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王真与刘慧芹、柳君毅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  原告(反诉被告):王真,女,1931年2月3日出生,汉族,住上海市杨浦区。
  委托诉讼代理人:李建国,上海新闵律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:祝媛青,上海必和律师事务所律师。
  被告(反诉原告):刘慧芹,女,1985年2月27日出生,汉族,住上海市杨浦区。
  被告(反诉原告):柳君毅,男,1986年4月27日出生,汉族,住上海市杨浦区。
  原告(反诉被告)王真诉被告(反诉原告)刘慧芹、柳君毅房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王真的委托诉讼代理人李建国,被告(反诉原告)刘慧芹、柳君毅到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
  原告(反诉被告)王真向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告购房尾款2万元;2、判令被告按日万分之五的标准支付违约金(自2018年3月16日起);3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下:2017年12月4日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》和《附属设施设备及室内装饰转让协议》(以下简称转让协议)各一份,约定原告向被告出售位于上海市杨浦区武川路222弄13乙号602室房屋(以下简称系争房屋),合同价400万元为虚拟价格,实际成交价为316万元,其中84万元用于原告配合被告办理贷款之用。合同签订后,原告实际收到被告的房款为314万元。根据《上海市房地产买卖合同》的约定,2万元尾款先暂存在被告处,应在产权过户及房屋交接后支付给原告。现原告已按合同约定交付房屋并迁出户口,但2万元尾款被告拒绝未付。原告多次催讨,但被告拒绝支付。
  被告(反诉原告)刘慧芹、柳君毅辩称并反诉称,转让协议中关于配合办理贷款而将实际成交价定于316万元的约定系买卖双方的阶段性协议,事实上并未履行。原、被告最终履行的是稍后签订的《上海市房地产买卖合同》约定的400万元的房价款,现400万元的房价款被告已全部付清,故被告不欠原告尾款。《上海市房地产买卖合同》虽约定有2万元尾款暂存在被告处,待产权过户及房屋交接后再交予原告,但被告由于忙于个人事务,中介也没有积极向原告要求支付,故事实上被告并没有暂扣原告的尾款,而是全部付清。系争房屋产权于2018年2月26日已过户至被告名下,合同约定原告应当于产权过户前迁出户口,但原告迟至2018年3月15日才迁出户口。原告还不配合被告办理房屋验收和交接,被告为减少损失于2018年年3月25日自行进入并开始装修。现提出反诉请求如下:要求原告按每日2000元的标准支付延迟迁出户口的违约金3.4万元及利息(利息自2018年3月16日起算至实际付清之日,按中国人民银行同期贷款利率计算)。
  原告(反诉被告)王真反诉辩称,王真在2018年2月20日左右已经向公安派出所提交了迁出户口的申请,但迁户口要走审批流程,最后迁出时间不受王真的控制。合同约定在产权过户之前办理迁出户口的手续,刘慧芹、柳君毅直至2018年3月14日才将产权过户的文件交王真确认,王真于2018年3月15日实际迁出户口。王真已实际交付房屋,延迟迁出户口对刘慧芹、柳君毅并未造成实际损失。故不同意刘慧芹、柳君毅的反诉请求。
  本院经审理查明以下事实,2017年12月4日,原告王真(甲方)和被告刘慧芹、柳君毅(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定由乙方购买甲方名下的上海市杨浦区武川路222弄13乙号602室房屋,合同第二条约定转让价款400万元。合同附件三“付款协议”约定:1、乙方应于签订本协议前支付甲方购房定金5万元,乙方在双方签订本合同前直接支付首期购房款135万元,甲乙双方同意将房价款中2万元暂存在乙方作为尾款代为保管,待双方产权过户且房屋交接完毕,所有户口迁出当日内无息转交于甲方。2、甲方同意乙方通过申请银行贷款260万元的形式支付第二期房价款……。3、待双方对房地产进行验看、清点、确认无误双方交房,待甲方将房屋中所有户口迁出,乙方支付甲方尾款2万元。
  合同第九条约定:乙方未按合同付款协议约定的期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日……。
  合同补充条款(一)约定:甲方承诺在双方产权过户前办理原有户口的迁出手续,若甲方未按时申请办理户口迁出手续,则每逾期一日,甲方则应当按照房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金,直至原有户口迁出。
  同日,原、被告双方签订《转让协议》明确,就乙方购买甲方坐落于上海市杨浦区武川路222弄13乙号602室事宜,经过平等协商,甲乙双方达成一致意见,于2017年12月4日签订《上海市房地产买卖合同》,现双方在平等自愿的基础上,达成本协议:一、甲乙双方确认,该房屋实际成交价为316万元,买卖合同第二条约定房价款400万元;二、甲乙双方协商一致,其中84万元为虚拟价格,实际是甲方配合乙方贷款之用……;五、本协议与买卖合同为互不分割的整体,若本协议与买卖合同约定不一致的,以本协议为准。
  2017年11月22日,刘慧芹向户名王真的银行账户转入定金5万元,2017年12月4日,刘慧芹15时52分向户名王真的银行账户转入购房款70万元,16时03分王真将65万元转入户名陈红的银行账户(在中国建设银行股份有限公司上海三门路支行),16时06分陈红转入柳君毅的银行账户65万元(在中国建设银行股份有限公司上海三门路支行),16时09分柳君毅向王真的银行账户转入65万元,16时12分王真将21万元转入陈红的银行账户(在中国建设银行股份有限公司上海三门路支行),16时20分陈红转入21万元至刘慧芹的银行账户(在中国建设银行股份有限公司上海三门路支行)。
  2017年12月22日,柳君毅作为主贷人,刘慧芹为共同借款人向银行申请贷款260万元。2017年3月21日、4月4日,王真收到银行贷款100万元和160万元,共计260万元。
  2018年2月26日,系争房屋房地产过户至刘慧芹、柳君毅名下。2018年3月15日,王真的户籍从系争房屋迁出。2018年6月27日,王真具状来院,要求刘慧芹、柳君毅支付尾款2万元。
  2018年8月1日本院第一次庭审,刘慧芹、柳君毅答辩确有2万元尾款未支付,理由是尾款应当在完成产权过户、户口迁出和房屋交接后支付,因王真没有和刘慧芹、柳君毅进行房屋交接,所以支付2万元尾款的条件不成立,故刘慧芹、柳君毅不同意支付。
  本院认为,原、被告于2017年12月4日分别签订了《上海市房地产买卖合同》和《转让协议》,该《转让协议》在首部明确了双方在2017年12月4日签订了《上海市房地产买卖合同》,故可看出《转让协议》签订于《上海市房地产买卖合同》之后。《转让协议》已明确:系争房屋的实际成交价为316万元,该价款和上海市房地产买卖合同约定的价款400万元之间的差价84万元为虚拟价格,实际为配合刘慧芹、柳君毅贷款之用,也明确了转让协议与买卖合同不一致的,以《转让协议》为准。从本院调取的2017年11月22日和2017年12月4日的银行交易明细可确认,刘慧芹、柳君毅向王真的银行账户有转入140万元的流水记录,王真向户名为陈红的银行账户转入86万元,随即刘慧芹、柳君毅从陈红的账户接收了86万元,且在同一家银行网点,操作时间相连。刘慧芹、柳君毅在第一次庭审时坚决否认从陈红的账户收到过86万元,在本院向刘慧芹、柳君毅披露银行调查材料后又辩称和陈红有债权债务关系,并以和本案无关为由拒绝说明债权债务关系的情形。鉴于刘慧芹、柳君毅的陈述前后不一,经本院询问无法给出让人信服的理由,本院综合以上情况,确认刘慧芹、柳君毅实际支付首付款为84万元。鉴于刘慧芹、柳君毅向银行申请贷款260万元作为房款,第一次庭审时也承认有2万元尾款因未满足支付条件而未付,故本院认定原、被告实际履行的是《转让协议》约定的价款。刘慧芹、柳君毅辩称《转让协议》签订在上海市房地产买卖合同之前,系阶段性协议,并未实际履行的意见,与事实不符,本院不予采信。因王真的户口已从系争房屋迁出,刘慧芹、柳君毅已实际接收了系争房屋并装修入住,故刘慧芹、柳君毅应将2万元尾款支付给王真。因双方并未按合同约定办理房屋验收交接手续,王真的户口迁出也确有延迟,故王真主张逾期付款的违约金,本院不予支持。
  关于反诉要求王真支付延迟迁出户口违约金及利息一节,因双方约定的是办理户口迁出手续的期限,且实际迁出时间仅在房地产过户之后的第17天,未给刘慧芹、柳君毅造成实际损失,按每日2000元的标准支付违约金的合同约定过高,故本院酌情调整为每日50元。据此,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定,判决如下:
  一、被告(反诉原告)柳君毅、刘慧芹应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王真房款20,000元;
  二、原告(反诉被告)王真应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)柳君毅、刘慧芹延迟迁出户口违约金850元。
  三、原告(反诉被告)王真其余诉讼请求,不予支持;
  四、被告(反诉原告)柳君毅、刘慧芹其余反诉请求,不予支持。
  当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
  本案受理费300元,减半收取计150元,由被告(反诉原告)柳君毅、刘慧芹负担;反诉费325元由原告(反诉被告)王真和被告(反诉原告)柳君毅、刘慧芹各半负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员:崔艺萍

书记员:陈  洁

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