王波与上海生活书店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：王波，男，1978年10月27日出生，汉族，住山东省邹城市。
　　委托诉讼代理人：薛雪娟，泰和泰(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海生活书店有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：武昊，执行董事。
　　委托诉讼代理人：黄磊，上海市捷华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴翼江，上海市捷华律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下简称原告)王波与被告(反诉原告，以下简称被告)上海生活书店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序审理。本院于2018年7月17日组织原、被告进行证据交换，被告上海生活书店有限公司向本院提出反诉。因与(2018)沪0105民初11657号一案合并审理，于2018年8月6日再次组织原、被告进行证据交换，审理中，当事人提出庭外和解，本院依法准予并给予当事人一个月时间进行和解。根据原告王波的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海中世建设咨询有限公司对上海市长宁区长宁路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)楼面防水维修工程造价进行鉴定。根据被告上海生活书店有限公司的申请，本院委托上海房屋质量检测站对涉讼房屋是否存在漏水的质量问题以及如果存在漏水的质量问题，被告对楼面防水维修的方法是否合理、是否超出维修的必要范围进行鉴定。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本院于2019年1月21日再次组织原、被告进行证据交换，并于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人薛雪娟，被告的委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王波向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年5月签署的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付自2016年3月19日至2018年4月18日期间的租金1,130,644.80元及自2018年4月19日至被告实际搬离之日的租金和房屋占用费;3.判令被告按每日0.03%的月租金向原告支付逾期付款的违约金。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告签订的房屋租赁合同于2017年10月28日解除；2.判令被告向原告支付自2016年3月19日至2017年10月28日期间的租金1,145,475元；3.判令被告按照每月45,974.10元的标准向原告支付自2017年10月29日至实际搬离之日的房屋占有使用费；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金229,095元。事实和理由：原告和被告于2015年5月就涉讼房屋签署上海市房屋租赁合同,约定被告向原告承租涉讼房屋，租期自2015年4月19日至2020年8月31日；月租金43,335元,3年内每年上调3%；被告应于每月30日前向原告支付租金；被告无故逾期支付租金的,每逾期一日按日租金的0.03%支付违约金；被告无故逾期不支付租金累计超过3个月的原告可解除租赁合同。被告承租后从未主动按时支付过租金,原告无奈诉至法院,被告才付清2016年3月19日之前的租金,后续租金迄今仍未支付。经多次协商催讨,被告均以各种借口推诿拖延不予支付，故原告于2017年10月27日委托律师发函解除租赁合同。被告长期拖欠租金严重违反了租赁合同约定，由于租赁合同约定的违约金标准过低，原告要求调高至诉请金额。为维护合法权益,原告提起本案诉讼。
　　被告上海生活书店有限公司本诉辩称及反诉诉称，租赁合同解除的事实依据不存在，涉讼房屋存在严重质量问题，原告无权解除合同，原告发送的律师函虽已收到但不具备解除合同通知的要件，租赁合同未解除故不存在房屋占有使用费。自被告承租至今，涉讼房屋严重漏水存在缺陷，曾发生室内坍塌事故，经前案判决，原告部分减半租金，赔偿被告经济损失，但并未解决涉讼房屋严重漏水问题，被告应当减半支付原告租金。原告委托相关代理人出示的授权委托书的签名与购买涉讼房屋签署的授权委托书的签名笔迹明显不同，被告反复要求原告本人来沪结算租金和维修费用，但原告一直未出面并拒开发票。原告违约在先，拒绝维修涉讼房屋，必然导致屋顶维修费用由被告垫付，故被告行使不安抗辩权，未支付租金。前案判决前后，被告多次发函给原告要求修缮涉讼房屋及结算租金，原告拒不修缮，被告按约代为维修并垫付维修费，租金应冲抵维修费。本次维修仅是屋面平面部分，屋面建筑部分由于原告反对无法进行。经维修虽防止了涉讼房屋中间大部分范围的严重漏水，但房屋周围、大楼电梯间下方以及中间部分仍然存在渗漏，并非被告委托施工方的工程质量有误。综上，被告未违约，不应支付违约金，原告调整违约金标准没有法律和事实依据。
　　被告上海生活书店有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告赔偿被告屋顶维修费734,175.50元，室内维修费33,329元、机房搬迁费120,000元；2.诉讼费用由原告负担。审理中，被告变更第一项诉讼请求为：1.判令原告赔偿被告屋顶维修费76,044.02元，室内维修费33,329元、机房搬迁费120,000元。
　　原告王波反诉辩称，原告收到被告2016年7月7日所发函件称涉讼房屋存在屋面严重漏水情况后，立即书面回复并委托代理人前往涉讼房屋查看，但被告不予配合，原告代理人只得以进入涉讼房屋其中一间，短暂停留发现窗户周边确有渗漏情形，但并不严重，被告仍处于正常办公状态。此后原告代理人再次联系被告数次前往，被告均拒绝接待，故原告无法确认房屋受损的具体情况，也无法判断被告实际损失。原告亦积极履行维修义务，但被告以原告公证书中的签名不一致为借口拒绝沟通，阻挠原告代理人找来的维修人员现场施工，原告最终未能维修房屋并非原告过错，系被告恶意促成。被告提交的证据无法证明发生室内维修费用，也不能证明房屋漏水状况导致被告必须进行机房搬迁并产生费用，故不同意支付。根据诉讼中鉴定后出具的鉴定意见书，只同意支付楼面防水维修费中无争议部分的一半。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、公证书、律师函、公函、邮件、楼面防水维修施工合同、补充协议、发票、付款凭证、付款凭单、证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
　　2015年3月25日，案外人林某某(卖方)、原告(买方)、被告(承租方)签订租赁主体变更协议，约定：鉴于买卖双方已签订涉讼房屋的买卖合同，卖方同意将与承租方的租赁关系于2015年3月26日起转让给买方；承租方自下期租金支付日起按原租赁合同的约定向买方支付租金，买方应在收到租金后提供承租方租赁发票以供入账等。
　　2015年4月10日，原告王波被核准登记为涉讼房屋产权人，建筑面积373.05平方米。
　　2015年5月12日，原告(甲方)、被告(乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，房屋租赁期自2015年4月19日起至2020年8月31日止。每日每平方米建筑面积租金为3.80元。月租金为43,335元。租金3年内每年上调3%。自第4年起，双方可协商对租金进行适当调整。乙方应于每月30日前向甲方支付租金。无故逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.03%支付违约金。保证金为1个月的租金即40,848元(保证金乙方已向原房东支付，已经转交甲方)。第6-1条约定，租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。第10-1条约定，房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的3日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金50%并变更有关租金条款。第10-3条约定，租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护、消防责任，致使房屋停止使用、损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。
　　2015年9月29日，原告曾至本院向被告提起诉讼，请求判令被告按每月43,335元的租金标准支付2015年4月19日至2016年3月18日的租金以及支付欠付租金的违约金。被告则提出反诉，请求判令原告赔偿因房屋漏水造成的经济损失112,750元，包括空调维修费750元，吊顶和地面维修费52,000元及计算机机房搬迁费60,000元。本院于2016年4月8日作出(2015)长民三(民)初字第1784号民事判决：“一、被告(反诉原告)上海荧星影视艺术有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王波本市长宁区长宁路XXX号XXX室2015年4月19日至2016年3月18日的租金人民币366,903.00元；二、原告(反诉被告)王波应于判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海荧星影视艺术有限公司人民币110,750.00元；三、驳回原告(反诉被告)王波的其余本诉请求。”原审法院判决后，被告不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，上海市第一中级人民法院于2016年7月28日作出(2016)沪01民终6388号民事判决：驳回上诉，维持原判。
　　2016年7月至2016年9月，被告及案外人上海荧星影视艺术有限公司(以下简称荧星公司)多次向原告及其代理人徐进发出公函，提出：至涉讼房屋全部屋面修缮竣工日，全部租金减半计算；因原告一直怠于履行维修义务，被告委托案外人实施屋面防水维修工程，费用以房租垫支；室内漏水损坏维修部分，依据维修发票向原告报销；在原告正式通知被告已经按约签订专业公司防水工程合同后，原告指派个别维修人未经消防和物业部门的批准，仅用一小时维修，并擅自将易燃液体和建材堆放在涉讼房屋办公区域污染楼面，清污费用由原告承担，在租金中扣除；被告已向原告寄送维修工程合同、预付款票据复印件；自2016年9月1日起，被告终止与原告的一切谈判和相关接触，有关争议可通过诉讼程序解决；向原告告知维修工程款支付情况。2016年7月1日，案外人上海生活传媒网络有限公司(以下简称生活传媒公司)向被告发出机房部分应急关闭的通知。对此，原告以邮件和书面快递形式多次回函，函称：2016年8月1日原告已委托维修人员预与被告就涉讼房屋检修及维修事宜进行沟通，被告拒不告知房屋受损部位，也没有提供已签订的维修合同，原告已委托上海至聿建筑装饰有限公司对涉讼房屋屋顶全面检修；原告确定于2016年8月31日至2016年9月2日期间对涉讼房屋进行检修及消防检查，要求被告配合，并寄送经公证的委托书，委托史连伟、周新艳代为办理房屋租赁的检修、维护、查验等事宜；2016年9月1日原告代理人去涉讼房屋查验检修遭拒要求被告配合。
　　2016年8月1日，被告、案外人荧星公司与森槿(上海)防水工程有限公司签订楼面防水维修施工合同，项目名称：上海亨通国际大厦23楼600平方米屋面防水工程，项目内容：600平方米屋面沥青防水工程、大楼高层材料搬运、垃圾清运。工程期限：2016年9月1日至2016年10月10日(如遇特殊原因，顺延工期)，工程合同价420,000元，工程款支付：材料进入工地，支付40%工程款，工程结束后支付45%工程款，剩余15%质保金一年后付清。
　　2016年9月9日，被告、案外人荧星公司与森槿(上海)防水工程有限公司签订补充协议书，约定“1、新增女儿墙、建筑墙面防水工程面积170平方米。2、新增旧防水层剥离、清除项目，总面积770平方米。3、新增23楼高层建筑垃圾清运项目。上述新增项目，参照原合同价格，结合现场实际施工状况，增加款项共计9.8647万元。于竣工时一并结算支付。”
　　2016年10月10日，被告、案外人荧星公司与森槿(上海)防水工程有限公司再次签订楼面防水维修施工合同，项目名称：上海亨通国际大厦23楼屋面立面建筑全部屋、墙面防水工程，项目内容：约300平方米屋面建筑全部沥青防水工程、材料。工程期限：2016年10月10日至2016年12月30日(如遇墙基大修等特殊原因，顺延工期)，工程合同价700,000元，工程款支付：材料进入工地，支付15%工程款，工程结束后支付83%工程款，剩余2%质保金一年后付清。
　　2016年8月3日、8月24日、9月13日、9月27日、11月3日，被告先后向案外人上海森槿防水工程有限公司的法定代表人康伟转账支付涉讼房屋楼屋面维修款1,000元、防水工程预付款103,195.20元、防水工程款20,000元、96,094.60元、屋面旧防水拆除及高层垃圾清运费30,712.80元、女儿墙防水工程款59,500元、屋面旧防水拆除及高层垃圾清运费18,886.95元，共计329,389.55元。
　　2016年10月31日，案外人上海森槿防水工程有限公司向被告开具三张上海增值税普通发票，分别为防水工程款257,988元，屋面旧防水拆除及高层垃圾清运费49,599.75元，女儿墙防水工程款59,500元。
　　2016年11月14日，案外人上海森槿防水工程有限公司向被告开具服务名称皆为防水工程款的上海增值税普通发票五张，金额分别为100,000元、57,988元、59,500元、49,599.75元、100,000元。
　　2017年1月8日，案外人生活传媒公司向被告发出关于传媒机构生活文献数据中心机房因漏水漏电物损需搬迁的批复的文件，称：“……因房屋屋面漏水造成漏电物损，几年来，拨款大修数次，现再次发生重大漏水跳闸停摆事故。经研究，决定如下：1、传媒机构数据中心机房自本文下达之日起安排搬迁。……2、机房搬迁重设所需费用预算约107万元，先由你方预垫，然后依据租赁合同违约和赔偿条款，由你方通过协商或诉讼，统一向房东索赔。……”
　　2017年6月6日、8月15日、9月27日、12月18日、2018年5月16日，被告及案外人荧星公司先后向案外人徐进转原告或原告寄送联合(2017)管字第011、012、013、014号公函、联合(2018)管字第011号公函，提出屋面维修结束后，屋面以上各类辅助建筑部分因长期漏水也需要立即进行维修，因原告无回音，拟按照租赁合同约定先行由租金中支付所需款项；要求原告来沪结算租金和处理物业修缮事务；寄送光盘证明预计漏水对室内办公区域造成的损害仍在持续。
　　2017年10月27日，原告委托上海市劉和王律师事务所向被告寄送律师函一份，函称：“……贵司与王波于2015年5月12日签订房屋租赁合同，贵司截至目前仅仅向王波支付2015年4月19日至2016年3月18日房屋租金，此后贵司没按合同约定支付租金。截止目前，王波除收到上述租金外，没有收到贵司支付的房屋租金。我方于2017年9月28日收到贵司公函。鉴于尚未按约支付房屋事实及贵司公函，我方做如下处理：1.依据房屋租赁合同‘9-2(六)’条款，我方解除与贵司签订的房屋租赁合同；2.要求贵司尽快向我方支付2016年3月18日至2017年10月租金及违约金(日租金0.03%)；3.贵司公函提到消防整改及房屋漏水情况，因我方没有收到消防主管部门对我方开具的‘整改通知书’，同时，我方已委托房屋中介机构前去调查核实，但贵司不予配合(不让我方委托人员进场检查核实)。故，对贵司公函反映情况不予认可，不同意贵司代为消防整改，不同意消防整改费用与租金相互抵消。……”
　　2018年3月29日、6月20日，案外人生活传媒公司向被告开具三张服务名称为信息技术服务、信息系统服务、机房搬迁费的上海增值税普通发票，每张发票金额为40,000元，共计120,000元。
　　2018年7月16日、12月12日、12月14日、12月19日、12月21日、12月28日被告分别向案外人生活传媒公司转账支付6,500元、71,900元、24,814元、91,060元、23000元、20,000元，共计237,274元。原告自述，实际支付金额比发票金额大是因为多付部分系代替案外人荧星公司支付。
　　安装玻璃、空调更换主板、更换启动器的室内维修费用1,760元由维修方开具发票，其他室内维修费用中3,000元由被告转账支付给维修方，27,569元由维修方出具收据，合计32,329元。
　　2018年6月1日，案外人上海程华物业管理有限公司出具上海亨通国际大厦屋面漏水、房屋漏电损坏证明，称：“上海亨通国际大厦因历史原因，没有维修基金。故长期以来23楼(顶层)业主自行承担屋面筑漏维修工作。2016年，23楼租户帮助业主维修了屋面平面部分。而立面部分因维修工程难度大费用高，尚未能维修，故仍造成长期局部严重渗漏，目前，已经漏至大楼15层，给各层用户造成生产、经营和房屋损失。由于23楼业主长期失联，物业方面正与23楼租户协商，共同解决上述问题。”
　　审理中，原告确认，如果法院认为租赁合同应继续履行，原则原告主张租金至作出判决之日即2019年3月25日。原、被告一致确认：前案中只处理了吊顶坍塌问题，涉讼房屋仍存在渗漏水情况；被告向原告支付租金至2016年3月18日，此后被告未向原告支付过租金；本案被告维修前，涉讼房屋确实存在漏水情况；被告维修后，涉讼房屋仍然有漏水现象。
　　根据原告王波的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海中世建设咨询有限公司对上海市长宁区长宁路XXX号XXX室房屋楼面防水维修工程造价进行鉴定。上海中世建设咨询有限公司于2018年11月21日出具司法鉴定意见书，并经被告申请，鉴定人到庭接受质询。鉴定意见为：无争议部分造价为50,856.18元，有争议部分造价为25,187.84元。原告认为，被告主张的有争议部分造价没有依据，不应计入总造价。被告认为，维修屋顶前需要机具切割屋顶建筑，同时产生大量垃圾，涉讼房屋现场有很多圆形凸起即系被切割留下的痕迹可以印证，故有争议部分造价即垃圾清运费以及鉴定单位在有争议和无争议部分造价中剔除的机械费都应计算在总造价中。对此鉴定人意见为：依据现有条件无法对被告是否进行过施工前期清场作业作出准确判断项，相关费用按23A室和23B室分摊后，列入争议项；现场确实存在鼓起的设备基础的残留；有争议部分造价中已经包含被告所述切割所需机械费，直接放到税后补差中，无争议部分是套定额的，定额中不存在机械费，所以看不出。
　　根据被告上海生活书店有限公司的申请，本院委托上海房屋质量检测站对上海市长宁区长宁路XXX号XXX室房屋是否存在漏水的质量问题以及如果存在漏水的质量问题，被告对楼面防水维修的方法是否合理、是否超出维修的必要范围进行鉴定。鉴于上海房屋质量检测站对上海市长宁区长宁路XXX号XXX、XXX室难以分割鉴定，原、被告一致同意整体鉴定，被告和案外人荧星公司一致同意涉及两家公司的部分，按照各自的面积按比例分摊。上海房屋质量检测站于2018年12月10日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、经现场检测分析，被鉴定23A、23B室部分平顶、墙面装修渗漏水损坏情况属实，主要系原屋面防水措施失效、后期防水层修缮施工不到位所致。2、两被告对被鉴定房屋屋面防水层进行整体修缮的方法是合理的，但翻修时女儿墙、出屋面墙体等部位防水卷材上翻高度超出维修的必要范围，且部分防水层泛水构造处理不到位，造成屋面防水层修缮效果不佳。原告对意见书没有异议，被告对意见书没有异议，但认为鉴定意见中对维修工程情况做的有限评价不属于鉴定申请的范围。
　　本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。
　　本案的争议焦点是被告是否违约导致合同解除、被告应支付租金的数额认定以及原告赔偿责任的认定。
　　原告主张被告未按期支付租金构成违约，但被告拒付租金系因原屋面防水措施失效造成涉讼房屋一直渗漏水，对被告正常使用涉讼房屋造成影响，且双方一直在协商租金发票事宜以及屋面防水维修事宜，被告未按约定支付租金，不构成违约，原告无权行使法定解除权单方面解除合同，本院认为被告上述抗辩意见符合事实及法律规定，故对于原告解除合同以及要求被告支付房屋占用使用费、违约金的主张，本院不予支持。
　　关于被告应支付租金的数额认定。本院认为，对合同条款的解释，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉讼租赁合同第10-1条约定，该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的3日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金50%并变更有关租金条款。被告并未提供充足的证据材料证明涉讼房屋在交付时存在缺陷，故对于被告在租赁期内应减半支付原告租金的抗辩意见，本院不予采纳。因此，结合楼面防水维修工程施工合同约定的工期，本院酌定对于2016年9月1日至2016年12月30日期间的租金，参照适用租赁合同第10-1条的约定，租金减半计算。但对于2016年3月19日至2016年8月31日期间的租金，以及2016年12月31日至2019年3月25日期间的租金，被告应当按租赁合同约定支付。以上租金合计1,558,975.97元。
　　关于原告赔偿责任的认定。本院认为，我国《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。经鉴定涉讼房屋部分平顶、墙面装修渗漏水损坏情况属实，被告多次发函原告要求维修涉讼房屋，原告理应按照合同约定及时进行维修，被告已尽通知义务，考虑到原、被告双方就维修事宜存在争议无法达成一致，且涉讼房屋确有维修的必要，故被告自行维修，亦符合合同约定和法律规定，由此产生的费用应由原告负担。关于涉讼房屋楼面防水维修工程造价经鉴定包括无争议部分50,856.18元和有争议部分25,187.84元，被告认为有争议部分为垃圾清运费应计入总造价，对此鉴定人员答复现场确实存在鼓起的设备基础的残留，结合施工单位出具的发票中有屋面旧防水拆除及高层垃圾清运费30,712.80元，故对有争议部分造价，本院予以确认。另，鉴定人陈述造价中已经包含被告所述切割所需机械费，故被告关于机械费的异议本院不予采纳。综上，原告应赔偿被告涉讼房屋楼面防水维修费76,044.02元。原告认为应支付楼面维修费中无争议部分一半的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于涉讼房屋室内维修费用，因大部分费用仅有付款凭证和凭单，被告未提供结算凭证，故结合本案实际情况本院酌定为30,000元。关于机房搬迁费120,000元，有发票和被告的转账凭证为证，原告虽有抗辩，但未提供反驳证据，故本院对被告的证据予以采信。因此，原告应赔偿被告226,044.02元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海生活书店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王波上海市长宁区长宁路XXX号XXX室房屋2016年3月19日至2019年3月25日的租金1,558,975.97元；
　　二、原告(反诉被告)王波应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海生活书店有限公司226,044.02元；
　　三、驳回原告(反诉被告)王波的其余本诉请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)上海生活书店有限公司的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　上海房屋质量检测站司法鉴定费10,000元，工程造价司法鉴定费22,050元，由原告(反诉被告)王波负担。
　　本诉案件受理费24,045.37元，由原告(反诉被告)王波负担6,655.82元，被告(反诉原告)上海生活书店有限公司负担17,389.55元。
　　反诉案件受理费2,370.30元，由原告(反诉被告)王波负担2,335.90元，被告(反诉原告)上海生活书店有限公司负担34.40元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：李  红

书记员：吴寅星