王芳与邹绍红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王芳，女，1979年4月6日出生，汉族，户籍地辽宁省阜新市。
　　委托诉讼代理人：朱亮星，上海明伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐德红，上海明伦律师事务所律师。
　　被告：邹绍红，男，1980年11月21日出生，汉族，户籍地安徽省亳州市。
　　原告王芳与被告邹绍红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告王芳及其委托诉讼代理人徐德红、被告邹绍红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王芳向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告就上海市静安区中山北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2019年5月5日解除；2.被告迁出上址房屋，将上址房屋交还原告，并结清交房之前产生的水、电、煤气费；3.被告支付原告房屋租金及房屋使用费(自2018年11月5日至实际交还房屋之日止，按每月7,000元计算)。事实与理由：2018年4月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将名下的系争房屋出租给被告使用，月租金7,000元，付三押一，先付后用；被告不得随意损坏房屋，如需装修或改造，需先征得原告同意并承担装修改造费用；租赁结束时，被告需将房屋设施恢复原状。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。后原告发现，被告未经原告同意，擅自将房屋进行改造，增加隔断，分割出多间房屋后转租给他人。原告遂于2018年9月14日发微信告知被告因其擅自改造房屋并存在转租行为，双方租赁合同于2018年10月31日解除，并要求其搬离房屋，结清水电费，将房屋恢复原状。后被告拒不搬离并拒付租金，故原告提起诉讼，要求判如所请。
　　被告邹绍红针对原告的诉讼请求辩称，同意双方之间的租赁合同于2019年5月5日解除；同意在10日内交还房屋、付清水电煤；现在无力支付2018年11月5日之后的租金；因为系争房屋内隔断拆除后市场租金价格下降，故房屋使用费应按照每月3,000元计算。
　　本院经审理查明以下事实：
　　原告为系争房屋产权人。
　　2018年4月21日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，载明：甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租期自2018年5月5日至2021年5月4日；月租金7,000元；乙方第一次支付3个月房费和1个月保证金以后3个月一付，甲方提前7天向乙方收取；租赁期间，水费、电费、煤气费等由乙方使用而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方必须交清欠费；乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，乙方须将房屋恢复原状；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方。
　　同日，原告将系争房屋交付给被告，被告向原告支付押金7,000元及三个月租金21,000元。
　　后被告在系争房屋客厅内搭建隔断，将客厅隔为两间，并将连同卧室在内的房间对外出租。
　　期间，被告向原告支付了第二期三个月租金21,000元。
　　2018年9月14日，原告向被告发短信，载明“我和你的合同约定，是供你本人及家人居住。本年付款截止日是10月31日，由于你违约在先，按照上海市有关条例，你的行为属于群租！要求你在10月31号搬离水电费结清，并将房屋恢复原样。我已经提前一个月告诉你。本短信通知，具有同等法律效应。否则，我将报告政府有关部门，所有损失你予以赔偿”。
　　后被告拒绝支付2018年11月4日之后的租金，双方就解约退房一事无法达成一致，致成讼。
　　2019年5月5日，原、被告双方共同至系争房屋内查看，客厅隔断已经拆除，但仍留有拆除后的垃圾；两个卧室的情况与原来一样；被告已将2019年5月之前的水、电、煤气费付清；被告拒绝将房屋钥匙交还给原告。
　　同日，原告自行更换了房屋钥匙后收回房屋，并向本院撤回了第二项诉讼请求。
　　审理中，原告称，被告违规解约，押金应作为违约金不退还，同时原告自行恢复房屋会产生费用，押金应当作为复原的费用；物业公司将相关情况告诉原告后，原告才看到房屋客厅被隔成两间；其从未同意被告转租、改变房屋结构；2018年10月底原告要求被告退房，被告要求白住两个月，但原告未同意。被告称，承租房屋后一开始是其自己住，后来经原告同意转租并将客厅隔成两间后转租；原告提前收回房屋是违约行为，押金应当退还；2018年12月原告要求退房，其要求原告退押金，给其两个月时间退还房屋，原告先同意后又反悔。
　　以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、不动产权证、短信截图及原、被告的陈述等证据予以佐证。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同为双方的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约定行使权利，履行义务。现双方均同意租赁合同于2019年5月5日解除，原告亦已自行收回房屋，故租赁合同已于2019年5月5日解除，原告要求租赁合同于该日解除的诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。
　　根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据被告的付款情况，被告还应向原告支付2018年11月5日至2019年5月4日期间的租金。被告以无经济能力为由拒付租金于法无据，相应意见本院不予采纳。鉴于合同解除当日原告即收回房屋，原告尚未产生房屋使用费损失，故对原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。考虑到双方租赁关系已经解除，原告应将押金7,000元退予被告。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、二百二十六条之规定，判决如下：
　　一、原告王芳与被告邹绍红就上海市静安区中山北路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月5日解除；
　　二、被告邹绍红应于本判决生效之日起十日内支付原告王芳房屋租金42,000元；
　　三、原告王芳应于本判决生效之日起十日内退还被告邹绍红房屋押金7,000元；
　　四、驳回原告王芳的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费850元、公告费260元，均由被告邹绍红负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　

审判员：陈名玲

书记员：魏  凯