王美琳与朱映桃房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王美琳，女，1955年10月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　诉讼委托代理人：刘正平，上海正源律师事务所。
　　诉讼委托代理人：陈银萍，上海正源律师事务所。
　　被告：朱映桃，女，1948年4月25日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　诉讼委托代理人：白小勇，北京市博圣律师事务所律师。
　　第三人：上海市浦东新区房地产(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区向城路XXX号25—26楼。
　　法定代表人：刘朴，总经理。
　　诉讼委托代理人：严国琪，男，上海市浦东新区房地产(集团)有限公司工作。
　　诉讼委托代理人：李俊，上海金茂凯德律师事务所律师。
　　第三人：上海浦东新区潍坊物业公司，住所地上海市潍坊六村XXX号。
　　法定代表人：朱宏良，总经理。
　　诉讼委托代理人：严国琪，男，上海市浦东新区房地产(集团)有限公司工作。
　　诉讼委托代理人：李俊，上海金茂凯德律师事务所律师。
　　第三人：李建新，男，1970年1月4日生，汉族，住上海市浦东新区大团镇车站村龙潭622号。
　　第三人：上海凌翼联合发展有限公司，住所地上海市浦东新区凌桥村。
　　法定代表人：沈伟国。
　　原告王美琳诉被告朱映桃房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海市浦东新区房地产(集团)有限公司、上海浦东新区潍坊物业公司、李建新及上海凌翼联合发展有限公司为本案第三人，并依法适用普通程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告王美琳的委托诉讼代理人刘正平、陈银萍、第三人上海市浦东新区房地产(集团)有限公司及上海浦东新区潍坊物业公司的共同委托代理人严国琪、李俊到庭参加诉讼。被告朱映桃、第三人李建新及上海凌翼联合发展有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王美琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告丈夫陈立民通过买卖合同获得上海市南泉北路XXX弄XXX号XXX室房屋承租权的行为无效，被告因陈立民去世而获得上述公租房承租权的行为也无效；2、判令恢复上述房屋的承租权至原告王美琳名下；3、本案诉讼费用由被告承担。
　　事实与理由：1996年5月，原告居住的东包家宅房屋动迁，分得沪东新村XXX号XXX室24平方米住房。同时原告的公公陈世桢也因东包家宅房屋动迁分得上海市南泉北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。因陈世桢再婚需要，经原告同意，通过沪东房管所和崂山房管所批准，双方实现住房对调。同年6月，原告取得系争房屋租用公房凭证，并迁入户口办理了液化气初装手续。在1999年时，原告丈夫陈巍然的朋友李建新向原告借系争房屋暂住，原告同意后将房屋借给李建新居住。因原告一家分得房子较多，故无暇管理，只认为李建新一直居住于系争房屋内。2005年，因失去与李建新联系，原告到系争房屋查看后才知道系争房屋由被告朱映桃一家居住，朱映桃称系争房屋是其丈夫陈立民花钱购买，并获得房屋承租权。原告于2017年2月14日才得知系争房屋被李建新于2000年3月以人民币(以下币种同)41,000元的价格出售给了陈立民，致原告租赁权受到不法侵害。2000年3月，系争房屋承租人变更为陈立民，后陈立民于2013年年底去世，2014年3月承租人变更为朱映桃，同住人为朱映桃及其女儿。原告认为李建新非系争房屋所有权人，其与陈立民之间对系争房屋的处分违背了民法、物权法及城市公有房屋管理规定，属于非法处分，买卖行为无效，陈立民对系争房屋的承租权系非法获得，故朱映桃因其丈夫陈立民去世而获得系争房屋承租权亦属非法，相关物业公司应将系争房屋承租人恢复登记为原告。
　　被告朱映桃未到庭参加诉讼，但其向法庭提交答辩意见称，请求法院驳回原告诉请，理由：1、原告要求已过诉讼时效。2、原告及其亲属及李建新在2000年前后对系争房屋进行了处分，并迁出户口，同时朱映桃及家人将户口迁入，相关行为已得到房屋管理部门的同意，至今已18年。根据禁止反言的民事惯例，原告不得反悔，原告及家人权利已丧失。3、本案实际房屋租赁问题，是房管部门内部和隶属关系的部门之间的权利义务，法院不应受理本案。4、原、被告均非本案适格主体。5、被告与重度残疾的女儿相依为命，合法居住于系争房屋内，无其他居所。
　　第三人上海市浦东新区房地产(集团)有限公司(以下简称浦房集团公司)及上海浦东新区潍坊物业公司(以下简称潍坊物业公司)共同述称，不认可原告诉请。依据政府相关部门决定作出的住房调配，第三人不存在违法行为，也没有侵害原告权利。原告1999年就明知住房调配的情况，但是到现在才来起诉，超过了诉讼时效。潍坊物业仅是档案保管人，不应当作为本案第三人。
　　第三人李建新未到庭参加诉讼，但其于2018年10月23日向法院陈述称，其与原告丈夫陈巍然系朋友，当时陈巍然开公司需要用车，故在1998年左右其将一辆案外公司名下车子以36,000元价格出售给陈巍然，陈巍然用系争房屋抵车款，之后陈巍然就将系争房屋交付其，其装修后入住；入住半年后发现系争房屋太小，故其向陈巍然夫妇表示要将房屋出售；后来通过中介将房屋出售给陈立民，卖房子的时候陈巍然夫妇都是经手的，而且在迁王美琳户口时由陈巍然带着王美琳的身份证一起去办的；陈巍然用房子抵车款的事情周围朋友都知道，车子当时是公司牌照，未办理过户，之后如何处理也不清楚；当时曾出具过一个房屋来源情况说明给陈立民，陈巍然也在上面签字；出售房屋的房款已经全部收到；房屋承租权变更具体流程其并不清楚，当时是中介操作的，因时间久远相应的证据已经没有了。
　　第三人上海凌翼联合发展有限公司未到庭陈述，亦未提交证据材料。
　　本院经审理认定事实如下：1996年6月3日，原告通过与陈世桢签订《房屋使用交换合同》，获得系争房屋租用公房凭证。2000年3月10日，陈立民取得系争房屋租用公房凭证，之后相应租金即由被告方缴纳。2000年3月22日，第三人李建新出具收条，明确收到陈立民房款21,000元，余款20,000元，待陈立民户口报进即付清。2000年3月30日，陈立民、朱映桃及陈英户口迁入系争房屋。被告朱映桃与陈立民系夫妻，2014年3月24日，因陈立民死亡，故被告朱映桃申请变更了系争房屋租赁户名，并获批准，系争房屋租赁户名变更为被告朱映桃，被告浦房集团公司在被告朱映桃为租赁户名的上海市租用居住公房凭证承租人(代理人)处加盖公房租赁专用章，该上海市租用居住公房凭证填写单位为潍坊物业公司，独用租赁部位为卧室，公用租赁部位为灶间、卫生间。
　　1999年11月21日住房调配单显示，调配单位为上海凌翼联合发展有限公司，房屋受配人为原告，登记原告工作单位为上海凌翼联合发展有限公司，原住房屋情况为崂山西路XXX弄XXX号XXX室，新配房屋情况为雪野三村XXX号XXX室，调配原因为套配，上海市浦东新区解决居住困难户办公室在调配原因栏内加盖公章，上海凌翼联合发展有限公司在调配单位意见栏内加盖公章，上海浦东房地产集团在原住房经营管理单位意见栏及新配房经营管理单位意见栏内加盖公房管理业务章。1999年11月21日住房调配单显示，调配单位为上海凌翼联合发展有限公司，房屋受配人为陈立民，登记陈立民工作单位为上海凌翼联合发展有限公司，原住房屋情况为齐河路XXX号XXX室，新配房屋情况为崂山西路XXX弄XXX号XXX室，调配原因为套配，上海市浦东新区解决居住可能会办公室在调配原因栏内加盖公章，上海凌翼联合发展有限公司在调配单位意见栏内加盖公章，上海民华物业管理有限公司在原住房经营管理单位意见栏内加盖业务专用章，上海浦东房地产集团在新配房经营管理单位意见栏内加盖公房管理业务章。
　　另查明，原告曾于2017年1月4日向本院提起过相应诉讼，在该案庭审中，原告称其将丈夫系争房屋借给李建新使用，相应租金由李建新缴纳，因原告儿子工作原因办理劳动手册退回原户籍地时发现原告及儿子户口不在系争房屋里，之后原告丈夫找李建新，李建新将户口迁移证交给原告丈夫，该迁出证将户口签至原告公公的房子里，2002年、2003年的时候原告找到被告，被告说系争房屋由其买下，原告再去找李建新就找不到人了；原告的户口最后在2001年8月22日的时候落户在沪东新村XXX号甲XXX室房屋内。被告朱映桃称，系争房屋由其丈夫陈立民购买所得，与原告确实未见过面，均由李建新操作；齐河路XXX号XXX室房屋是陈立民单位借给被告方居住；在收到法院诉状前原告从来没有与被告交涉过。
　　上述事实，由租用公房凭证、上海市租用居住公房凭证、户籍资料摘录、收条、房屋租金账单、住房调配单等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
　　本院认为，根据原告提交的收条以及第三人李建新的陈述，李建新将系争房屋出售给了陈立民并收取了陈立民的相应房款，李建新与陈立民之间就买卖房屋达成了一致；根据原告所述其户口落户时间为2001年8月22日，可见当时原告对于房屋可能发生的变动是清楚的，原告在得知房屋租赁权变动的情况后十几年时间内并未向被告陈立民或朱映桃提出异议或通过诉讼途径解决纠纷，显然不符常理；李建新系原告丈夫朋友，原告并未提交证据证明李建新与陈立民之间存在恶意串通损害原告利益，虽李建新有擅自出售系争房屋的可能，但结合原告在得知租赁权发生变更后十几年时间从未通过合法方式主张权利，故本院有理由相信原告方对于李建新将系争房屋出售给陈立民是明知且无异议的。之后，双方办理了系争房屋租赁户名变更手续，在办理变更手续过程中可能存在瑕疵，但双方买卖系争房屋意思表示真实，房屋租赁户名最终也变更至陈立民名下，陈立民死亡后，根据朱映桃申请租赁户名亦变更至朱映桃名下，故原告现再行起诉要求变更行为无效，恢复登记的请求，本院不予支持。第三人李建新及上海凌翼联合发展有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条之规定，判决如下：
　　驳回原告王美琳的全部诉讼请求。
　　案件受理费80元，由原告王美琳负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：高新华

书记员：周  婉