王某与徽小某(上海)物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：何劼炜，上海市李国机律师事务所。
　　委托诉讼代理人：丁榕，上海市李国机律师事务所。
　　被告：徽小某(上海)物业管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：戴巍，职务：执行董事
　　委托诉讼代理人：代建龙。
　　原告王某诉被告徽小某(上海)物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人何劼炜、丁榕及被告法定代表人戴巍、被告委托诉讼代理人代建龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告王某向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方签订的上海市普陀区澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁合同于2018年6月15日解除；2、请求判令被告返还原告租赁保证金人民币49200元(以下币种均为人民币)；3、请求判令被告返还原告已支付租金73800元；4、请求判令被告支付原告违约金49200元；5本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方就上海市普陀区澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了租赁合同，租期为24个月，月租金24600元。原告已按约向被告支付了49200元的租赁保证金及前三个月的租金73800元。交房时原告发现房屋内有刺激性气味，即向被告提出该房不能入住，被告称房屋通风后气味会散，考虑健康因素，原告并未入住，至今因房屋气味较大，仍不能入住。经与被告协商，由被告指定检测公司对室内环境进行检测，检测结果为甲醛严重超标，后与被告办理了房屋交接手续，但合同提前解除系被告违约造成，被告应当承担合同解除的违约责任，双方协商不成，故诉至法院，请求法院判如所请。
　　被告小某(上海)物业管理有限公司辩称，第一，被告在签订合同前已经将系争房屋为全新装修，家具家电为全新告知于原告，并无欺骗或隐瞒，被告也积极帮原告做去除甲醛、污染处理。第二，2018年8月27日之前，原告均未提出房屋有任何硬件或软件问题，且一直联系被告处理车位事宜，故原告要求返还租金无理。第三，原告提出甲醛超标影响居住之后，被告第一时间提出了解决办法但原告拒绝协商执意解除合同，被告亦提出协商建议，并提出安排甲醛检测机构上门检测，均被原告拒绝。第四，原告曾于2018年8月27日购买宜家家具并安装于该房屋，而2018年8月30日，被告提出甲醛超标影响居住，我们认为甲醛超标是原告新添置家具造成。故合同解除不是被告违约造成，不同意原告全部诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2018年6月4日，被告作为甲方(出租方)与原告作为乙方(承租方)就上海市普陀区澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房屋租赁合同》，约定：该房屋建筑面积为140平方米；租赁期限自2018年6月15日起至2020年6月14日止；租金为每月人民币24600元；租金按1个月为一期支付，第一期租金在交房当日支付，下期租金应在10日之前支付；乙方需支付给甲方租赁保证金49200元，除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用后十五个工作日内将租赁保证金金额无息退还乙方；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使某状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方负担；如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定：本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约。守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为租赁保证金的1倍；备注房屋为全新装修且家具家电全新，在合同签订前甲方已告知乙方，乙方并无异议等。
　　2018年6月4日，被告收取了原告支付的房屋押金49200元。
　　2018年6月15日，被告将系争房屋交付原告。
　　原告分别于2018年6月15日、2018年7月17日、2018年8月15日各支付每月租金24600元。
　　2018年8月27日，原告自行购买宜家品牌的搁架安放在房间的客厅与餐厅连接处。2018年8月30日，原告通过微信向被告明确提出系争房屋存在甲醛超标而孕妇小孩根本无法居住的问题，要求解除合同，返还系争房屋。被告回复可采取再除一次甲醛等措施或者转租房屋。
　　2018年9月14日，由被告委托上海祥宁建筑装饰检测检验有限公司出具对系争房屋主卧室内环境污染物甲醛、苯和总挥发性有机物(TVOC)浓度的《民用建筑工程室内环境质量检测报告》出具检测结果(以下简称检测报告)，载明检测位置：主卧；装饰装修情况为，地面：木地板，墙面：涂料；顶面：涂料；检测值甲醛0.224mg/m3、苯0.017mg/m3、TVOC0.36mg/m3，对应的限量标准为甲醛≤0.08mg/m3、苯≤0.09mg/m3、TVOC≤0.50mg/m3；备注①有家具；备注②客户自行封闭门窗约1小时。原、被告均未在收到该报告之日起十五日内提出异议进行重新检测，双方当庭对该份检测报告的检测结果予以认可。但被告对该检测结果的采样提出质疑，是在原告自行购买了新的家具、地毯等且不止关闭了门窗1小时的情况下形成的。
　　2018年9月15日，原告将系争房屋交还被告。
　　另查，上海市澳门路330弄6、13号房屋产权于2011年4月7日登记在案外人何某名下。由案外人何某委托被告出租系争房屋，租期自2018年6月20日至2026年6月19日。
　　审理中，被告表示已经将系争房屋出租案外人使某。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，双方均确认提前解除了双方的租赁合同。关于合同解除的日期，原、被告双方就系争房屋空气质量发生争议之后，原告于2018年9月15日向被告交还了系争房屋并办理了交接手续，故双方租赁合同关系应于该日解除。对于原告以交付房屋不合格不能入住为由认为租赁合同应于2016年6月15日解除并返还已付租金的意见，考虑到原告明知系争房屋为全新装修、全新家具的情况下，却未能提供交房后至2018年8月30日之间就系争房屋存在或主张过空气质量问题而要求解除合同的证据，结合原告仍逐月分次按照约定支付房租并实际掌控系争房屋等事实，对原告要求返还租赁合同期间租金的诉讼请求，本院难以支持。
　　关于合同解除的违约责任，根据检测报告结果显示系争房屋主卧经检测甲醛浓度超过限量标准，然对于甲醛浓度超标的原因，综合考虑被告关于检测时系争房屋主卧内没有原告自行添加的家具的当庭陈述以及原告购置家具的大小、家具放置于主卧之外、检测时主卧封闭等事实，故针对被告认为系争房屋甲醛浓度检测超标系原告导致的意见，依据不足，本院难以支持，被告应就提供的系争房屋存在甲醛超标的空气质量问题承担租赁合同解除的相应责任。根据合同约定，如任何一方未按本合同约定履行，违约方须支付守约方违约金，违约金数额为租赁保证的1倍。被告认为该违约金数额过高请求法院酌情调整的意见，本院认为，违约金的约定于合同双方是对等的、兼顾惩罚性与补偿性，但基于被告积极表示愿意采取去除甲醛等措施以及原告对系争房屋状态应尽的审慎义务等因素，本院对该违约金予以酌定。关于租赁保证金，被告应于租赁关系消除且在将该房屋及其附属物品交割清楚之后无息退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十三条之规定，判决如下：
　　一、原告王某与被告徽小某(上海)物业管理有限公司于2018年6月4日就上海市普陀区澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年9月15日解除；
　　二、被告徽小某(上海)物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王某违约金人民币40,000元；
　　三、被告徽小某(上海)物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王某租赁保证金人民币49,200元；
　　四、对原告王某的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币3744元，减半收取计人民币1872元，由原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王  盈

书记员：计晓菲