王玮婧与陆卫林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王玮婧，女，1990年8月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：胡天宇，上海华宏律师事务所律师。
　　被告：陆卫林，男，1969年4月13日出生，汉族，住江苏省启东市。
　　原告王玮婧与被告陆卫林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玮婧及其委托诉讼代理人胡天宇到庭参加了诉讼，被告陆卫林经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　王玮婧向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年5月6日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月29日解除；2、被告支付原告2017年8月13日起至2018年3月29日止的房屋租金21,750元(按每2,900元计算)；3、被告支付原告违约金6,960元；4、被告支付原告2018年3月30日起至2018年5月12日止的房屋使用费，按每月2,900元计算。事实和理由：原、被告于2017年5月6日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2017年5月12日起至2018年5月12日止，租金每月2,900元，付款方式为付三押一，先付后用，提前10天支付下期租金。合同签订后，原告全面履行了合同义务。被告仅支付了首期三个月租金后即长期拖欠租金未付。原告多次催讨无果，于2018年3月29日委托律师向被告发函，明确解除双方间的租赁合同，并要求被告支付欠付租金、违约金及搬离系争房屋。但被告未主动履行。原告不得已于2018年5月12日自行收回了房屋，但被告的部分物品仍占据在系争房屋未清离。
　　陆卫林未作答辩。
　　经审理查明，原告为系争房屋的产权人之一。2017年5月6日，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告居住使用。租赁期限自2017年5月12日起至2018年5月12日，租金每月2,900元，押金2,900元。租金支付方式为付三押一，提前10天支付。合同的解除条款中约定，在租赁期内，乙方(被告)有下列行为之一的，甲方(原告)有权终止合同，收回本房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……乙方未按约定期限支付租金超过五日。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋交由被告承租使用，被告支付原告首期租金即三个月租金8,700元及押金2,900元。2017年8月，原告发送微信给被告，催讨第二期租金。被告回复“人在安徽，两天内尽快付款”。此后数日原告再次催促付款，被告未予回复。2018年10月、11月，原告发微信给被告，称被告长时间不接电话、不付房款，原告将解除合同，限期被告处理房屋内的被告物品。被告未予回复。2018年2月，被告称其将会在年前安排支付房租，并和原告联系委托朋友至系争房屋取回被告的物品。原告回复要求来人带好被告的委托书及承诺书。2018年3月29日，原告向被告发函，正式通知解除合同，要求被告支付欠付租金及违约金，并限期于4月2日前腾空租赁房屋。该函件发送至被告户籍地。原告称解除通知发送后，因无人签收而遭退回。
　　审理中，原告称2018年4月7日，被告委派朋友至系争房屋取物品，原告向来人陈述租赁合同要解除，次日原告将系争房屋门锁更换，收回了房屋，但房屋内仍有被告的部分物品未拿走。对于押金2,900元，原告同意退还，在应付费用中抵扣。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告将系争房屋交付被告承租后，被告未按合同约定履行支付租金的义务，显然违反了合同约定，原告有权单方终止租赁合同，并收回房屋。原告要求确认涉案租赁合同于2018年3月29日解除，然其于该日发函的解除合同通知并未于当日送达给被告。鉴于原告自称被告的朋友于2018年4月7日至系争房屋取回被告的部分物品后，原告已当面告知将解除合同及收回房屋，原告已于次日更换了门锁，收回了系争房屋，故本院认定原告以其实际行动表明解除涉案租赁合同，租赁合同于2018年4月8日解除。合同解除后，被告应支付原告欠付租金以及按照合同约定承担违约责任。被告违约后，原告已数次通知其支付租金、搬离物品，被告均未回复。故此，原告亦应采取适当措施防止损失的继续扩大。即使系争房屋内还留有被告的部分物品，原告完全可以通过询问被告是否需要保留或由原告自行处置等方式予以处理。原告要求计算2018年4月9日至5月12日的房屋占有使用费，本院不予支持。被告缴纳原告的押金2,900元，原告同意退还，抵付被告的应付费用，本院予以准许。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告王玮婧与被告陆卫林就上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年4月8日解除；
　　二、被告陆卫林于本判决生效之日起十日内支付原告王玮婧自2017年8月13日起至2018年4月8日止的房屋租金，按每月2,900元为计算标准；
　　三、被告陆卫林于本判决生效之日起十日内支付原告王玮婧违约金6,960元；
　　四、原告王玮婧于本判决生效之日起十日内退还被告陆卫林押金2,900元(在前述第二、第三条中抵扣)；
　　五、驳回原告王玮婧的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息
　　案件受理费518元，公告费560元，合计1,078元，由原告王玮婧负担50元，被告陆卫林负担1,028元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张月兰

书记员：何绍辉