王连营、张宝华与苗某某、郭小某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告王连营，唐山市路北园林绿化队工人。
原告张宝华，开滦唐山矿服务公司退休工人。
委托代理人赵小娟，平安寿险唐山中心支公司职员。
委托代理人张宝丽，唐山市路北区实验小学教师。
被告苗某某，北京铁路局丰润工务段会计。
被告郭小某，秦皇岛工务段会计。
委托代理人陈靖，唐山市路北区司法局干部。

原告王连营、张宝华诉被告苗某某、郭小某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告及委托代理人、被告郭小某及委托代理人到庭参加诉讼，被告苗某某未出庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于二○○七年七月二十九日，通过唐山市路北区雪莲中介所签订房屋买卖合同，被告自愿将唐山市路北区智源里八楼三门六0二室房屋出售给原告。与此同时，原告给付被告定金一万元。合同约定：二○○七年十月一日前办理过户或公证手续。如甲方（被告）原因导致协议无法履行，则甲方除退还定金外应赔偿相当于定金金额的违约金和乙方（原告）因此造成的一切损失。二○○七年九月二十七日，原告向被告单位地址和住宅地址发了两封特快专递，催促被告尽快按合同约定办理过户手续。九月二十九日晚，被告和中介所先后用电话和原告商定：九月三十日上午八点半到唐山市房产交易大厅办理房屋过户手续。按照房屋交易程序，首先需对被告所出售房产进行验证。但是被告拒绝验证，经中介所和房产交易大厅工作人员再三解释说明，被告无正当理由仍拒绝验证，因此无法证明被告所出售房屋的合法性。被告百般刁难、拒绝验证，并提前离开房产交易大厅，导致当日相关手续无法办理。被告的行为已构成违约，为了维护自己的合法权益，特起诉，要求被告继续履行合同，并赔偿损失十三万元，双倍返还定金，并承担全部诉讼费用。
被告辩称，一、原告诉我们违约不成立。我们出卖涉案房屋，是由于被告苗某某准备要小孩，涉案房屋在六层，我们想换一套层次较低的住房，通过雪莲中介所与原告于七月二十九日签订了房屋买卖协议。我们告知对方涉案房屋当时在银行贷款，须提前办理还款，因为双方不知何时能办理过户手续，遂将过户时间延至二○○七年十月一日，约定付款方式为原告给付首付款后，当天办理还贷后，办理过户事宜。经咨询有关部门后得知八月十三日至二十日即可办理还款过户手续，双方及中介遂约定提前办理还款过户手续提前腾房，当时双方并没有涉及任何附加条件。为了能在房屋买卖后有居住的地方，我们向中介及原告讲明了因为协议将要提前履行，我们要抓紧买一处住房的情况，在多次核实二○○七年八月二十日前办理付款过户的约定，在原告毫无异议的情况下，我们经多方查找房源，最后与另一房屋中介所一一欣妍中介所签订了购买德源里一处房产的协议，交纳中介费三千五百元，给付对方房主定金一万元，约定在二十日办理德源里过户手续。协议签订后我们及时将这一情况通知了原告及中介所，提出八月十三日去过户。但在八月十日上午雪莲中介所却通知我们：原告称如要提前给付房款办理过户，我们应支付原告由于提前给付房款而损失的利息一千五百元，后经双方多次协商，最后达成一致意见：由我们给付原告利息五百元，雪莲中介所付原告一百元。八月十二日，中介所、被告、原告三方约定签订提前付款过户补充协议，最后因原告的妹妹到场而没有使协议签成。八月十三日至二十日，我们多次给中介及对方打电话，协商提前过户事宜，原告明知我们已与德源里卖房户签订二十日办理德源里房屋过户，已交一万元定金及三千五百元中介费的情况，一直不积极协商过户事宜，还提出无理要求。因我们没有与原告履行提前还款过户手续，致使我们与德源里卖房户协议无法履行，最后经双方协商，由对方返还一万元定金，但三千五百元中介费损失了。期间，因我们的房子挂在网上，多人打电话给我们要买房，都被我拒绝了。八月二十日，我们被迫与银行解除了提前还款约定，并通知中介转告原告，如要买房子，对方应在八月底九月初通知我们去银行办理提前还款手续，先给付我们首付款后当天过户。原告在规定日期并未通知我们办理提前还款手续，我们本着诚实守信的原则于八月底去银行办理了提前还款登记。九月十六日，我们与中介、原告在中介所协商过户事宜，原告对由他方付首付款矢口否认，并提出押房款的要求，我们未同意，对方即无故离去。九月十九日，我们借钱将房屋剩余贷款还清，取得了房屋的土地使用证，并通过中介询问原告还买不买房，如果买的话，首付二十六万，贷款十万元。原告回答没有二十六万元，且要在大厅先签字后再付款，我们未同意。后对方对买不买房一直未做出反应。九月二十七日，对方给我单位寄快件，我们马上打电话给对方及中介所，要求商量一下过户的问题并表示：原告提前过户的约定没有做到，首付款的约定也没有履行，如果不买可以把定金退给对方，双方解除合同，如果买的话看看我们的损失怎么办，原告却对两项约定矢口否认。九月三十日，双方及中介来到交易大厅，对方提出要我们先查档签字再付款，我们要求原告先将房款打到中介帐户后再查档签字，最后原告称“那咱们就法庭上见！”并再不理会我们，至此，双方协商未果。二、原告应承担缔约过失责任，并赔偿因此给我们造成的一切损失。因原告的出尔反尔，造成我们德源里那么好位置的房源没有买成，且损失了三千五百元的中介费，现物价上涨飞快，我们已无力承担这么高的房价，因卖房带来的麻烦致使被告苗某某精神压抑，晚上难以入睡，这给孕妇及胎儿造成了极大的影响，此种损失不单单是用金钱所补偿的。鉴于此，我们决定对原告提起反诉。
经审理查明，二○○七年七月二十九日，原告王连营（乙方）与被告苗某某（甲方）通过唐山市路北区雪莲中介所签订房屋买卖合同，二被告将位于路北区智源里八楼三门六0二室房屋出售给原告王连营，双方约定在二○○七年十月一日前办理过户或公证手续，原告于当日向被告交付定金一万元整。合同第二条约定：“乙方言明公积金贷款买房，所以甲方积极配合乙方办理相关手续。”合同第五条约定：“甲方言明该房屋无任何瑕疵，如甲方原因（手续不全，家庭纠纷，改变主意等等）导致协议无法履行，则甲方除退还定金外应赔偿相当于定金金额的违约金和乙方因此造成的一切损失。”合同第七条约定：“甲方于过户或公证前应结清该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理、户口等相关费用。甲方于二○○七年十一月十五日前清房并将该房钥匙交给乙方。”合同第八条约定：“此协议签订后，中介所收乙方中介费为总房价的1%，如甲乙任何一方违约，中介费不退，并由违约方承担，中介所协办过户。”二○○七年八月中旬，双方曾通过雪莲中介协商提前过户，但未能达成书面协议。二○○七年九月二十七日，原告向被告发送特快专递，催促被告履行合同。同年九月二十九日，被告与原告电话联系同意于次日到唐山市房产交易大厅办理房屋过户手续。九月三十日，原被告及中介人员共同到房产交易大厅，准备办理房屋的过户手续，但因故未能办理。原告主张系被告违约不履行合同，造成了自己的损失，诉至本院，要求被告承担民事责任。被告主张其不存在违约行为，双方的合同已经变更，是原告先违约。原告的证人魏某出庭作证称：“我是唐山市房产交易大厅产权处的工作人员，二○○七年九月三十日上午九点左右，原被告到房产交易大厅办理过户手续，中介人员以及原告都要求被告按交易流程先去验证，即证明所出售房屋的合法性，被告却坚持先给首付款后验证，我告诉原告和被告必须先验证，因为是交易流程的第一步，不合法的房屋、证件不齐全的房屋是不能出售的。当时在场的中介所工作人员也再三告诉被告必须先验证。我还对被告说，如果不验证，就说明没有诚意，但被告仍拒绝。然后被告就先离开了房产交易大厅。”被告的证人张某（雪莲中介所的负责人）出庭作证称：“原被告于二○○七年八月份曾协商办理提前过户，我在场协调，当时约定‘1、买卖双方协商于二○○七年八月十三日上午八点半办理过户及贷款手续，甲乙双方保证积极办理相关手续。2、以卖方收到贷款部分房款日期为准，卖方保证第八天交钥匙清房。3、过户时买方暂押房款一千元，作为保证金，交钥匙各项费用（包括水、电、煤气、闭路、暖气、物业费等）结清，装修无破坏时，即刻付清，押金押在中介方，中介负责结清各项费用。4、双方协商油烟机、淋浴器拆走，卖方保证不破坏装修。5、过户时如贷款十三万元，首付款为二十三万元，包括定金一万元，去除押金一千元及五百元补偿金，共计二十一万八千五百元。’当时我草拟了协议，为了促成协议履行，还给了原告一百元，但后来原告夫妻又反悔，没能签订书面协议。以后，我又几次与双方进行沟通协调，但均未能商量好。九月三十日，在大厅，郭小某要求必须先给首付款，原告开始不同意，后来要求被告先查档再付款，被告不同意，要求必须先付款。我曾向被告解释必须先查档，但被告不听。最后，商量到由被告先查档，原告同意在查档后即付款，但被告没有答应。”原告另主张合同签订后，其为履行合同，为筹集购房资金，将现居住房屋卖与丁某，并收取丁某购房定金五万元，原告的证人丁某亦出庭作证证实曾向原告交付定金五万元，现在仍没有解决。原告申请对争议房产评估，经唐山市路北区价格认证中心评估，该房产现价值四十四万元，原被告对该评估报告均未提出异议，原告为此开支评估费五千元。
以上有当事人陈述、房屋买卖合同、证人证言、评估报告等证据予以证实。

本院认为，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务。双方在合同履行过程中，曾多次进行协商，意图对原合同进行变更，但并没能达成一致意见，这从双方没有签订书面协议，以及双方均按照合同约定于九月三十日到房产交易大厅办理过户手续的事实，均可以证实。故对被告主张双方已经变更合同的意见，本院不予采信。从房管局产权处工作人员及中介人员的证言来看，进行房屋买卖，必须先进行查档，以证实房屋的合法性，系房产交易流程的惯例，对此，两位证人均曾明确告知被告，但被告固执己见，从而导致合同未能按约定履行，被告应该承担相应的民事责任。原被告签订合同后，房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为原告享有的合同履行后可以获得的利益。因被告的违约行为导致合同不能继续履行，被告应该对原告的该损失予以赔偿。对于原告主张的丁某的定金损失，因原告并没有向丁某赔付定金，故该损失没有实际发生，本院对此亦不予支持。对于被告提出的反诉问题，因未在举证期内提出反诉请求，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：

一、解除原被告之间的房屋买卖合同。
二、被告苗某某、郭小某双倍返还原告王连营、张宝华定金人民币二万元整。
三、被告苗某某、郭小某赔偿原告王连营、张宝华中介费损失人民币三千六百元整。
四、被告苗某某、郭小某赔偿原告王连营、张宝华人民币八万元整。
五、驳回二原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费一百元、评估费五千元，合计五千一百元，由被告苗某某、郭小某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判长 陈成
审判员 徐晓红
代理审判员 李郝伟

书记员： 梁晶晶