商业广场中未与被告签约的小业主曾向本院起诉被告及上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，要求被告支付2016年6月1日前的房屋占有使用费，要求上海市宝山区北上海商业广场业主委员会支付2016年3月1日到2016年5月31日止的商铺收益金。本院经审理后，出具相关判决，判定参照其余签约业主的租金收益标准，即投资总额的年3.8%计算，由被告向各小业主支付自2013年12月1日至2016年6月1日前的房屋使用费。案件均已生效。
　　又查明，2016年3月7日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向北上海商业广场的业主发出《告全体业主书》，载明，北上海商业广场第二届业委会第十一次会议于2016年2月29日举行，会议就收回被告在北上海商业广场经营管理权及一切涉及商场的事宜一事及后续相关事宜进行讨论。会议指出，被告自2013年10月进场，2014年6月8日正式开业，期间共计发放了2013年12月至2015年5月的六期租金，因其自身的原因，六期租金从未按合同约定准时、一次性发放，每期都有拖延。进入2015年，其违约情况更加严重，在其作出书面承诺(租金若未按约履行支付，解除商铺租赁合同并主动移交商场的经营管理权给上海市宝山区北上海商业广场业主委员会或者上海市宝山区北上海商业广场业主委员会指定的经营机构，并将移交的情况通知全体商户)的情况下依旧拖延租金的正常发放。广大业主强烈要求收回商场经营权并责成业委会寻求政府的帮助支持，寻找新投资商或由业委会在新投资商未确定前进行托管。会议决定，为维护广大业主的合法权益，召开业主大会：1、自2016年3月7日起收回被告在北上海商业广场的经营管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用从往年收益金中列支；3、成立接收工作小组，具体负责各项接收工作；4、托管期间，全体业主的收益金按照商场实际收支情况，在公开透明、合理合法的原则下每季度按实发放；5、由于业主是单独与被告签订的租赁合同，对追讨被告拖欠的四个季度的租金有一定难度，为此业委会特印发《授权委托书》，授权业委会通过包括司法途径在内的一切手段为全体业主追讨租金及维权。上海市宝山区北上海商业广场业主委员会根据相关法律、法规规定通过书面征求业主的意见并表决，由全体业主决定北上海商业广场的未来命运，希望全体业主为维护自身合法权益进行投票并寄回表决票和授权委托书。
　　2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1619票，退信119票。同意占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。
　　2016年4月13日，被告(甲方)与上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。2016年4月15日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向被告出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权被告于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。
　　审理中，原、被告双方一致确认，系争商铺投资总额为597,278元，按投资总额年3.8%的标准，每年应付使用费22,697元。
　　本院认为，被告对北上海商业广场进行统一经营管理，虽然原告未与被告签订租赁合同，但被告对北上海商业广场实际控制，并统一对外出租，实际占有使用原告的商铺，应当支付使用费。根据此前生效的民事判决认定，本院确定被告按投资总额年3.8%的标准计算支付使用费。原告要求被告支付从2016年6月1日起至2018年10月31日的房屋使用费，可以准许。关于利息，因原、被告之间并未签订租赁合同，原告主张被告应参照其余签约业主的租赁合同约定支付利息，于法无据，本院难以支持。原告于2018年8月21日向本院提起本案诉讼，故本院支持2016年6月1日至2018年8月21日的使用费50,493.05元自次日起的利息。关于房屋返还，原告作为商场中某一商铺的专属所有人，理论上享有所有权的一切权能，但原告与其他商铺的专有权人之间就建筑物整体而言相互独立又高度统一。原告在委托同运公司经营管理时允许同运公司对系争商铺进行改建、装修、打通所有隔墙等，现系争商铺与其他商铺之间已打通，在其他商铺的所有权人尚未收回商铺的情况下，原告要求被告返还该商铺，不具有操作性及合理性，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，判决如下：
　　一、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告王永惠、王永良支付自2016年6月1日起至2018年10月31日止的房屋使用费54,851.08元，并按银行同期贷款利率计算，向原告王永惠、王永良支付50,493.05元自2018年8月22日起至2018年10月31日止的利息；
　　二、驳回原告王永惠、王永良的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取513元，由被告上海何跃实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘  姗

书记员：袁凯凯