王纪华与徐国民、徐艳红等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王纪华，男，1958年8月27日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：丁佳倩，上海明伦律师事务所律师。
　　被告：徐国民，男，1931年2月12日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：徐艳红，女。
　　委托诉讼代理人：俞慧，上海市志致远律师事务所律师。
　　被告：徐艳红，女，1968年1月24日生，汉族，住黑龙江省。
　　被告：徐钢，男，1973年9月9日生，住上海市松江区。
　　第三人：朱金华，女，1959年11月24日生，汉族，住上海市松江区。
　　第三人：王晓玲，女，1982年8月1日生，汉族，住上海市松江区。
　　两第三人共同委托诉讼代理人：李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
　　两第三人共同委托诉讼代理人：丁佳倩，上海明伦律师事务所律师。
　　原告王纪华与被告徐国民农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法适用简易程序于2018年5月23日、7月4日公开开庭进行了第一、二次庭审。审理中，本院根据朱金华、王晓玲的申请，依法追加朱金华、王晓玲作为本案第三人参加本案诉讼，并于2018年8月27日公开开庭进行了第三次庭审。后本院根据原告的申请依法追加了徐艳红、徐钢作为被告参加本案诉讼，并于2018年11月14日公开开庭进行了第四次庭审。原告王纪华及其委托诉讼代理人李亚辉，被告徐国民的委托诉讼代理人徐艳红、俞慧，第三人朱金华、王晓玲及其委托诉讼代理人李亚辉，被告徐艳红、徐钢到庭参加诉讼。审理中，双方当事人同意并经院长批准继续适用简易程序延长三个月。本案现已审理终结。
　　原告王纪华向本院提出诉讼请求：１、判令原告王纪华与被告徐国民于1994年6月30日签订的《购房协议书》无效；2、判令三被告支付原告223,297元(计算方式：1,310,958元×30%，扣除已付170,000元)；3、判令三被告支付原告房屋安置房折价款2,545,200元(三被告实际获得安置面积303平方米，原告应享受30%的安置面积91.20平方米,按每平方米28,000元计算)。事实与理由：1994年，原告将坐落于上海市松江区九亭镇金吴村XXX号房屋(原上海市松江县九亭乡金吴村王家队，以下简称“系争房屋”)，以15,000元的价格出售给被告徐国民，并将系争房屋交付给被告徐国民使用。2016年6月29日，案外人上海市松江区九亭镇人民政府(以下简称“九亭镇人民政府”)与被告徐国民签订了《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》(以下简称《补偿协议》)，系争房屋被动迁，被告徐国民获得1,700,958元货币补偿款，并获得220平方米安置面积，实际获得安置面积303平方米，即三套房屋【坐落于本市松江区九亭镇沪亭南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“1401室房屋”)、坐落于本市松江区九亭镇沪亭南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“703室房屋”)、坐落于本市松江区九亭镇沪亭南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“103室房屋”)】。被告徐艳红、徐钢系被告徐国民的女儿及儿子，现上述三套安置房中的1401室房屋登记在被告徐艳红名下，703室房屋、103室房屋登记在被告徐钢名下。2016年6月27日，原告与被告徐国民在松江区九亭镇金吴居委会人民调解委员会的调解下签订了《调解协议书》，主要内容为被告支付原告动迁补偿款170,000元，原告放弃全部补充安置利益。原告认为，第一，被告徐国民为城市居民，无权享受农村宅基地，故原告与被告徐国民之间签订的《购房协议书》无效；第二，关于原告与被告徐国民于2016年6月27日签订的《调解协议书》，原告无权放弃第三人的权利，属于无权处分，对第三人不产生法律约束力。故请求法院判如诉请。
　　被告徐国民辩称：1、双方签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，系争房屋的产权及宅基地均应归被告徐国民所有；２、被告徐国民出生在松江区九亭镇，因为参军入伍将户口迁出，2005年被告徐国民又将户口迁入松江区九亭镇；3、双方于2016年6月27日签订的《调解协议书》合法有效，被告徐国民已经按约向原告支付了170,000元，双方无其他纠纷。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
　　被告徐艳红辩称：1401室房屋是父亲赠与给其的，其是合法取得，原告与被告徐国民之间的房屋买卖合同纠纷，与其无关，其不应作为本案的被告。故请求法院驳回原告对其的诉讼请求。
　　被告徐钢辩称：703室房屋、103室房屋是父亲赠与给其的，其是合法取得，原告与被告徐国民之间的房屋买卖合同纠纷，与其无关，其不应作为本案的被告。故请求法院驳回原告对其的诉讼请求。
　　第三人朱金华、王晓玲述称：第三人是系争房屋共同共有权利人，关于原、被告于2016年6月27日签订的《调解协议书》，第三人根本不知道，第三人也不会同意《调解协议书》中的内容。
　　经审理查明：1992年9月15日，经有关部门核准原告王纪华及第三人朱金华、王晓玲为系争房屋农村宅基地使用权人，立基人口为原告王纪华及第三人朱金华、王晓玲，批准面积为176平方米。
　　1994年6月30日，原告与被告徐国民签订《购房协议书》一份，约定原告将系争房屋出让给被告，出让价款为15,000元。协议另对其他原告事项作了相应的约定。
　　另查明：2016年6月27日，原告(甲方)与被告徐国民(乙方)在松江区九亭镇金吴居委会人民调解委员会的调解下，签订《调解协议书》，载明：“甲方曾于1994年6月30日与乙方签订关于现九亭镇金吴居委会王家队102号房屋的买卖协议，今该房屋根据九亭政府规划将被动迁，经双方多次磋商，现达成以下共识：一、金吴居委会王家队102号房屋的动迁补偿款与政府安置房屋所有面积由乙方享有，权利、义务一并由乙方承担。二、乙方在与九亭政府动迁办签订动迁协议后由政府动迁办扣除动迁补偿款170,000元(大写：壹拾柒万元整)直接支付给甲方。三、今后如办理房产证过程中需甲方配合相关证明的，甲方应予以配合。四、关于此房屋动迁时涉及双方纠葛事宜就此作为终结，双方均不再追究。……”。
　　再查明：被告徐艳红系被告徐国民的女儿，被告徐钢系被告徐国民的儿子。
　　2016年6月24日，被告徐国民(委托人)向被告徐艳红(被委托人)出具《委托书》一份，载明：“委托人系金吴居委会王家队102号户主，现涉及九亭镇政府规划动迁，本人在全家协商一致后自愿的前提下全权委托家中的徐艳红全权处理，具体如下：一、委托人全权委托被委托人签订本次的动迁协议，并支持和履行协议内容，包括房屋搬迁、领取动迁补偿款等所有相关事宜；二、本委托书委托之事宜，经全家一致协商同意，委托人自愿承担相关法律责任；三、本委托书双方签字生效，本委托书无转委托权”。
　　2016年6月29日，被告徐艳红(乙方)与松江区九亭镇人民政府动迁办公室(甲方)签订《补偿协议》一份，载明：系争房屋建筑面积176平方米，因建设需要甲方对系争房屋进行征地房屋的补偿。建筑土地使用权基价每平方米600元，建筑面积价格补贴每平方米480元。经计算，乙方居住房屋补偿款为1,135,578元【其中：1、土地使用权基价＋价格补贴×批准面积190,080元；2、房屋重置成新总价183,439元；3、房屋装饰补偿款30,545元；4、其他设施补偿款5,514元；5、购房补贴726,000元(176平方米×125%×3,300元)】。各项补助费及其他费用合计175,380元(过渡费21,120元、搬家费10,560元、其他附属物补偿143,700元)。甲方共计应向乙方支付补偿款1,310,958元。协议另对其他事项作了相应约定。
　　2016年7月11日，松江区九亭镇人民政府动迁办公室向被告徐艳红出具《九亭镇动迁安置房调配证明》一份，载明就系争房屋安置基本认定面积为220平方米。
　　嗣后，被告徐国民取得基本面积220平方米，其他安置面积84.90平方米，合计建筑面积304.9平方米。其中，1401室房屋，建筑面积126.48平方米(单价每平方米6,209.92元)，登记在被告徐艳红名下。103室房屋，建筑面积112.58平方米(单价每平方米5,549.10元)，登记在被告徐钢名下。703室房屋，建筑面积65.84平方米(单价每平方米4,907.07元)，登记在被告徐钢名下。
　　又查明，被告徐国民的户籍于2005年6月17日从黑龙江省友谊县友谊镇20委8组迁入上海市松江区九亭镇庄家村XXX号，户别为非农家庭户口，其并非系原上海市松江区九亭镇金吴村村民委员会村民。
　　还查明：本案原告及本案第三人于2017年3月23日向本院提起诉讼，要求判令松江区九亭镇人民政府与被告之间于2016年6月29日签订的《补偿协议》无效。经审理后，本院以(2017)沪0117民初4785号民事判决书，依法驳回了本案原告及本案第三人的诉讼请求。
　　审理中，原告认为系争房屋安置房现市场价为每平方米28,000元，三被告认为系争房屋安置房现市场价为每平方米20,000元左右。
　　以上事实，有上海市农村宅基地使用权审核表、《购房协议书》、《调解协议书》、《补偿协议》、《九亭镇动迁安置房调配证明》、居民户口簿、(2017)沪0117民初4785号民事判决书、不动产权证书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，我国法律规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有。农村宅基地房屋的转让，购房者应为本镇(乡)农村集体经济组织的成员，且符合宅基地申请条件且经有关部门批准办理了登记手续的方可发生宅基地使用权与房屋所有权的转移。而被告徐国民并非系该集体组织成员，且未经有关组织和部门批准，故双方就系争房屋签订的《购房协议书》应认定无效。无效合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，原告作为系争房屋出卖人，在明知系争房屋为农村宅基地房屋未经有关部门批准不得转让的情况下，仍将系争房屋出售给被告徐国民，应承担70%的过错责任。而被告徐国民作为买受人明知其非系该集体组织成员，且未经有关组织和部门批准，仍向原告购买系争房屋，应承担30%的过错责任。因系争房屋已经被拆迁，无法予以返还。因此，根据本案的实际情况本院依法确定系争房屋的拆迁利益70%归被告徐国民所有，30%归原告所有。本案所指的拆迁利益仅指土地和房屋的拆迁利益，不包括其他利益。
　　根据本案查明的事实，在系争房屋被拆迁前，原告与被告徐国民在松江区九亭镇金吴居委会人民调解委员会的调解下双方签订了《调解协议书》，若原告与被告徐国民之间签订的《购房协议书》合法有效前提下，根据该《调解协议书》约定内容，可以确定双方之间的纠纷已经解决。然，由于双方就系争房屋签订的《购房协议书》属于无效合同，故不能凭该《调解协议书》约定内容来确定双方纠纷已经解决，应当以合同无效的过错责任解决双方之间的纠纷。因此，就系争房屋的拆迁补偿款中的土地使用权基价、房屋重置成新总价及购房补贴的30%归原告所有，即329,855.70元【(190,080元＋183,439元＋726,000元)×30%】归原告所有，被告徐国民已经支付原告170,000元，余款159,855.70元应支付给原告。另被告徐国民应将系争房屋的220平方米基本安置面积的30%，即66平方米给付原告。由于系争房屋的安置面积均已安置完毕，且三套房屋已登记在被告徐国民子女，即被告徐艳红、徐钢名下，故三被告应共同应按市场价支付原告66平方米安置面积折价款，根据本案的实际情况及原、被告的陈述，并根据公平原则、诚实信用原则，本院依法酌情确定66平方米安置面积折价款1,320,000元(66平方米×每平方米20,000元)。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：
　　一、原告王纪华与被告徐国民于1994年6月30日签订的《购房协议书》无效；
　　二、被告徐国民于本判决生效之日起十日内支付原告王纪华就坐落于上海市松江区九亭镇金吴村XXX号房屋拆迁补偿款159,855.70元；
　　三、被告徐国民、徐艳红、徐钢于本判决生效之日起十日内支付原告王纪华就坐落于上海市松江区九亭镇金吴村XXX号房屋拆迁安置面积折价款1,320,000元；
　　四、驳回原告王纪华的其他诉讼请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费29,028元，减半收取14,514元，由原告王纪华负担5,454.50元(已付)，由被告徐国民、徐艳红、徐钢负担9,059.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱金彪

书记员：何诘弥