王燕与上海辉均置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：王燕，女，1983年10月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：李佩芳，上海市光明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金运宏，上海市光明律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海辉均置业有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：方轶群，总经理。
　　委托诉讼代理人：韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈刚，上海翰森律师事务所律师。
　　原告王燕与被告上海辉均置业有限公司(以下简称辉均公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，辉均公司依法向本院提出反诉，本院将本诉与反诉一并于2019年2月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王燕的委托诉讼代理人李佩芳，被告(反诉原告)辉均公司的委托诉讼代理人韦渊卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王燕向本院提出诉讼请求：1、解除王燕与辉均公司于2018年7月19日就上海市闵行区园秀路XXX弄XXX号楼101室房屋(以下简称101室房屋)签署的《房屋租赁合同》;2、解除王燕与辉均公司于2018年7月19日就上海市闵行区园秀路XXX弄XXX号楼201-205室房屋(以下简称201-205室房屋)签署的《房屋租赁合同》;3、辉均公司向王燕退还关于201-205室房屋的履约保证金人民币(币种下同)336,215元;4、诉讼费由辉均公司承担。
　　事实和理由：王燕与辉均公司于2018年7月19日就王燕承租辉均公司所有的101室房屋、201-205室房屋之事宜签订两份《房屋租赁合同》，101室房屋的租赁合同约定，该房屋套内计租面积279.71平方米，建筑面积341.64平方米，辉均公司于2018年10月10日前向王燕交付该房屋，辉均公司向王燕按现状交付该房屋且双方签署房屋交接书后即视为辉均公司已履行将该房屋合格地交付给王燕的义务。201-205室房屋的租赁合同约定，王燕承诺租赁该房屋经营的品牌为美食美刻美食广场，辉均公司于2018年10月10日前向王燕交付该房屋，辉均公司向王燕按现状交付该房屋且双方签署房屋交接书后即视为辉均公司已履行将该房屋合格地交付给王燕的义务。前述两份租赁合同签署后，101室房屋因辉均公司增加一楼大厅的面积而导致王燕租赁的实用面积至少减少20平方米，辉均公司的行为显属重大违约。201-205室房屋的梁下净层高度过低，无法满足王燕租赁房屋并为美食广场各个商户办理餐饮经营许可证和食品流通许可证的要求，辉均公司迄今仍未整改到位，致使王燕的合同目的根本无法实现。因201-205室房屋存在妨碍经营的重大隐患,在王燕提出201-205室房屋退租后，双方协商是否可继续履行101室房屋的租赁合约时，辉均公司提出将101室房屋的租赁合同的租金由6元提升至6.90元，超出了王燕的承租预期，王燕不予接受。王燕认为，上述两份《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效。但辉均公司在明确了解到201-205室房屋存在经营隐患的情况下，超出市场合理预期的抬高101室房屋的原始租金标准，导致王燕无法承租、王燕的合同目的根本无法实现。综上，王燕为维护自身合法权益诉至本院，提出前述诉讼请求。
　　被告辉均公司辩称，同意解除涉案两份房屋租赁合同，但认为解除合同的时间为辉均公司收到本案诉状的时间。辉均公司不同意返还履约保证金。本案系王燕擅自解约，因此王燕应当承担违约责任。
　　鉴于上述理由，辉均公司向本院提出反诉诉讼请求：王燕向辉均公司支付违约金619,188元(101室房屋租赁的违约金为153,141元、201-205室房屋租赁的违约金为466,047元)。
　　针对辉均公司提出的反诉请求，王燕辩称，不同意辉均公司提出的全部反诉请求。导致合同解除的责任在于辉均公司，故王燕不应承担违约金。
　　本院经审理认定事实如下：2018年6月，王燕经实地查看，欲承租涉案101室房屋及201-205室房屋。故2018年7月19日，王燕(承租方，乙方)与辉均公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定1-1甲方出租给乙方101室房屋，套内计租面积为279.71平方米，建筑面积341.64平方米，用途为商业。1-5甲方交付该房屋标准见附件二，双方同意以现场实际状况为准，双方应于交接时签署房屋交接单。1-6乙方已察看该房屋现场，若该房屋租用建筑面积与任何人士、组织机关或政府部门评估或测量的建筑面积或其他算法的面积有任何分别或出入，双方同意仍以本合同约定的租金为准，不再调整。1-7乙方在签署本合同前已经视察过该房屋及其所在项目，对该房屋及房屋周边的现有的状况充分了解并表示满意。若乙方的经营项目对场地条件有特别要求，则甲方无义务为满足该等要求而采取任何行动，乙方应自行完成相关事宜(包括但不限于完成相关工程、办理相关手续等)以适应该等要求。2-3乙方承诺，租赁该房屋经营的品牌为便利店(便利蜂、7-11、全家)、面包店(凯司令、面包新语、红宝石、老香斋)、(除此以外的品牌，需经甲方书面同意后才可入驻)，乙方保证在租赁期内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人。3-1甲方在2018年10月10日前向乙方交付该房屋。乙方同意甲方可根据项目实际情况对约定交付日作提前或延后的调整。双方不得因此解除合同。3-2该房屋租赁期限为6年，自甲方向乙方交付之日起计算，即2018年10月10日至2024年10月9日。3-3甲方向乙方按现状交付该房屋且双方签署房屋交接书后，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。如房屋交接书载明的交付日与本合同约定交付日不一致。则以房屋交付通知书载明的房屋交付日为准。4-1租赁期内，乙方按照下表约定支付租金，2018年10月10日至2019年4月9日(租金优惠期)日固定租金标准为1元/平方米/日、月固定租金为8,508元/月，2019年4月10日至2020年10月9日日固定租金标准为6元/平方米/日、月固定租金为51,047元，2020年10月10日至2022年10月9日日固定租金标准为6.60元/平方米/日、月固定租金为56,152元，2022年10月10日至2024年10月9日日固定租金标准为7.26元/平方米/日、月固定租金为61,767元。租金优惠期内原月租金为51,047元/月，现月租金为8,508元/月，优惠金额为42,539元/月。5-1乙方应于房屋交付日前7天，向甲方支付履约保证金120,406元，以保证其履行本合同之条款。甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息。11-1(1)甲方应按约定将房屋交付给乙方安全正常使用。11-2……(2)乙方自行负责办理在该房屋内经营所需的所有证照，并依法经营，需自费向有关政府部门申请及取得任何因其经营所必需的执照批准、或许可证。甲方不承担乙方申办证照过程中的任何风险。因乙方无法取得证照或证照不全引起的任何法律责任及损失(包括但不限于经营损失、租金损失装修费用)均由乙方自行承担，甲方概不负责。11-3甲方有权在乙方未付清预付租金、物业管理费、履约保证金及其他应付费用前不向乙方交付该房屋。12-3甲、乙双方同意，在不影响乙方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，乙方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间提前终止本合同，同时甲方无息退还租赁保证金剩余部分并另行按月租金及月物业管理费的2倍金额补偿乙方(前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3(两者取低)：(1)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；(2)甲方交付的房屋存在危及乙方安全的缺陷的；(3)甲方存在本合同未约定的其他违约行为经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同的租赁目的的。12-5如乙方要求提前解除合同的，应提前一个月向甲方提出书面申请。如未提前一个月提出书面申请而擅自提前解除本合同的，乙方除应承担本合同第12-1条及合同其他约定的责任外，还需向甲方另行支付相当于一个月租金(按违约行为发生时的月租金计算)的违约金。13-1租赁期间，在非本合同约定或法定的情况下，任何一方擅自解除本合同，另一方有权要求违约方按违约前平均月租金的三倍向守约方支付违约金或要求违约方继续履行本合同。13-2乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前解除本合同并收回该房屋及甲方提供之设备，本合同自解除通知送达之日亦随即提前终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任(违约责任累计)：(1)按本合同首年租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的租金优惠期间(如有)之实际应付租金和优惠租金的差额,计43,755元/月。(2)履约保证金予以没收；(3)向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的三倍金额之款项作为违约金；(4)甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。该等事件为：……(11)本合同另有约定外，乙方违反本合同及附件之任何条款，在甲方发出整改通知后七天内未予纠正的。该合同附件二装修、附属设施及设备状况记载101室房屋店铺面积279.71平方米、DN50/1个、DN150/1个、有新风、新风量2,000立方米/h、空调形式FCW+FA、电气交付值100KW。
　　同日，王燕(承租方，乙方)又与辉均公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定1-1甲方出租给乙方201-205室房屋，套内计租面积为1,547.69平方米，建筑面积1,890.40平方米，用途为商业。1-5甲方交付该房屋标准见附件二，双方同意以现场实际状况为准，双方应于交接时签署房屋交接单。1-6乙方已察看该房屋现场，若该房屋租用建筑面积与任何人士、组织机关或政府部门评估或测量的建筑面积或其他算法的面积有任何分别或出入，双方同意仍以本合同约定的租金为准，不再调整。1-7乙方在签署本合同前已经视察过该房屋及其所在项目，对该房屋及房屋周边的现有的状况充分了解并表示满意。若乙方的经营项目对场地条件有特别要求，则甲方无义务为满足该等要求而采取任何行动，乙方应自行完成相关事宜(包括但不限于完成相关工程、办理相关手续等)以适应该等要求。2-3乙方承诺，租赁该房屋经营的品牌为美食美刻美食广场，乙方保证在租赁期内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人。3-1甲方在2018年10月10日前向乙方交付该房屋。乙方同意甲方可根据项目实际情况对约定交付日作提前或延后的调整。双方不得因此解除合同。3-2该房屋租赁期限为8年，自甲方向乙方交付之日起计算，即2018年10月10日至2026年10月9日。3-3甲方向乙方按现状交付该房屋且双方签署房屋交接书后，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。如房屋交接书载明的交付日与本合同约定交付日不一致。则以房屋交付通知书载明的房屋交付日为准。4-1租赁期内，乙方按照下表约定支付租金，2018年10月10日至2019年5月9日(租金优惠期)日固定租金标准为0.47元/平方米/日、月固定租金为22,193元/月，2019年5月10日至2020年10月9日日固定租金标准为3元/平方米/日、月固定租金为155,349元，2020年10月10日至2022年10月9日日固定租金标准为3.63元/平方米/日、月固定租金为170,884元，2022年10月10日至2024年10月9日日固定租金标准为3.99元/平方米/日、月固定租金为187,832元，2024年10月10日至2026年10月9日日固定租金标准为4.39元/平方米/日、月固定租金为206,662元。租金优惠期内原月租金为155,349元/月，现月租金为22,193元/月，优惠金额为133,156元/月。5-1乙方应于本合同签署之日当天向甲方支付履约保证金412,024元，以保证其履行本合同之条款。甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息。11-1(1)甲方应按约定将房屋交付给乙方安全正常使用。11-2……(2)乙方自行负责办理在该房屋内经营所需的所有证照，并依法经营，需自费向有关政府部门申请及取得任何因其经营所必需的执照、批准、或许可证。甲方不承担乙方申办证照过程中的任何风险。因乙方无法取得证照或证照不全引起的任何法律责任及损失(包括但不限于经营损失、租金损失、装修费用)均由乙方自行承担，甲方概不负责。11-3甲方有权在乙方未付清预付租金、物业管理费、履约保证金及其他应付费用前不向乙方交付该房屋。12-3甲、乙双方同意，在不影响乙方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，乙方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间提前终止本合同，同时甲方无息退还租赁保证金剩余部分并另行按月租金及月物业管理费的2倍金额补偿乙方(前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3(两者取低)：(1)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；(2)甲方交付的房屋存在危及乙方安全的缺陷的；(3)甲方存在本合同未约定的其他违约行为经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同的租赁目的的。12-5如乙方要求提前解除合同的，应提前一个月向甲方提出书面申请。如未提前一个月提出书面申请而擅自提前解除本合同的，乙方除应承担本合同第12-1条及合同其他约定的责任外，还需向甲方另行支付相当于一个月租金(按违约行为发生时的月租金计算)的违约金。13-1租赁期间，在非本合同约定或法定的情况下，任何一方擅自解除本合同，另一方有权要求违约方按违约前平均月租金的三倍向守约方支付违约金或要求违约方继续履行本合同。13-2乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前解除本合同并收回该房屋及甲方提供之设备，本合同自解除通知送达之日亦随即提前终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任(违约责任累计)：(1)按本合同首年租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的租金优惠期间(如有)之应付租金和优惠租金的差额,计人民币133,156元/月。(2)履约保证金予以没收；(3)向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的三倍金额之款项作为违约金；(4)甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。该等事件为：……(11)本合同另有约定外，乙方违反本合同及附件之任何条款，在甲方发出整改通知后七天内未予纠正的。
　　前述合同签订后，王燕于2018年8月分次向辉均公司支付201-205室房屋租赁的履约保证金共计336,215元。后王燕认为201-205室房屋的层高不能满足其美食城办证需求，遂与辉均公司多次交涉。
　　交涉期间，根据王燕提供的2018年9月17日录音内容显示，双方均认为是设计院设计时少算了30公分排水明沟，若未少算，层高基本能够王燕用于经营美食广场；同时王燕一方表示梁下净层高至少要大于2.9米，且2.9米是不允许王燕一方在装修施工过程中存在任何偏差。又根据王燕提供的2018年9月19日录音内容显示，双方均为如何抬高层高提出方案，辉均公司工作人员表示最多局部层高抬高到2.8-2.9米；王燕表示这个高度要求其施工不能有分毫误差、没有给其预留空间、其无法做到，若层高问题无法解决、其就直接退铺。2018年9月25日，王燕通过邮件形式就201-205室房屋租赁事宜向辉均公司提出退租。根据王燕提供的2018年10月15日录音内容显示，辉均公司工作人员询问王燕对101室房屋租赁的意见。王燕表示“鉴于发生二楼退铺的情况，且一楼实用面积少了19平方，故想两层楼整体退租”。辉均公司工作人员同时表示“因王燕承租整层二楼，故一楼的价格已给优惠，现二楼退租的情况下，一楼的价格就不再按照原合同的价格，需调整”。王燕表示此方案考虑后给回复。2018年12月7日，辉均公司工作人员通过向王燕发送关于201-205室房屋的《房屋租赁合同终止协议》和关于101室房屋的《房屋租赁合同之补充协议(一)》，并要求王燕于2018年12月10日前给予回复，并签订协议。前述关于201-205室房屋的《房屋租赁合同终止协议》记载，双方明确因该租赁合同签署后并未实际履行，现双方一致同意终止履行该租赁合同；除本协议已有约定外，租赁合同终止后因租赁合同所约定的一切责任和后果互不追究，因租赁合同的签署及终止的相关事宜均在本协议中均已明确，双方无需承担其他任何费用和责任，本协议签署后，双方再无其他任何纠纷等内容。关于101室房屋的《房屋租赁合同之补充协议(一)》记载，1-1变更为：该租赁房屋套内计租面积为260.06平方米，建筑面积317.22平方米；3-1变更为：甲方在2018年12月1日向乙方交付；3-2变更为：租赁期自2018年12月1日至2024年11月30日；4-1租赁期内，乙方按照下表约定支付租金，2018年12月1日至2019年3月31日(租金优惠期)日固定租金标准为1.68元/平方米/日、月固定租金为13,250元/月，2019年4月1日至2020年11月30日日固定租金标准为6.70元/平方米/日、月固定租金为52,998元，2020年12月1日至2022年11月30日日固定租金标准为7.37元/平方米/日、月固定租金为58,298元，2022年12月1日至2024年11月30日日固定租金标准为8.11元/平方米/日、月固定租金为64,151元等内容。
　　王燕收件后，不同意关于101室房屋的《房屋租赁合同之补充协议(一)》，遂成讼。
　　审理中，王燕表示签约时其已感觉到二楼层高低，但具体低多少不明，其还是想尝试办理相关证照，但实际并不可以。
　　以上事实，由王燕提供的《房屋租赁合同》两份、录音记录、王燕支付保证金的凭证、邮件及附件等证据以及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。
　　本院认为，涉案两份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。现双方均同意解除涉案两份租赁合同，故本院确认涉案两份租赁合同解除。至于导致合同解除的责任主体，双方各执己见。本院认为，虽然王燕和辉均公司就二楼和一楼的房屋签署了两份租赁合同，但两份租赁合同不能单纯的割裂来看，一方面，从王燕作为承租人、经营者的角度出发，其承租两层房屋建筑面积共计2,200余平方米，现因二楼房屋退租，面积减少了1,800余平方米，这无疑给其整体的经营布局、经营便利性、投资规模等方面产生不小的影响；另一方面，从辉均公司对两层楼房的租赁态度(一楼租金因王燕承租二楼整层而较低，若二楼退租，则一楼租金应当增加)亦可看出，辉均公司亦将两层楼的租赁看作一个整体来出租。故两份租赁合同应当整体来看待。现导致涉案两份合同解除的主因在于201-205室房屋的层高无法满足王燕用于经营美食广场项目，致其租赁目的无法实现。对此，本院认为，王燕作为承租人应当对其承租的房屋能否满足其经营美食广场应作充分了解，然王燕在实地看房后，在已感觉层高低的情况下，却仍坚持签订租赁合同，由此导致的合同目的无法实现，王燕应当承担责任。而辉均公司作为涉案房屋的出租人，同时也是房屋的开发商，应当对自己建造的房屋用途、适于何种业态经营予以充分了解，然实际辉均公司在明知王燕系将涉案房屋用于经营美食广场、在对房屋是否能够满足经营该业态不明的情况下，即将涉案二楼房屋出租于王燕，由此导致的合同目的无法实现，辉均公司亦应当承担责任。鉴于此，本院认为，导致涉案两份租赁合同解除的责任在于王燕和辉均公司，且负同等责任，双方的损失应由双方各自负担。
　　综合上述意见，就涉案两份合同的解除时间，本院认为，双方当事人系于诉讼期间就两份合同的解除达成一致，故鉴于辉均公司于2018年12月27日收到本案应诉材料，且辉均公司也认可于收到本案应诉材料之日为合同解除之日，故本院确认涉案两份合同于2018年12月27日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于双方当事人就涉案两份合同的解除均负同等责任，损失各自承担，故就王燕已付201-205室房屋租赁保证金，辉均公司应予返还。辉均公司要求王燕承担违约金，本院不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)王燕与被告(反诉原告)上海辉均置业有限公司于2018年7月19日就上海市闵行区园秀路XXX弄XXX号楼101室房屋签署的《房屋租赁合同》以及就上海市闵行区园秀路XXX弄XXX号楼201-205室房屋签署的《房屋租赁合同》均于2018年12月27日解除;
　　二、被告(反诉原告)上海辉均置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)王燕退还关于上海市闵行区园秀路XXX弄XXX号楼201-205室房屋的履约保证金336,215元；
　　三、驳回被告(反诉原告)上海辉均置业有限公司的全部反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计3,171.62元，财产保全费2,201.08元，均由原告(反诉被告)王燕负担。反诉案件受理费4,995.94元，由被告(反诉原告)上海辉均置业有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：赵利平

书记员：吴瑞益