王某、刘某与李某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　原告：刘某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　两原告委托诉讼代理人：谷萌辉，上海市竞业律师事务所律师。
　　被告：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：廖冰冰，上海九泽律师事务所律师。
　　原告王某、刘某与被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案。本院于2019年7月18日至2019年8月8日期间处理李某提出的管辖异议。本院依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告王某、刘某的委托诉讼代理人谷萌辉、被告李某及其委托诉讼代理人廖冰冰到庭参加诉讼。经当事人同意并报本院院长批准，本案简易程序审限延长三个月。本案现已审理终结。
　　王某、刘某向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、判令李某返还购房款5,800,000元；3、判令李某支付违约金2,480,000元。事实和理由：王某、刘某系夫妻，李某系上海市徐汇区钦州南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。双方于2019年4月1日签订《上海市房地产买卖合同》，王某、刘某按约支付580万元购房款。2019年4月15日因李某自身债务原因，房屋被山西省灵石县人民法院司法查封，致双方的合同无法继续履行。双方遂签订《补充协议》，约定李某于2019年5月30日前解除上述查封。现李某无法解除房屋上的司法查封，亦未返还购房款，故王某、刘某起诉至法院。
　　李某辩称，不同意王某、刘某的诉讼请求。李某愿意积极履行房屋买卖合同，对交易受阻并不存在任何主观故意，希望合同能继续履行，最终将房屋过户给王某和刘某。王某、刘某也存在违约行为，由于其拖延近一年时间都无法签订合同，在签订合同当日约定应支付813万元，但其只能支付550万元导致交易的延迟产生了后续问题。违约金也过高，若双方继续履行合同，王某、刘某不存在损失，故不应支付违约金。
　　本院认定事实如下：系争房屋权利人为李某。
　　2018年7月3日，李某(卖方、甲方)、王某(买方、乙方)在上海福人居房地产经纪有限公司居间下签订《买卖居间合同》，双方就系争房屋达成买卖意向。同日，王某支付给李某购房定金50,000元。后刘某分次又支付定金250,000元。
　　2019年4月1日，李某(卖方、甲方)与王某、刘某(买方、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由乙方受让甲方自有系争房屋，房屋建筑面积151.56平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计12,400,000元，乙方于2018年7月3日支付甲方购房款50,000元，于2018年7月15日前支付甲方购房款250,000元，于2019年4月1日支付甲方购房款5,500,000元，于2019年4月30日支付甲方购房款2,730,000元，乙方申请银行贷款，由乙方贷款银行支付甲方购房款3,720,000元，乙方于甲方户口迁出后的三日内支付甲方购房款100,000元，于交房当日支付甲方购房款50,000元；甲方应于乙方付清全部房款(除交房时尾款外)两个月内将该房屋交付乙方……甲、乙双方确认，在2019年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同应交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后，甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。
　　刘某于2019年4月1日、4月2日分别支付李某房款5,000,000元、500,000元，合计5,500,000元。
　　2019年4月15日，系争房屋被山西省灵石县人民法院司法查封，限制文件编号为(2019)晋0729民初223号，限制起始日期为2019年4月15日，预计结束日期为2022年4月15日。
　　2019年4月25日，李某(甲方、出售方)与王某、刘某(乙方、买受方)签订补充协议，约定因系争房屋被山西省灵石县人民法院限制交易，甲乙原定此房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)无法继续履行，若甲方在2019年5月30日前解除交易限制，则甲乙双方继续履行此房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)；若甲方无法在2019年5月30日前解除房屋交易限制，则甲方需在2019年5月30日当日19点前退还乙方所支付所有房款共计580万元，甲乙双方解除关于系争房屋的房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，甲乙双方互不违约，甲乙双方不产生违约责任；如甲方无法在2019年5月30日前解除房屋交易限制，且甲方未退还乙方共计580万元房款，则甲方按照上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)约定违约金额承担违约责任并退还乙方支付所有房款。
　　2019年6月4日，王某、刘某发函给李某，称其未按约在2019年5月30日前解除房屋交易限制，且未退还580万元购房款，构成根本违约，故通知解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，并要求李某返还购房款并支付违约金。李某收到上述函件。
　　为证明损失情况，王某、刘某提供了：1、居间合同及中介费收据236,000元；2、贷款评估费用收据12,400元；3、《律师聘请合同》及发票，金额23万元；4、诉讼保全担保合同及担保费发票，金额8280元；5、家具仓储费，每月1230元；6、房屋租赁合同，每月12,200元；7、资金占用利息损失统计表。上述证据，李某对1、2、4、5、6的真实性不予认可，对所有证据的关联性均不予认可。本院认为，上述证据原件已核对，真实性本院予以确认。
　　审理中，王某、刘某表示若李某能在一定期限内撤销系争房屋的司法查封，并支付逾期违约金后，可以继续履行合同。李某也同意尽快解封房屋，只愿意承担逾期期间的银行利息最多10万元。但至今李某仍未能解除系争房屋的司法查封。
　　本院认为，李某与王某、刘某签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效，双方当事人均应恪守履行。现系争房屋存在另案司法查封，致使双方合同无法继续履行，故王某、刘某要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同不能履行，系李某一方的过错引起，故李某除应返还收取的房款外，还应承担相应的违约责任。除一笔房款50万元延期支付1天外，王某、刘某均按买卖合同约定付款，系争房屋被查封与此无任何关联，李某以此为由减轻己方责任的意见，与事实不符，本院不予采纳。李某主张违约金过分高于实际损失，就此王某、刘某列明了实际损失组成并提供了相应证据，其中居间费、已付款利息(以银行贷款利率计)损失确系违约直接造成，可予考量；律师费、担保费系本案诉讼引起的间接损失，与合同解除无必然关联，可酌情考量；贷款未发生，评估费不予考量；家具仓储、租房损失，均系逾期履行合同的损失，非合同解除的损失，故不应考量。根据本院对王某、刘某实际损失的认定，违约金248万元确实过高，本院结合合同履行情况、当事人过错程度及其他实际因素，酌定违约金为80万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：
　　一、解除王某、刘某、李某就上海市徐汇区钦州南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
　　二、李某于本判决生效后十日内返还王某、刘某房款5,800,000元；
　　三、李某于本判决生效后十日内支付王某、刘某合同解除违约金800,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费69,760元，减半收取计34,880元，由王某、刘某负担6880元，李某负担28,000元。诉讼保全费5000元，由王某、刘某负担1000元，李某负担4000元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：蔡重洲

书记员：吴  越