王满堂、刘卓元等与上海万街互联网络科技有限公司、上海万街商业经营管理有限公司其他合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王满堂，男，1974年10月11日生，汉族，住上海市松江区。
　　原告：刘卓元，女，1973年12月21日生，汉族，住浙江省嘉兴市。
　　原告：王纪希，男，2000年8月27日生，汉族，住上海市松江区。
　　三原告共同委托诉讼代理人：刘明，上海友禾律师事务所律师。
　　被告：上海万街互联网络科技有限公司(原称上海邑街商业经营管理有限公司)，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：吴华亮，执行董事。
　　委托诉讼代理人：胡俊，上海问学律师事务所律师。
　　被告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张飞云，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杨志伟，男。
　　委托诉讼代理人：胡俊，上海问学律师事务所律师。
　　第三人：阮建斌，男，1983年3月21日生，汉族，住福建省浦城县。
　　第三人：上海锐己酒店管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：刘俊仕，负责人。
　　原告王满堂、刘卓元、王纪希与被告上海万街互联网络科技有限公司(原称上海邑街商业经营管理有限公司)(以下简称“邑街公司”)、上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街公司”)其他合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序于2018年12月20日、2018年12月21日公开开庭进行了审理。嗣后，依照原告申请，本院追加阮建斌、上海锐己酒店管理有限公司(以下简称“锐己酒店”)作为第三人参加本案诉讼，本案于2019年3月8日再次公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人刘明，二被告的共同委托诉讼代理人胡俊三次均到庭参加诉讼。原告王满堂、被告万街公司的委托诉讼代理人杨志伟到庭参加第一次庭审。第三人阮建斌、上海锐己酒店管理有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及院长审批，本案延长适用简易程序期限。本案现已审理终结。
　　原告王满堂、刘卓元、王纪希向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告邑街公司签订的《统一招商经营管理合同》；2.判令二被告向原告返还坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)；3.判令二被告支付原告截至2018年10月20日止的租金48,717.16元；4.判令二被告支付原告延迟付款违约金8,890.90元；5.判令二被告支付原告物业管理费13,131.30元。事实和理由：原告向开发商购某了系争商铺，在签订预售合同的同时，原告与被告邑街公司签订《统一招商经营管理合同》，约定原告委托被告邑街公司办理系争商铺的交接手续，然后由被告邑街公司统一进行经营管理，期限为十年，租金收益按九一分成，即原告获得90%的租金收益，被告获得10%的租金收益。首年租金已经以优惠购房款6%的方式处理，故首年租金不再支付。被告邑街公司向原告支付租金的时间为其收到租户租金后第六个月的十日之内。若被告邑街公司逾期支付超过3个月的，原告有权终止合同。嗣后，被告万街公司将系争商铺等(位于本区广富林路XXX弄XXX号楼一、二、三层所有房屋)出租给第三人阮建斌，租赁期限为十年，自2016年8月1日起至2026年7月31日止，其中2016年8月1日至2017年3月31日为免租期，2017年4月1日为租金起算日，第三人阮建斌每三个月支付一次租金，且租赁标的物的所有物业费由第三人阮建斌承担。2016年7月底，开发商交付了系争商铺后，被告邑街公司仅向原告支付部分租金，还有部分租金未付。因原告与被告邑街公司之间的《统一招商经营管理合同》系由被告邑街公司提供，合同内容严重偏袒被告邑街公司。在合同履行过程中，二被告无视合同约定，拖欠应付租金，严重侵害了原告的合法权益，致使原告无法实现合同目的。且经过原告多次催讨，被告邑街公司及万街公司均不为所动。故原告诉至法院，望判如所请。
　　被告邑街公司、万街公司辩称，不同意解除《统一招商经营管理合同》。二被告已经按照该合同履行了招商经营管理的义务，也按照合同约定向原告支付了租金分成。被告方不存在违约，原告并不享有约定的解除权。《统一招商经营管理合同》不仅包括委托合同的内容，还包括房屋租赁合同、居间合同、服务合同、经营合同及物业管理等多种合同关系，原告并不享有法定的解除权。被告已经按约将收到的第三人租金按比例向原告进行了支付，不存在拖欠租金的情况。不同意支付物业管理费。
　　第三人阮建斌、锐己酒店未发表陈述意见。
　　经审理查明认定事实如下：
　　2015年3月14日，原告王满堂、刘卓元、王纪希与案外人上海三迪房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向案外人购某系争商铺，暂测建筑面积为62.53平方米，案外人上海三迪房地产开发有限公司应于2016年7月31日前将系争商铺交付给原告王满堂、刘卓元、王纪希。
　　同日，原告王满堂、刘卓元、王纪希(甲方)与被告邑街公司(乙方)签订《统一招商经营管理合同》一份，约定：甲方购某了系争商铺，产权登记的建筑面积为62.53平方米(此为预测面积，如有偏差，以产证登记面积为准)；乙方尽量整体出租甲方的商铺，如需要拆分，则按拆分的各个部分面积对应租金整合计算。合同第3条经营方式：3.1.甲方委托乙方代表其与开发商办理系争商铺的有关交接手续并认可交接标准。在本合同期限内按照乙方的经营理念对系争商铺统一招商和统一经营、管理；3.2.在乙方统一经营管理期间，甲方不享有系争商铺的使用权和经营权，无权对乙方的经营管理事务进行干涉，不得直接向承租人收取租金。乙方可以出租、联营等其他方式对外招商、使用系争商铺，也可以自己使用系争商铺直接进行经营。合同第4条乙方经营管理期限：4.1……乙方对系争商铺统一招商经营管理的期限为自甲方向乙方提供或者应当提供房屋产权证复印件之日(以下称交接日)后的十年，应当提供产权证之日指乙方代为交接房屋之后的60天内。交接所需的材料包括：产权证复印件并由产权人签名、身份证复印件等；4.2……系争商铺统一经营管理期限(十年)为固定期间，甲、乙双方均不得单方面要求缩短、调整该期限。在交接日前，为便于乙方统一策划招商，甲方同意不可撤销的委托乙方代为管理该物业。合同第5条甲方租金支付及费用：5.1.系争商铺前一年的租金收益，已通过直接优惠房屋总价6%的方式处理，故乙方不需要再支付甲方前一年的租金收益(房屋登记价格即为优惠后的价格)，各方对于该租金及房款等均无其他争议。上述期限届满后第二日起，系争商铺实际租金收益以9：1分成，即甲方得9成，乙方得1成。该收益产生的税费由甲、乙双方按各自取得的收益各自承担(注：如租金支付方需开具税票，乙方可视情况以甲、乙任一方名义先行办理，涉及税费从各方应得租金收益中分别扣除)；5.2.本合同甲方获得的租金收益仅指本协议系争商铺产证登记面积的实际租金收益。因运营需要通过系争商铺所在建筑、所在小区公共部分及车位等管理获得的如管理费、广告收益等均归乙方所有；5.3.甲、乙双方确认，由于系争商铺实行统一经营管理的模式，在本合同规定的乙方统一经营管理期间，系争商铺由乙方对外招商和经营管理，甲方不能干涉乙方招商管理，也不能对系争商铺进行实际使用和管理；5.4.统一招商经营管理期间租金按乙方实际收取之日每6个月结算一次，并在第6个月后的10日内，乙方将系争商铺6个月内实收租金按约定分成比例支付至甲方账户，等；合同第7条乙方权利义务：7.1.乙方负责包括系争商铺在内整个三迪曼哈顿项目调研、商铺定位、业态划分、招商、经营管理等全程工作，乙方应运用专业的市场研究手段，结合系争商铺所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运行决策支持，最大程度上保障系争商铺整体市场竞争优势；……7.3.乙方经营管理期间，乙方招商、经营、管理系争商铺所得除商铺租金(按本合同5.2)以外的一切收入，包括但不限于管理费、广告收益等由乙方享有。系争商铺产生的物业管理费、水、电、燃气、通讯、网络等公用事业费等由乙方招商的租户缴纳；……7.6.乙方有义务按照约定向甲方支付租金；……7.8.若发生某段时间内系争商铺未能出租，乙方应当努力为系争商铺招租以避免系争商铺出现长期的空置状态，同时，商铺招租随行就市，租金的定价存在一些不确定因素，因此造成在此期间房屋空置或者租金收益低于预期，甲方应当给予充分的谅解并对招租给予充分配合，等；合同第8条违约责任：8.1.乙方不能按约定向甲方支付租金的，每逾期一日，乙方应承担逾期款项万分之五的违约金。若因乙方原因逾期超过3个月的，则甲方有权终止本合同；……8.3.如甲方违反本协议第6条的义务或者擅自干预乙方的经营管理、影响承租户的租赁使用的、或强行收回房屋、单方解除本协议的，则乙方无需将受影响期间内所收租金支付给甲方，并承担违约金(房价的10%)，如给乙方和商户造成的损失高于违约金的按实际损失赔偿。合同另对其他事项作了相应的约定。
　　2016年8月1日，被告万街公司(甲方)与第三人阮建斌(乙方)签订《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号楼内包括系争商铺在内的45套商铺出租给乙方，面积为2,762.60平方米。合同第2-1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房产作为商业办公用房使用，经营业态为约会吧、影吧、书吧、咖啡吧、餐吧、酒店类，等；合同第3-1条约定，乙方于本合同生效之日按约缴纳首期租金(本合同第5-2条)和押金(本合同第6-1条)后，甲方于2016年8月1日前(以甲方最终确定的交付之日起为准，具体见双方签署的交付确认书，若交付日提前或延迟，本合同约定的相应时间节点相应提前或延迟)向乙方交付该房产，等；合同第3-3条约定，房产租赁期为：2016年8月1日起(即房产交付时间)至2026年7月31日止(包括第4-1条的免租期)；合同第4-1条约定，甲方给乙方的免租期为2016年8月1日起(即房产交付时间)到2017年3月31日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金，2017年4月1日为租金起算日，甲方开始计收租金；合同第4-2条约定，乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用(包括但不限于乙方使用该房产所发生的水、电、煤气、通讯、其它设备等费用)；合同第5-1条约定，该房产的租金标准按租赁面积计算为2.8元/平方米/天，年计算天数为365天。月租金为年租金的十二分之一。最初及最后一个日历月的租金，根据租赁期在该日历月所占的天数计算。该房产租金标准和计租的详细列表如下：2016年8月1日至2017年7月31日，实际计租金额为943,704元；2017年8月1日至2018年7月31日，实际计租金额为2,823,377元；2018年8月1日至2019年7月31日，实际计租金额为2,992,780元；2019年8月1日至2020年7月31日，实际计租金额为2,992,780元，等。(若该房产为拆分或合并后的整体出租，则拆分各个部分面积或合并中所占部分面积对应租金标准详情见附件四)。合同第5-2条约定，乙方支付租金的方式为转账支付：首期(即2017年4月1日至2017年6月30日)的租金(705,844元)签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用。即第二期3个月(即2017年7月1日至2017年9月30日)租金(705,844元)缴纳时间为：2017年6月15日，第三期3个月(即2017年10月1日至2017年12月31日)租金(705,844元)缴纳时间为：2017年9月15日，依次类推；合同6-1条约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁押金705,844元，等。合同附件“租金分配表”载明系争商铺2016年8月1日至2017年7月31日期间的年租金标准为53,530元，2017年8月1日至2018年7月31日期间的年租金标准为53,530元,2018年8月1日至2019年7月31日期间的年租金标准为56,742元。合同另对其他相关事项作了相应约定。同日，第三人阮建斌向被告万街公司出具《委托书》，载明第三人阮建斌委托被告万街公司办理包括系争商铺在内的上述45套商铺的房屋租赁合同登记备案证明的相关事宜。
　　嗣后，被告万街公司与第三人阮建斌签订《交付确认书》一份，载明“一、2016年8月1日，甲乙双方签订《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》；二、双方在2016年8月15日对该房产进行了交付验收，甲方正式移交且乙方正式接收该房产；三、经现场再次核实确认，该房产及附属设施设备符合乙方防潮、防火、防水、防盗等交付条件，乙方对此没有异议”。第三人阮建斌签名且落款日期为2016年8月1日。被告万街公司认为其实际于2016年8月15日才将房产交付给第三人阮建斌，免租期顺延，租金起算时间顺延至2017年4月15日。原告认为实际交付日期应为2016年8月1日，租金起算时间仍为2017年4月1日。
　　2017年2月13日，系争商铺产权登记至原告王满堂、刘卓元、王纪希名下，建筑面积为62.53平方米。
　　被告万街公司向原告支付租金的情况如下：2018年4月4日，支付6,327.41元。2018年9月20日，支付4,456.72元。2018年11月16日，支付5,570.90元。2019年1月10日，支付8,913.42元。2019年2月1日，支付10,645.67元。2019年4月18日，支付4,257.91元。
　　审理中，被告万街公司称第三人阮建斌向其支付租金的情况：2016年8月1日支付705,844元；2017年12月12日支付200,000元；2018年2月9日支付235,281.44元；2018年3月24日支付297,636.14元；2018年8月9日支付43,282元；2018年8月29日支付100,000元；2018年9月10日支付100,000元；2018年9月27日支付100,000元；2018年10月17日支付100,000元；2018年10月30日支付50,000元；2018年11月29日支付100,000元；2018年12月26日支付300,000元；2019年1月18日支付484,557.8元；2019年3月29日支付198,728.50元。第三人阮建斌另支付押金705,844元。原告对此不予认可，认为被告邑街公司、万街公司并未完整提供第三人的租金支付情况，且认为在第三人逾期支付租金的情况下，被告万街公司收取的押金亦应当与原告进行分成。且，原告认为被告邑街公司应自2017年8月1日开始向原告支付租金分成。被告邑街公司则认为其同意从2017年9月1日开始向原告支付租金分成。
　　另查明：被告邑街公司与被告万街公司签订《联营合作协议》一份，约定：一、合作方式：1、被告邑街公司以其名义通过委托形式，自三迪商业广场项目商铺不动产所有权人取得商铺的招商运营管理权，被告万街公司以其名义与承租人签署租赁合同，完成该项目的招商运营；2、项目名称为三迪广场，地址为松江区广富林路600弄；二、合作期限：合作期限为十年，自本协议生效之日起算，合作期满后被告邑街公司仍拥有该项目商铺的招商运营管理权，合作期限延续；三、利润分配：该项目收入为运营管理费，成本包括但不限于税费、人员工资，项目利润为扣除成本后收入的剩余部分，双方协商一致，该项目80%的利润归被告万街公司，20%的利润归被告邑街公司。协议另对其他事项作了相应的约定。
　　被告邑街公司成立于2014年4月25日，被告万街公司是被告邑街公司的唯一股东。
　　再查明，因系争商铺的物业服务费自2017年8月1日未支付，故案外人上海安得物业管理有限公司松江分公司向原告发出《催款函》，要求原告支付14个月的物业费及滞纳金24,274.15元，但原告尚未实际支付。
　　审理中，被告万街公司、邑街公司表示，其同意将来在收到第三人支付的租金后3个月后的10天内向原告支付租金。
　　审理中，被告邑街公司变更企业名称为现“上海万街互联网络科技有限公司”。
　　以上事实，有《统一招商经营管理合同》、《不动产权证书》、《联营合作协议》、《租赁合同》、《交付确认书》、《催款函》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案的争议焦点主要有二，一为原告与被告邑街公司之间的《统一招商经营管理合同》性质如何认定？二为原告是否享有约定或法定解除权？
　　关于争议焦点一，本院认为，当事人在不违反法律、行政法规效力性强制性规定的前提下，可根据实际需要订立任何内容的合同。本案中，根据原告与被告邑街公司之间的《统一招商经营管理合同》约定的权利义务内容，双方之间存在复合型的法律关系。原告不仅委托被告邑街公司对系争商铺进行招商和出租，同时，在委托期限内将系争商铺的使用权交由被告邑街公司处分，原告不得干涉也不得直接向承租人收取租金，原告取得的对价并非固定的租金收益，而是被告邑街公司委托被告万街公司招商所取得租金收益的90%，在第三人向被告万街公司支付租金后，被告邑街公司将其中的90%支付给原告。该法律关系既有委托合同的法律特征也有租赁合同的法律特征，故两原告与被告邑街公司之间的《统一招商经营管理合同》是集委托、租赁法律关系的复合型合同。
　　关于争议焦点二，本院认为，关于原告的法定的解除权，因《统一招商经营管理合同》并非典型的委托合同，还包含了租赁合同的法律特征，故原告以委托人的身份行使单方解除权，难以支持。关于原告的约定解除权，按照《统一招商经营管理合同》的约定，被告邑街公司逾期支付租金超过3个月的，原告有权解除合同。但双方约定的租金支付时间为每6个月结算一次，在第6个月后的10日内，被告邑街公司将6个月内实收租金的90%支付给原告。根据本院查实的第三人向被告万街公司支付租金情况以及被告万街公司向原告支付租金情况，被告邑街公司并不存在逾期支付租金超过3个月的违约情形，故原告无权依据合同主张解除合同。
　　关于原告有权收取租金的起算时间，因原告与被告邑街公司之间的《统一招商经营管理合同》第4.1条明确约定，被告邑街公司对系争商铺统一招商经营管理的期限为自原告向被告邑街公司提供或者应当提供房屋产权证复印件之日后的十年。应当提供产权证之日指被告邑街公司代为交接系争商铺之后的60天内。原告实际于2017年2月13日取得系争商铺的产权证，故应以合同约定的“应当提供产权证之日”作为经营管理期限的起始时间，即为2016年9月30日(2016年8月1日之后的60日)。现被告邑街公司与万街公司自愿从2017年9月1日开始向原告支付租金分成，属其对自身权利的合法处分，于法不悖，本院予以确认。原告称被告邑街公司应从2017年8月1日开始向其支付租金分成，没有合同依据，本院难以采信。另，因第三人阮建斌支付的押金并非属于原告与被告邑街公司之间《统一招商经营管理合同》约定的租金分成范围，押金与租金性质截然不同，原告要求对押金进行分成，没有合同及法律依据。被告万街公司系实际出租系争商铺的主体，应与被告邑街公司共同承担向原告支付租金分成的义务。
　　原告称两被告未如实陈述第三人向其支付租金的情况，但未提供任何证据予以证明，本院实难采信。对于原告主张的逾期付款违约金，如上所述，被告邑街公司并未存在逾期支付租金的违约行为，故对此本院难以支持。
　　关于原告主张的物业费,虽然两被告并未实际支付系争商铺的物业费，但原告没有证据证明其已经向物业服务公司垫付了物业费，故对于原告主张的要求两被告支付物业费的诉讼请求，本院亦不予支持。原告可将物业费向物业服务公司实际支付后另行主张。
　　第三人阮建斌、锐己酒店未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为第三人阮建斌、锐己酒店放弃其诉讼权利，对此产生的法律后果，应由第三人阮建斌、锐己酒店自行承担。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百二十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
　　驳回原告王满堂、刘卓元、王纪希的全部诉讼请求。
　　案件受理费1,498元，减半收取749元，由原告王满堂、刘卓元、王纪希负担374.50元(已付)，由被告上海万街互联网络科技有限公司、上海万街商业经营管理有限公司负担374.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李晓蕾

书记员：顾家俊