王玲珠与刘念华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：王玲珠，女，1955年10月29日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：霍梦君，上海得勤律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：刘念华，男，1948年2月2日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：周光沪，上海市科伟律师事务所律师。
　　原审第三人：金伟俊，男，1958年3月5日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：霍梦君，上海得勤律师事务所律师。
　　上诉人王玲珠因与被上诉人刘念华、原审第三人金伟俊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2018)沪0109民初27201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　王玲珠上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：被上诉人违约在先，隐瞒系争房屋的现状，将生活设施存在损坏、均不能正常使用的房屋出租给上诉人。被上诉人不积极履行修理义务，应当减少租金。被上诉人提供的房屋不符合居住条件却仍按市场价收租，在矛盾未解决前就解除合同且要求上诉人支付合同价的租金，这对上诉人是不公平的。在一审中，被上诉人经沟通同意减少9个月租金。
　　刘念华答辩称，一审法院判决事实清楚，于法有据，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
　　金伟俊表示，同意上诉人的上诉请求。
　　刘念华向一审法院起诉请求：1.确认刘念华与王玲珠之间的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；2.王玲珠及金伟俊立即搬离上海市逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并将系争房屋返还刘念华；3.王玲珠支付拖欠的2017年8月1日起至2018年10月31日的房屋租金78,000元；4.王玲珠支付2018年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照每月5,200元计算)。诉讼过程中，刘念华变更第3项诉讼请求为要求王玲珠支付拖欠的2017年8月1日起至2018年10月31日的房屋租金(2017年8月1日起至2017年10月31日的租金按照每月5,200元计算，2017年11月1日起至2018年10月31日的租金按照每月5,000元计算)。
　　一审法院认定事实如下：系争房屋产权人为刘念华、顾决恩、刘思纹，建筑面积120.73平方米。
　　2015年5月24日，刘念华(出租方、甲方)与王玲珠(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其所有的系争房屋在良好的状态下出租给乙方居住使用；租期5年，自2015年6月1日至2020年5月31日止；租金每月5,200元整，按三个月为一期支付，除第一期租金外，以后每期租金提前七日缴纳，如乙方逾期支付租金过十天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋；乙方同意于2015年5月24日一次支付甲方押租保证金5,200元；甲方应于租赁关系解除后，确认乙方迁空、点清，交还房屋及设施，并付清所有应付费用后当天将押租保证金无息退还乙方；房屋设施如因自然或灾害而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担有关的费用；如乙方没有按时交纳水、电、电话等杂费，由甲方负责监督催交，如乙方十日内仍未交付的，甲方有权终止本协议；乙方应按合同的规定，按时支付租金，押租保证金以及其他各项应付费用；乙方应承担租赁期内所有使用的水、电、煤气、有线电视、保洁、电话等费用，并按单如期缴纳，并把缴纳存单保存，以便查证；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为一个月的房租费。合同签订后，刘念华向王玲珠交付系争房屋，王玲珠支付租赁保证金5,200元，系争房屋由王玲珠及其丈夫金伟俊居住使用。
　　2016年11月，王玲珠联系刘念华表示系争房屋淋浴房存在漏水现象，刘念华以其在国外为由未上门维修。2017年5月起，王玲珠因系争房屋淋浴房的玻璃门爆裂而暂停支付租金，后经双方协商，王玲珠支付刘念华2017年6、7月的租金，2017年8月起，王玲珠未再支付租金。
　　2017年10月刘念华上门，更换了系争房屋抽水马桶，重做了淋浴房地面防水，并将淋浴房的玻璃移门更换为浴帘。之后，王玲珠、金伟俊又多次就系争房屋马桶堵塞、厨房下水管漏水等问题向刘念华报修，双方多次通过微信就马桶堵塞及其他设施损坏的维修事宜进行沟通。
　　2017年10月24日，刘念华微信金伟俊称“21日你来电说对这次浴室修理不满意。1、浴帘布质量差。能否麻烦小王再买块质量好的。2、保洁没做好，是否叫保洁工再清洁一下，费用我们出。3、洗碗池下水道漏水未修复，因我前几天太忙太累，浴室修好后忘了问夏师傅此事。我会同夏师傅讲，小王如在新海城时麻烦叫夏师傅来修复。为此带来的不便，请谅解”，金伟俊回复称“从去年11月份发现开始漏水了，通知你们要想法整修，但你们一直拖到这月才安排施工，我想这次可以安稳太平的过日子了，没想到最后的结果还是与我的期待大相径庭……”。
　　2017年12月4日，刘念华微信王玲珠称“洗衣机坏了只能麻烦你叫修洗衣机师傅来修，费用我们支付。我已是70岁正老人，也患有XXX疾病、高血压等疾病，人又身在国外，有些事只能麻烦你们解决，费用由我们出”，王玲珠回复称“洗衣机只能等我出院再修，等我出院我就会打房租给你的”。
　　2018年2月22日，王玲珠微信刘念华称“我们也不可能白住你家的房子……出了几千元一月的房租不能正常居住，拖了很久很久来维修，结果越修越坏，其实我真的不好意思拖了但是有些事情我只能狠下心拖着，我就举一个小的例子，我告诉你洗衣机坏了要维修，你就没下文回我，第二次我又告诉你洗衣机坏了，你还是没下文，每次说到重点你们都不回复我，如果你是房客你会怎么做？你也看到发给你的视频，有关马桶的事情，你叫我叫夏师傅，我回答你了我不想和二面三刀的人有联系，本来我们房客和房东的事情大家说清楚就好，有这种人进来会把事情弄坏，所以我说我们自己克服困难等你回上海后再解决，厨房下水道又漏了二次，太多太多打乱我们正常生活了，这些也都先不说了，都是老问题了，最使我不能接受的就是这次洗衣机会坏了的事情对你说了二次，你没给我一个字的回复……”，刘念华回复称“洗衣机不是早跟你说你去修，你也说这次回去要修洗衣机。我早就说过了，只要是坏的东西你们去修，钱我们出，在上海我已讲过多次”，王玲珠回复称“有关洗衣机的事情你肯定没回复我”，刘念华回复称“是没回复，修洗衣机是小事，你去修钱我们出，如还有东西坏你们去修，我们在国外无法一一核实，我们一直相信你们的，以前你们修过的热水器等，我们从未过问，钱我们出”，王玲珠回复称“不是小事大事的问题，是尊重的问题”。
　　2018年5月6日，金伟俊起草一份《同意房租费减免确认书》载明，自从2016年11月份始起，卫生间淋浴房地漏常泛水，导致卫生间、走廊甚至房门外全是积水，使租客不能在此出租屋内正常生活半年有余，严重影响了租客的生活起居和租房目的，经协商，故愿意免去租客一个半月的房租费共计7,800元。另外，从2017年10月修漏水点、更换淋浴房玻璃门为浴帘、更换抽水马桶(更换后常堵塞)，改变了原有的设备设施，降低了设备设施品质，故愿意从2017年11月份起减去房租费费用200元作为补偿，调整每个月的房租费为5,000元。特立此为证。注：待修复淋浴房下水堵塞及重新更换抽水马桶后付清房款。刘念华在《同意房租费减免确认书》落款处签名。
　　2018年9月18日，王玲珠微信刘念华称“厅里空调坏了”，刘念华回复称“厅里空调坏了你叫修理师傅修一下，费用到时一起结算”。2018年9月19日，王玲珠微信刘念华称“昨晚发信息给你告诉你空调坏了，你让我叫人修理。1.我不敢怕你们不认可修理费，修好了我找谁要修理费？2.我没空去找修理师傅因为我弟弟刚过世……”。2018年9月20日，刘念华微信王玲珠称“空调不是同你说了吗，你叫师傅来修，费用我来出”。
　　2018年10月20日，刘念华微信王玲珠称“那么你借其他房子搬出？现新海城我家卫生间内抽水马桶要换个新的？厨房水管漏水修一下”，王玲珠回复称“等法院解决后再说吧”“现在修怎么了结前面的事情？总归要前面的事情了结了再修，你说是吗？现在修算什么意思”。
　　2018年10月22日，刘念华委托律师向王玲珠发出《律师函》称，2017年10月刘念华出资维修了系争房屋内部分设施(更换抽水马桶，将淋浴房玻璃门改为浴帘等)。2018年5月又应王玲珠要求同意重新更换抽水马桶、维修下水管道。之后刘念华数次与王玲珠预约具体维修时间，王玲珠以各种事由推诿。刘念华将安排维修人员于2018年10月24日至28日之间5日内到系争房屋维修(更换抽水马桶)，要求王玲珠配合，明确向刘念华告知具体登门维修时间，否则视为拒绝。要求王玲珠在本月28日前将拖欠的2017年8月至2018年10月租金合计69,000元汇入刘念华账户。并要求王玲珠立即向煤气公司支付拖欠的煤气费(含偿付违约金)，否则承担由此产生的一切后果。王玲珠收到《律师函》后联系刘念华，以家中有事、忙碌为由拒绝刘念华上门维修。
　　2018年11月9日，王玲珠微信刘念华称“脱排坏了，影响到我烧菜了，煤气灶也坏了，开火后会自动灭火”，刘念华回复称“脱排和煤气灶是否你叫师傅修一下”，王玲珠回复称“……从2018年11月8号开始所有东西坏了也不再叫小金修复，坏了就你们自己叫人来修，我配合……以后任何东西坏了我不再叫小金修一只钉子……我就打电话给你，你叫人来修，包括马桶、水管堵塞等等……”。2018年11月10日，刘念华微信王玲珠称“脱排、煤气灶是否麻烦小金看一下”。
　　2018年11月14日，王玲珠微信刘念华称“浴霸坏了”，2018年11月15日，刘念华微信王玲珠称“浴霸是否叫师傅修一下”。
　　2018年12月30日，刘念华微信王玲珠称“小王今日二次电话你未接，买好的抽水马桶店家多次催促提货，什么时候你有空我找师傅将抽水马桶换了”，王玲珠回复称“前几天你电话里告诉我说上次马桶没装，退货你还付了违约金，怎么又急着让你们去提货？我11月9号开始发微信报修各个坏的东西……你们40天里没给我一个字，一句话的回答，我不知道是什么情况，在这40天内我发了很多信息给你们，你们自己仔细的再查看一遍，现在对我说要来换马桶……坏了这么多东西，现在光换马桶有用吗……”。
　　2019年1月9日，刘念华微信王玲珠称“好！尽量请小金理解，把事情自行协商解决。如不能解决我尽快将马桶、厨房水管修复，方便你们使用”。2019年1月10日，王玲珠微信刘念华称“至于家里坏的东西要修理，小金认为说你们不觉得晚了点吗？40天一个字不回复现在提出来要来修理那前面40天怎么说？而且你修1-2天是解决不了问题的，还是先把前面的事情结清了再说”。
　　2019年1月18日，王玲珠微信向刘念华报修马桶并表示已经堵塞两天了，刘念华微信回复称“我们马上来修”“调换抽水马桶”，王玲珠回复称“我在浦江镇，而且我要去装修公司没人在家，你不是又叫法院解决了吗？”“要调马桶等法院解决后再说吧，40天都没反应也不急这几天，我会叫人来疏通的，像上次一样问你收费”，刘念华回复称“你讲马桶堵塞，我现马上派人来调换马桶，定好时间告诉我”。
　　2019年1月23日，刘念华微信王玲珠称“卫生间抽水马桶是否近几天调换一只，你定个日期！”，王玲珠回复称“马桶我已叫人来通过了(100元)”“要过年了本来就很忙而且我又要装修房子实在是没空在家陪你调马桶，11月18日也堵塞过的，也通知你过的那时我没事情要忙整天在家里你不来换，现在我在装修房子了，没空你倒说要来换了”。
　　2019年2月15日，王玲珠微信刘念华称“从大年夜到今天马桶已经堵塞二次了”，刘念华回复称“马桶堵塞我这几天来调换，你看哪天有空通知我，我马上来调换修复”，王玲珠回复称“我只想快点把事情解决掉，该赔偿多少给我们就赔偿我们多少，我尽快搬走，光换个马桶有什么用？这种心情你是无法体会到的……我已经叫人来通过了(100元)”。
　　2019年2月21日，王玲珠微信刘念华称“今天煤气公司来检查煤气，安全员叫我用煤气，热水器千万要注意安全，因为都存在一定的安全隐患，最好全部更换，因为已经超出使用年限了……前几次坏了叫你们来修就是不来……”，刘念华回复称“我马上来调热水器，把马桶也调换，你定个时间”。2019年2月22日，王玲珠微信刘念华称“我昨天晚上出去旅游了要下星期回来。说老实话我已经不在乎你们来修不修了，因为以前对你们说的太多次，太多次了，你们始终不来修理，而且连一个字都不回复我，我现在只是告诉你一下，你家的一切家用电器都是超过几年了，安全隐患是可想而知的，今天热水器调好了，那煤气灶(会自动熄火)，脱排油烟机都是超过5-6年了你说光是换热水器有用吗？我现在也尽量不住那里……而且昨晚我又出去旅游了，我无法给你定时间，只有等我旅游回来再约了……等我旅游回来再联系吧”。
　　2019年3月3日王玲珠微信向刘念华报修马桶，刘念华回复称“是否给调换一只马桶……”。王玲珠回复称“就是马桶问题……你们不是申请8号开庭吗？等开庭后再说吧”。
　　2019年3月22日，王玲珠微信联系刘念华称“今天早上起来洗脸洗脸盆的出口伐坏了(不能接水洗脸了)都老化断裂了”，刘念华回复称“是否买一只叫师傅换一下”，王玲珠回复称“好像没办法单换的……小金修了，但他不是专业修理工……”，刘念华回复称“是否叫外面师傅修一下，专业师傅应修得好，费用我们出”。
　　2019年5月23日，王玲珠微信刘念华称“马桶圈坏了，坐上去会夹肉”，刘念华回复称“马桶圈网上买最多20多元，质量很好”，王玲珠回复称“跟钱多少无关，该谁应该做的就谁做，省得到时候吃力不讨好”。
　　2019年5日25日至2019年10年1日期间，金伟俊一直向刘念华报修系争房屋马桶、洗脸盆下水阀、空调等设施损坏，并表示因刘念华未予回复及修复，将按日扣除租金。期间，刘念华微信回复金伟俊要求其自行请维修师傅上门维修，金伟俊坚持要求刘念华上门处理。
　　至今，王玲珠未向刘念华支付2017年8月1日起之后的租金，系争房屋仍由王玲珠、金伟俊居住。
　　一审法院认为，刘念华与王玲珠签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。租赁期间，王玲珠自2017年8月1日起以系争房屋内设施损坏、刘念华未予修复为由拖欠租金，2017年10月，刘念华派维修人员上门，更换了系争房屋抽水马桶，重做了淋浴房地面防水，并将淋浴房的玻璃移门更换为浴帘。之后，王玲珠仍以刘念华维修质量不合格及其他设施损坏为由拒付租金。2017年10月至今，双方多次通过微信就维修问题进行沟通，刘念华多次表示由王玲珠自行维修，维修费用由刘念华承担，王玲珠则坚持要求刘念华上门维修。刘念华也多次要求上门维修，王玲珠始终未给予刘念华确定的维修时间。王玲珠认为系争房屋设施的损坏已经影响其居住，但王玲珠既不要求解除合同，也不积极配合刘念华上门维修或者采取自行维修后与刘念华结算维修费用的方式解决问题，而是一味向刘念华报修，同时以系争房屋设施损坏为由自2017年8月起拒付租金至今，由此造成双方权利义务明显不对等，并导致系争房屋租赁合同目的无法实现。故对刘念华要求解除与王玲珠签订的《房屋租赁合同》，王玲珠及金伟俊搬离并返还系争房屋的请求，法院予以支持。关于《房屋租赁合同》的解除时间，刘念华主张合同于2018年10月31日解除，缺乏依据，法院不予采纳。法院认定，合同解除时间为本案诉状副本送达王玲珠之日2018年8月29日。合同解除后，刘念华应在扣除王玲珠未付的公用事业费用后，将多余的租赁保证金返还王玲珠。
　　合同解除前发生的是房屋租金，合同解除后发生的是房屋使用费。王玲珠作为承租方，有义务支付占用房屋期间的房屋租金及房屋使用费。王玲珠支付刘念华租金至2017年7月底，之后，王玲珠未再向刘念华支付租金且系争房屋由王玲珠及金伟俊居住至今，现刘念华向王玲珠主张2017年8月1日起至返还房屋之日止的租金及房屋使用费，于法有据，应予支持。就租金及房屋使用费的支付标准，经刘念华确认，2017年10月系争房屋维修后的设施品质有所降低，刘念华同意自2017年11月起每月减少租金200元，故2017年8月1日起至2017年10月31日期间的租金标准为每月5,200元，2017年11月1日起的租金及房屋使用费的标准为每月5,000元。又根据刘念华出具的《同意房租费减免确认书》，在王玲珠应付的2017年8月1日起之后的租金总额中应扣减7,800元。王玲珠辩称2016年7月至2017年7月因系争房屋漏水严重，王玲珠并未实际居住，仅金伟俊因工作原因每周在系争房屋内居住两天，该期间王玲珠超出每月1,400元标准支付的租金要求在2017年8月1日之后的租金和房屋使用费中予以抵扣的意见，因王玲珠未能举证证明2016年7月至2017年7月期间，因系争房屋设施损坏导致其无法居住，且根据王玲珠陈述，该期间其丈夫金伟俊每周在系争房屋内居住两天，又刘念华已同意就2016年11月之后发生的系争房屋淋浴房地漏泛水对王玲珠居住造成的影响减免7,800元租金。故对王玲珠的辩称意见，法院不予采纳。
　　一审法院判决如下：一、刘念华与王玲珠之间的《房屋租赁合同》于2018年8月29日解除；二、王玲珠及金伟俊携物迁出上海市逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还刘念华；三、王玲珠支付刘念华2017年8月1日起至2018年8月29日的房屋租金57,466.67元(已扣除刘念华同意减免的7,800元租金)；四、王玲珠支付刘念华2018年8月30日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照每月5,000元计算)；五、刘念华返还王玲珠租赁保证金5,200元(需扣除王玲珠未付的水、电、煤气等公用事业费，以有效单据为准)。上述第二、三、四、五项，均自判决生效之日起15日内履行完毕。
　　二审审理期间，上诉人提交微信记录以及收据一份。被上诉人认为与本案无关。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，刘念华与王玲珠签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守。出租人有提供房屋以及维修的义务，承租人应当支付租金，并合理妥善的使用房屋设备。上诉人2015年即起租，2016年11月首次提出淋浴房漏水，房屋设备经长期使用可能损坏，故对于上诉人提出的被上诉人未提供适租房屋的主张，本院不予采信。当出租人未履行维修义务时，承租人可以维修，维修费用由出租人承担。现上诉人以系争房屋内设施损坏被上诉人未予修复为由拖欠租金。但一审查明被上诉人派维修人员更换了系争房屋抽水马桶，重做了淋浴房地面防水，并将淋浴房的玻璃移门更换为浴帘。上诉人仍以维修质量不合格及其他设施损坏为由拒付租金。被上诉人多次表示由上诉人自行维修，维修费用由被上诉人承担，上诉人坚持要求被上诉人上门维修。被上诉人多次要求上门维修，上诉人始终未给予确定的维修时间。上诉人既不要求解除合同，也不积极配合被上诉人上门维修或者采取自行维修后由被上诉人承担维修费用的方式解决问题，拒付租金至今，一审法院认定双方权利义务明显不对等，并导致系争房屋租赁合同目的无法实现，被上诉人解除《房屋租赁合同》以及返还系争房屋的请求可以支持的意见，并无不当，本院予以认同。上诉人未能举证证明因系争房屋设施损坏导致其无法居住，且一审法院已经调整了租金，数额合理，本院不再予以调整。
　　综上所述，王玲珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币1,620元，由上诉人王玲珠负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　苗一路

审判员：姚  跃

书记员：张常青