王某某、河北欣平房地产开发有限公司物权保护纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住曲阳县。委托诉讼代理人：陈泊汀，河北归元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河北欣平房地产开发有限公司，住所地曲阳县正阳街（大南关段）。法定代表人：李永来，公司董事长。委托诉讼代理人：赵颖超，河北佳篷律师事务所律师。委托诉讼代理人：金玉新，河北佳篷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛亚林，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住保定市曲阳县。

上诉人王某某因与被上诉人河北欣平房地产开发有限公司、葛亚林物权保护纠纷一案，不服河北省曲阳县人民法院（2018）冀0634民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某某上诉请求：二审人民法院依法予以重审纠正。事实和理由：一、一审判决确定的案由错误，于法无据。1、无论从原告诉称还是被告答辩等各个方面均与一审确定的所谓“物权保护”毫无关联，由此明显可见，一审法院从立案时就已经出现了明显的偏袒性和先入为主的未审先判的倾向性。2、从一审判决确定的事实可见，本案房产为上诉人和葛亚林的共同财产，那么开发公司所谓的”物权”从何而来?!二、被上诉人河北欣平房地产开发有限公司不具备适格的诉讼主体资格，无权主张诉争房产物权、返还房产。1、上诉人在购房后就己经在工商银行曲阳支行办理了按揭贷款，银行己经将购房款全额支付给了被上诉人开发公司，房产也己实际交付给上诉人，上诉人已经装修使用至今。即上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同中，上诉人作为买受方的义务已经履行完毕，只剩下被上诉人开发公司应在法定期间为上诉人办理所有权证的权利尚未实现，对此被上诉人开发公司依法承担全部法律责任。2、上诉人即便是发生欠款，也是在上诉人与银行之间的按揭合同基础上来调整，上诉人和银行之间存在借贷法律关系，只能由银行来主张相应的借款债权，被上诉人开发公司无权代替银行行使权利提起诉讼。3、上诉人作为共有房产的权利人有权利也有义务向银行交纳按揭还款，但因被上诉人葛亚林不配合产生纠纷。之后上诉人通过直接与银行协商达成了协议，银行也已经为上诉人开办了第二还款账户，上诉人直接向银行正常偿付按揭款至今，但却被一审法院违法认定为“超越权限，缺乏依据，不予支持”。4、一审判决认定被上诉人开发公司为上诉人垫付三个月的按揭贷款与事实不符，事实上仅为两个月。而且被上诉人开发公司为上诉人方垫付两个月按揭还款的诉求主张，同样也未经上诉人同意。5、按照正常的法律规定，被上诉人开发公司只能主张返还其为上诉人垫付的795.14元，其他诉求违法无据。6、被上诉人葛亚林作为一审被告竟然完全同意一审原告开发公司的诉讼请求，上诉人明确表示自愿偿还葛亚林拖欠的一半垫付款，却遭到开发公司的无理拒绝。由此明显可见二被上诉人恶意串通、损害上诉人合法权益的意图和行为表现，一审判决竟然将此作为侵害被上诉人合法权益的定案依据，违法处分上诉人的合法财产。三、一审判决解除本案的商品房买卖合同违法无据，实属荒谬。1、适用法律错误。《物权法》第七条、第三十二条、第二十七条的规定于本案均不适用。2、认定事实错误。如前所述，仅仅是二被上诉人恶意串通后故意制造出开发公司为上诉人垫付了795.14元这一所谓的理由，就把上诉人的房产夺走，于情于理于法，均不能成立。河北欣平房地产开发有限公司辩称，驳回被答辩人的全部诉讼请求，维持一审判决。事实和理由:一、答辩人具备适格的诉讼主体资格，有权向被答辩人主张解除《房屋买卖合同》要求其返还“永宁花园(一期)4号楼2单元2301室”的房屋。2013年11月19日，答辩人与被答辩人、葛亚林(被答辩人前夫)签订的《房屋买卖合同》第六条约定，买受人于2013年11月19日交纳首付款97474元，剩余尾款23万元贷款后交纳，第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。2013年12月12日，葛亚林与中国工商银行股份有限公司曲阳支行签订的《个人购房借款/担保合同》中第四十七条约定，借款人按照按月等额本息还款法(按月计息)偿还贷款本息。借款人自愿选择每月15日为还款日。第二十六条约定，答辩人作为葛亚林借款的担保人，承担无限连带责任。2015年，被答辩人与葛亚林离异，双方约定，上述房产以及房贷双方一人一半。如果被答辩人及葛亚林不按时履行还款义务，答辩人需承担担保责任，代替被答辩人及葛亚林承担还款责任。被答辩人及葛亚林从2017年4月开始便不再按时归还贷款，答辩人已经代为偿还了贷款3180.58元。虽然被答辩人及葛亚林已经向答辩人支付了剩余房款23万元，但该笔款项是因答辩人为被答辩人和葛亚林提供担保，被答辩人和葛亚林才能够获得该笔贷款，答辩人随时面临代替被答辩人和葛亚林偿还贷款的风险。根据公平原则，《房屋买卖合同》中第六条约定的付款方式可以等同于分期付款的方式。被答辩人和葛亚林从2017年4月开始便不按时偿还贷款直到2017年12月份被答辩人才开始补交贷款，被答辩人和葛亚林未在规定的时间内偿还贷款，逾期己经超过60天。按照《房屋买卖合同》第七条的约定，答辩人有权解除《房屋买卖合同》，收回上述房屋。综上，答辩人具备诉讼的主体资格，有权向被答辩人主张解除《房屋买卖合同》要求其返还上述房屋。二、答辩人不存在超越权限为被答辩人管理财产的行为。2013年12月12日，葛亚林与中国工商银行股份有限公司曲阳支行签订的《个人购房借款/担保合同》中第二十六条约定，答辩人作为葛亚林借款的担保人，承担无限连带责任。2015年，被答辩人与葛亚林离异，双方约定，上述房产以及房贷双方一人一半。根据一审法院认定的事实，2017年8-10月被答辩人和葛亚林之间因还房贷问题产生了纠纷，双方均不再按时还贷。答辩人作为担保人，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，便为被答辩人及葛亚林垫付了3180.58元的贷款。答辩人作为被答辩人及葛亚林贷款的保证人，有义务在被答辩人及葛亚林不按时履行还款义务时，履行担保责任，代替被答辩人及葛亚林偿还贷款。因此，答辩人不存在超越权限为被答辩人管理财产的行为。三、答辩人与葛亚林不存在恶意串通，损害被答辩人利益的行为。葛亚林同意答辩人的诉讼请求和答辩人、葛亚林之间恶意串通、损害被答辩人的利益两者之间不存在因果关系。被答辩人仅仅因为葛亚林同意答辩人的诉讼请求便认定答辩人与葛亚林恶意串通，损害被答辩人的利益，没有任何依据。综上所述，答辩人请求贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求，维持一审判决。葛亚林辩称，同意一审判决结果。河北欣平房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令二被告于2013年11月19日购买我公司“永宁花园”（一期）4号楼2单元2301室房屋返还给我公司；二、判令二被告按公司合同约定支付银行扣除我公司房贷款项、利息及违约金；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系，因感情不和于2015年10月离婚。二被告婚姻关系存续期间，于2013年11月19日按揭购买原告“永宁花园”（一期）4号楼2单元2301室房产一处，并签订GF-2000-0171号商品房买卖合同及个人购房借款/担保合同。二被告首付款176934元，贷款23万元，截止2018年4月本息已还78037.2元。二被告离婚后，对该处房产作出分担，约定每人分享50%的股份。2017年8月-10月，二被告为还房贷发生纠纷，谁也不再偿还按揭贷款，原告只好为其垫付3180.58元，后被告王某某偿还了该款，还回原告2385.44元，尚欠795.14元。现被告王某某全额按揭贷款，并未取得被告葛亚林的同意，被告葛亚林同意原告的诉讼请求，被告王某某不同意原告的诉讼请求，称自己全额还贷，并没有侵犯原告权益。一审法院认为，二被告因离异对婚姻存续期间购买的“永宁花园”（一期）4号楼2单元2301室房产已由夫妻共同财产转化为二被告各自享有50%股份的二被告个人财产，二被告不能因婚姻离异而影响交纳按揭房贷，二被告不按时交纳贷款，由原告为其垫付，影响了原告的权益，实属不妥，应予改正。被告葛亚林同意原告的诉讼请求，合情合理，应予支持，但二被告尚欠原告垫付款795.14元，应由被告葛亚林偿还。被告王某某称现其已足额交付房款，应驳回原告的诉讼请求的主张，因该房产已不完全属于被告王某某所有，且被告葛亚林也不同意被告王某某全额交纳房贷，应视为被告王某某超越权限为被告葛亚林管理财产，其主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，原告要求二被告返还于2013年11月19日购买河北欣平房地产开发有限公司“永宁花园”（一期）4号楼2单元2301室的房产，合情合理，应予支持；二被告交纳原告的首付款196934元及按揭银行贷款78037.2元，原告应予返还二被告。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十二条、第三十七条及有关法律规定，判决：一、解除原告河北欣平房地产开发有限公司与二被告葛亚林、王某某于2013年11月19日签订的商品房买卖合同，二被告葛亚林、王某某将“永宁花园”（一期）4号楼2单元2301室房产返还原告河北欣平房地产开发有限公司。原告河北欣平房地产开发有限公司将二被告葛亚林、王某某所交纳的首付款176934元，交纳的房贷78037.2元返还给二被告葛亚林、王某某，二被告葛亚林、王某某各享50%；二、被告葛亚林交付原告河北欣平房地产开发有限公司房贷垫付款795.14元。以上一、二项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由二被告葛亚林、王某某负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，上诉人王某某主张2017年12月7日其与中国工商银行股份有限公司曲阳支行办理了次还款账户，被上诉人河北欣平房地产开发有限公司、葛亚林对王某某该主张没有异议。二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，2013年11月19日被上诉人葛亚林、上诉人王某某与被上诉人河北欣平房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，2013年12月12日葛亚林、王某某与中国工商银行股份有限公司曲阳支行、河北欣平房地产开发有限公司签订个人购房借款/担保合同，上述合同系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。在商品房买卖合同关系中，葛亚林、王某某缴纳首付款并办理完按揭贷款后，二买受人已经履行了己方义务，河北欣平房地产开发有限公司主张解除合同，于法无据。在还贷过程中，葛亚林、王某某逾期还款，河北欣平房地产开发有限公司基于担保合同垫付偿还贷款，应行使追偿权，其主张返还所垫付款项，应予支持。综上所述，上诉人王某某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：

一、维持河北省曲阳县人民法院（2018）冀0634民初747号民事判决第二项及案件受理费的负担，即“二、被告葛亚林交付原告河北欣平房地产开发有限公司房贷垫付款795.14元。案件受理费40元，由二被告葛亚林、王某某负担。”。二、撤销河北省曲阳县人民法院（2018）冀0634民初747号民事判决第一项，即“一、解除原告河北欣平房地产开发有限公司与二被告葛亚林、王某某于2013年11月19日签订的商品房买卖合同，二被告葛亚林、王某某将“永宁花园”（一期）4号楼2单元2301室房产返还原告河北欣平房地产开发有限公司。原告河北欣平房地产开发有限公司将二被告葛亚林、王某某所交纳的首付款176934元，交纳的房贷78037.2元返还给二被告葛亚林、王某某，二被告葛亚林、王某某各享50%；”。三、变更河北省曲阳县人民法院（2018）冀0634民初747号民事判决第一项为“一、驳回河北欣平房地产开发有限公司要求葛亚林、王某某返还永宁花园”（一期）4号楼2单元2301室房屋的诉讼请求；”。上述款项限本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费80元，由上诉人王某某负担。本判决为终审判决。