王焰与戴辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王焰，女，1979年5月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：梁钰琦，上海朋洋律师事务所律师。
　　被告：戴辉，男，1978年5月27日出生，汉族，住上海市。
　　原告王焰与被告戴辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王焰的委托诉讼代理人梁钰琦、被告戴辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王焰向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间的房屋租赁合同于2019年3月15日解除；2.判令被告戴辉立即搬离上海市杨浦区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并给付自2019年6月起至实际搬离之日止，按每月8000元计算的房屋占用使用费；3.判令被告将系争房屋恢复原状，并支付违约金8000元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉请1、2为：1.判令原被告之间的房屋租赁合同于2019年4月25日解除；2.判令被告戴辉立即搬离系争房屋，并给付自2019年7月10日起至实际搬离之日止，按每月8000元计算的房屋占用使用费。事实和理由：2013年12月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2014年1月1日起至2014年9月10日止，每月租金6000元，押金6000元，租金每三个月支付。后原告因工作原因，长期在国外工作生活，该租赁合同到期后，原、被告仍继续保持租赁关系，至2018年租金涨至8000元/月。2018年11月30日，原告回国后发现出租房屋被分割为六间居室，且环境脏乱，故原告要求与被告解除房屋租赁关系，但未果。2019年3月15日，原告再次通过微信告知被告解除租赁关系，并要求被告于2019年4月10日前搬离，但被告未予理睬。2019年4月24日原告向被告发送律师函，书面告知被告将租赁房屋恢复原状并立即搬离，然被告置之不理。故诉讼至法院。
　　被告戴辉辩称，不同意原告全部诉讼请求。本被告原在上海市玖家房产经济事务所从事房产中介工作，2012年5月原告委托同学来挂牌出租系争房屋，本被告看了房子后即承租了下来，双方签了为期一年的租赁合同，租期为2012年5月至2013年5月，书面租赁合同因时间久远，已经找不到了，当时向原告支付了押金6000元及按6000元/月标准计算的租金，这些钱款都直接付给了原告的同学，再由该同学转给原告。2013年5月开始，原告同学不再处理租赁的事情，本被告直接和原告联系并支付租金。2013年10月，本被告打算转行去做淘宝服装生意，就介绍了案外人刘某某和原告继续租赁关系，刘某某都是直接付租金给原告的。2018年3月，本被告经和原告及案外人刘某某商量，再次承租系争房屋。本被告实际于2018年3月搬进系争房屋，2018年5月原告就说要涨价。另该期间系争房屋发生漏水，为此发生了维修及赔偿费15000元。2018年8、9月，原告又提出要涨租金。原、被告之间对租金具体支付时间没有要求，可以先付后用，或者一个月付、两个月付，现实际已按7500元/月支付了2018年4月15日起至2018年9月14日的租金，自2018年9月15日起按8000元/月标准支付到2019年7月14日，后因原告诉讼，所以没有支付租金。2019年3月，原告确有发过微信和律师函要求解除合同。但是原、被告曾口头商定租期到2021年3月，现租期未届满，不能解除合同，如果原告坚持要解除合同，应补偿被告所有损失。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为原告。
　　2012年5月，原、被告订立房屋租赁合同，约定，原告将位于上海市杨浦区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租金6000元/月，另付押金6000元，租期一年。期满双方未订立书面协议，但被告一直租用系争房屋，并支付租金。2013年下半年左右，被告经和原告协商，系争房屋转由案外人刘某某(暨下述微信中的刘姐)继续承租。2018年3月，案外人刘某某搬离系争房屋，被告搬进系争房屋居住。原告实际按每月7500元租金标准分别于2018年3月12日、4月16日、5月17日、6月16日、7月26日、9月11日，收取了被告租用系争房屋的租金。2018年9月15日被告向原告支付了一个季度的租金23000元。2018年12月13日，被告通过支付宝向原告名下银行卡转账21000元，另微信转账2000元。2019年3月14日、2019年4月10日、2019年5月11日、2019年6月10日，被告按8000元/月标准支付了对应租期的每月租金。
　　根据原、被告之间的微信聊天记录，被告于2018年8月30日(美国时间2018年8月29日晚上)微信告诉原告，“……从今年三月底开始我在住这套房子，每一期的租金我是转给了刘姐。”原告回复“哦”，双方还约定今后房租直接由被告给付给原告。原告问“那就是从这个月开始10号，每三个月打一次吗？我是说九月”；被告回复“今年9月15日之前的我已经付给刘姐了”；原告说“起租日是10号对吧”；被告答“我是20号搬进去的，还是按7500，物业费我承担，维修费用我自己承担”；原告：“这个月开始要涨500”；被告：“知道为难您了，本不想跟你说这个事。刚把房子卫生间的防水做好，花了6000多，我自己承担掉的。之前刘姐是一月一付，给您租金的对吗？”；原告：“不是为难，我说好今年要涨的。对，每月。……这个面积和地段、楼层，很多年前就这个价格了，一直还是滞后于市场的，您也可以去中介或者网上查询的”；被告：“是的，是滞后了一些，我承认。但我会长期稳定住下去，也不给您添麻烦”；原告：“我了解，但8000是一定要的，我是说如果房租今年都按时不用催促，明年会好谈些，也不能保证说不涨，这都是市场决定的”；被告：“这样吧！之前说的条件不变，每期租金，加您500”。……原告：“我这里是10号的合同，那9月开始你直接打吗？你们俩之间算算清楚”；被告“对，我直接微信或者转账给您。好的，我会和她衔接好的，请您放心”。2018年9月15日，原、被告双方再次就租金发生争议，原告在微信中说“我以为我们房租涨到8000的，回头看了聊天记录才发现我们理解不同。你说的每期原来是说的三个月一块儿500，但我以为你的问题是接着一月一付来的，所以是每月涨500……我网上随便看的行情，人家两室的，和我一样大的房子租金在12000，我这么多年低价出租，现在8000，我以为会是很容易的事情，你看看吧。”；被告答复：“物业费、维修损耗都是我这边在出着。您这边啥都不需要管，网上这些都是虚的，和实际情况有不小的出入，我说您也不一定会相信。刘姐这边我这里还每月再给500的。实事求是的说是低于市场行情价一些。您可能租到更合适的价格。但您想：首先房子没有空置期，也无需支付中介费，更不需要您打理，这么多年下来了大家可以说都成为朋友。”后，原、被告商定自2019年3月房租上涨到每月8000元。2019年3月15日，原告在群聊中(群成员三人：原告、被告、刘某某)告知被告“今天早些时候跟刘姐说了房子装修一事，由于房租是付到下月10号的，请于此前搬出，这样我会把押金按时退还，谢谢！”；被告答复“您好！还要租两年在此期间会爱惜您的房子，并按时支付房租！谢谢！”。2019年3月16日，原告表示“……因为上次回国在国内办理了委托人，装修的合同已经由委托人于今天早些时候签好了，进场时间定在下月十号，这样衔接得比较好。你要是提早搬出，我当然也是会把未用的房租退给你们的。”被告回复“下月十号真的不行！还要租两年。”，并多次表示希望继续承租系争房屋，并承诺“……下月租金会在10号给您，并按8300元支付。”……原告：“我已经说得很白话了，我说的就是下个月10号前”……后双方就搬离事宜协商未果。2019年4月24日，原告向被告发出律师函，要求被告在收到律师函五日内，将系争房屋恢复原状并搬离。该邮件于2019年4月25日送达。然，被告仍占用系争房屋至今。
　　另查明，2019年4月17日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局向系争房屋发出沪杨房字[2018]第XXXXXXX号居住房屋违规租赁责令改正通知书，“大连路XXX弄XXX号XXX室出租人/转租人/承租人：经查，你于2019年4月17日，被认定在租赁房屋内存在将原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条规定，依据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，本机关现责令你在2019年4月23日前改正上述违规行为。……”；2019年6月19日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局再次向系争房屋发出沪杨房字[2018]第005117号居住房屋违规租赁责令改正通知书，“大连路XXX弄XXX号XXX室出租人/转租人/承租人：经查，你于2019年6月19日，被认定在租赁房屋内存在将原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租，将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条规定，依据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，本机关现责令你在2019年6月25日前改正上述违规行为。……”
　　以上事实由原告提交的沪房地杨字(2012)第002970号上海市房地产权证、付款记录、微信聊天记录截图、律师函、EMS快递回执、居住房屋违规租赁责令改正通知书及附件两份、被告提供的微信聊天记录截图、证人刘某某证言、双方当事人的当庭陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。原告王焰与被告戴辉自2018年3月开始的房屋租赁关系，因未签订书面的租赁合同，视为不定期租赁。不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据双方的微信聊天记录，可以明确，原告曾于2019年3月15日通知被告在2019年4月10日之前搬离系争房屋，并于2019年4月24日向被告发出书面律师函，故原告主张双方的合同关系于2019年4月25日解除，本院予以准许。关于原、被告租赁关系租期每个周期的起算点，根据双方的微信聊天记录，可以认定原告一直主张自每月的10号起算租期，且双方并未就租期起始期的计算达成变更，被告事后也对起租日每月10号予以认可，故可以认定被告已按8000元/月标准给付租金至2019年7月9日止。因庭审中双方均认可在2012年的房屋租赁合同关系中，被告向原告支付了押金6000元，且在被告中途退出期间并未处理过，故为减少当事人诉累，本院对该款在本案中予以一并处理。关于违约金的主张，因原、被告未约定违约条款，且原告未就实际损失提供证据佐证，故本院难以支持。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第一款第七项、第九十四条第一款第五项、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：
　　一、原告王焰与被告戴辉之间就上海市杨浦区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋租赁关系于2019年4月25日予以解除；
　　二、被告戴辉应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋腾退并交还原告王焰；
　　三、被告戴辉应于本判决生效之日起十日内支付原告王焰自2019年7月10日起至实际腾退之日止的房屋使用费，按每月8000元计算；
　　四、原告王焰应于被告戴辉交还房屋并结清费用后，退还被告戴辉押金6000元；
　　五、原告王焰的其余诉讼请求，不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费200元，减半收取计100元，由被告戴辉负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：孔  玲

书记员：罗奇芳