王某某与何伟淼、刘某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。
　　被告：何伟淼，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　两被告委托诉讼代理人：严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。
　　原告王某某与被告何伟淼、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人滑宝珠、两被告的委托诉讼代理人严瑾洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　王某某向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2018年9月24日签订的《房地产买卖合同》；2.要求两被告向原告支付违约金90万元。
　　事实和理由：2018年9月，王某某与何伟淼、刘某某在居间方居间下，就上海市徐汇区桂果路花苑村月季园31号402室房屋签订房地产买卖合同。合同约定房屋转让价款450万元，固定装修及设备、设施补偿款140万元，并约定了付款时间、违约责任等。因何伟淼、刘某某未按约支付房款15万元，王某某于2018年10月12日短信催促二人支付房款，二人以合同未生效为由拒绝支付。后王某某委托律师发函，催促何伟淼、刘某某支付房款，否则将解除合同。何伟淼、刘某某于2018年10月18日回复“律师函已收到，同意解除合同”。因房地产市场冷却，房屋价格持续下跌。为防止损失扩大，王某某另行出售房屋，遭受了62万元差价损失。何伟淼、刘某某违约导致合同解除，应承担相应的违约责任。故王某某诉至本院，要求判如所请。
　　何伟淼、刘某某辩称，同意解除合同，双方合同于2018年10月18日解除。王某某提出解除合同，刘某某、何伟淼同意，双方合意解除合同，而非刘某某、何伟淼违约导致合同解除，故不同意支付违约金。根据补充条款约定，不存在因未支付房款而导致合同解除的情况。2018年9月27日，刘某某提出按照实际交易价格签署网签合同，但遭王某某拒绝，故双方协商解除了合同。
　　本院认定事实如下：2018年9月24日，王某某(甲方，出售方)与刘某某、何伟淼(乙方，买受方)就上海市徐汇区桂果路花苑村月季园XX号402室房屋签订《房地产买卖合同》，约定主要内容为：3.房产转让价款450万元；5.付款方式：乙方于2018年9月27日前支付甲方房款15万元，于2019年10月30日前支付165万元，乙方以贷款的形式支付房款270万元，乙方于付清首付后10个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；10.本合同第3条总房价款不包含固定装修及设备、设施，若总房价款不包含固定装修及设施、设备，则乙方应补偿甲方140万元，并于甲乙双方至交易中心办理产权过户手续前支付甲方138万元，乙方于甲乙双方办理交房手续当日支付甲方2万元；11.乙方未按合同约定期限付款，应当按逾期未付款日万分之五支付甲方逾期赔偿金，逾期超过十五日仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，任何一方根据本条约定解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；13.本合同空白处填写文字与铅印文字具同等法律效力，若填写文字与铅印文字冲突，以填写文字为准；16.补充约定：乙方在售的房子成交后，乙方收到买家的房款后，两日内支付给甲方(注：该补充约定为手写)。
　　2018年10月12日，王某某发短信给刘某某：“我们合同上签9月27日交买房定金15万元，现在已经是10月12日了。请你收到短信后付款。”刘某某回复：“合同不生效，不是450万的房子，你这是想让我们逃税？……9.27就提出我们卖不掉房子就无法买你的房子，定金无法支付，并约你公园面谈了我们不买房子了。合同上写着450万的房款，实际你们是590万的房子，我们也提出了，我们不主张逃税，如果你们确实是450的房子，我们还是很乐意购买，你们是吗？”
　　2018年10月17日，王某某委托律师向刘某某、何伟淼发函，称何伟淼、刘某某在2018年9月27日前未按照约定支付房款15万元，经王某某2018年10月12日再次短信通知仍未支付；要求何伟淼、刘某某于2018年10月27日前支付房款，若再不支付将解除双方签订的房屋买卖合同。次日，刘某某短信回复王某某：“律师函已收到，我同意解除合同，事实9.27号我就跟你正式提出来了，房子买不了了。”
　　庭审中，王某某提供了其另行出售房屋签订的房屋买卖居间合同一份，合同签订于2019年2月20日，净到手价528万元。刘某某、何伟淼对该证据真实性无异议，认为房屋已经出售过户，并未给王某某造成损失，出售价格高于本案协议约定的450万元。
　　审理中，王某某提出因被告违约造成了房屋差价损失62万元及请律师维权支出、28万元资金占用成本等。刘某某、何伟淼认为违约金约定金额过高，且本案不符合单方解除合同要求支付违约金的条件。
　　以上事实，除当事人一致陈述外，另有房地产买卖合同、律师函及邮寄凭证、短信截屏、房屋买卖居间合同等证据佐证，本院予以确认。
　　本院认为，本案房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，当属合法、有效，双方均应恪守履行，否则即构成违约，应承担违约责任。本案中，双方当事人对合同约定付款时间理解产生争议。原告认为第16条手写补充约定对乙方在售房屋不明，房款数额不明，应属于约定不明，仍应按照第5条付款方式履行。被告认为付款时间应按照第16条，即被告出售自己的房屋后获得房款两日内支付给原告，而被告名下的房屋尚未出售，故未到房款支付时间。本院认为，合同第5条已就付款时间做出明确约定，第一笔15万元，第二笔房款数额较大165万元则放宽至2019年10月30日，较一般二手房买卖付款时间要长，明显有利于买方即被告，而被告系置换购房，第16条补充约定是为了促使被告在出售自己房屋后尽快将房款支付原告，使双方可尽快完成后续交易手续，若按照被告方的理解则双方交易可无限制拖延，因此第16条是第5条的补充，内容并不冲突，房款支付时间应按照第5条履行。刘某某、何伟淼辩称因对网签合同价款无法达成一致故双方合意解除合同，但从双方往来短信中，刘某某自认于2018年9月27日已明确表示不购买房屋，且未支付15万元房款，故刘某某、何伟淼已构成违约，其抗辩意见，本院不予采信。王某某诉请要求解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。
　　刘某某、何伟淼提出违约金约定过高的抗辩，本院认为，违约金数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。王某某提出了损失的组成，本院认为，房屋差价损失应以王某某确信刘某某、何伟淼不再履行合同并决定另行出售房屋时的房屋市场价格确定，而不能以房屋实际出售时的价格确定；王某某主张的律师费损失，不属于违约方应承担的损失范围；王某某主张的资金占用成本，并无依据。根据法律规定，结合本案实际情况，本院酌定刘某某、何伟淼应付违约金数额为45万元。因刘某某、何伟淼违约导致合同解除，本案诉讼费均由刘某某、何伟淼负担。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
　　一、解除王某某与何伟淼、刘某某于2018年9月24日就上海市徐汇区桂果路花苑村月季园31号402室房屋签订的房地产买卖合同；
　　二、何伟淼、刘某某于本判决生效之日起十日内支付王某某违约金450,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计6,400元，由何伟淼、刘某某负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：徐  红

书记员：徐  琛