王雪某与王瑞某、开滦（集团）有限责任公司林某社区服务中心排除妨害纠纷一审民事判决书

原告：王雪某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住唐山市古冶区。
委托代理人：王翠芝，河北杨建林律师事务所律师。
被告：王瑞某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住唐山市古冶区。
被告：开滦（集团）有限责任公司林某社区服务中心。
住所地：唐山市古冶区林某六中。
法定代表人：杨庆山，职务：主任。
委托代理人：李鑫，系该中心房管科科长。
委托代理人：徐民，系该中心法律顾问。

原告王雪某与被告王瑞某、开滦（集团）有限责任公司林某社区服务中心（以下简称开滦林某社区）排除妨害纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用简易程序，开庭进行了审理。原告王雪某及其特别授权委托代理人王翠芝，被告王瑞某，被告开滦林某社区一般授权委托代理人李鑫、徐民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王雪某向本院提出诉讼请求：1．要求被告王瑞某从古冶区南新区托儿所搬出；2．要求被告王瑞某给付2014年12月18日至2015年12月17日期间未付房租；3．要求被告王瑞某给付逾期占用古冶区南新区托儿所房产期间（自2015年12月18日起至实际交付日止）给原告造成的损失50792元（暂计算至起诉日）；4．要求被告开滦林某社区对上述第2、3项诉讼请求承担连带给付责任；5．由二被告承担本案的诉讼费用。6．要求王瑞某给付原告2014年其为争议的房产交纳的土地税17177.04元（当庭增加）。事实和理由：坐落于古冶区南新区托儿所房产（房产证号：唐东全民房字第××号、土地证号：冀唐国用（2003）第6852号）原属于开滦（集团）有限责任公司的房产，2011年6月8日被告开滦林某社区与被告王瑞某签订房屋租赁合同，王瑞某承租了该房产，租赁期限是2010年12月18日至2015年12月17日。被告王瑞某于2014年12月18日应付租金12000元未支付。2014年9月16日集团公司委托河北大众拍卖有限责任公司对该房产进行公开拍卖，原告以155万元价款竞买了该房产。原告交付了房款后，2014年12月24日原告取得了拍卖成交确认书（房产证、土地证变更登记手续正在办理中）。被告开滦林某社区于2015年1月1日要求与原告签定（房地产移交协议书），在被告开滦林某社区提供的格式合同中“自房产交接之日起，甲方与王瑞某签订的房屋租赁合同，乙方应按拍卖约定，由乙方与王瑞某按照原合同条款内容，重新签订，直到原合同期满。”但原告与被告王瑞某沟通后，被告王瑞某以与被告开滦林某社区存在为由不同意与原告签订合同。原告与被告开滦林某社区的有关人员沟通后，被告开滦林某社区同意与被告王瑞某先行调解，但时至今日被告王瑞某仍不从原告已经购买的该房产中搬走，被告开滦林某社区也无法向原告交付房产。原告认为，原告通过公开拍卖程序，已依法取得了古冶区南新区托儿所房产所有权。二被告之间的房屋租赁合同已于2015年12月17日到期，自2015年12月18日起被告王瑞某已没有任何合同依据和法律依据占用古冶区南新区托儿所的房产，应从该房产中搬出。被告王瑞某拒绝搬出，给原告造成了巨大损失，原告的损失额应按原告购买该房产支付的全部房款按人民银行同期贷款利率计算，暂计算到起诉之日为50792元。被告开滦林某社区，在拍卖该房产期间未明确告知原告与王瑞某在房屋租赁履行过程中存在纠纷，王瑞某未按期交纳租金的事实也未告知原告，被告开滦林某社区也同意其与王瑞某自行调解后让其搬出将房屋交付给原告，被告开滦林某社区对原告一直无法迁进所购买的房屋存在过错，应对王瑞某拒不迁出该房产期间给原告造成的损失承担连带责任。原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
王瑞某辩称，要求我从林某托儿所搬出不合理，因为社区拍卖房产的程序和结果都不合理，侵犯了我的合法权益。我对拍卖的这个事件并不了解，他们对我的损失也没有进行协商。拍卖金里应该有我一半，因为社区在拍卖评估中对我投资的现场进行了拍照。我没有交房租，因为我不知道房产拍卖的事，我是在房产拍卖后才知道的，当时我与社区的租赁合同还没有到期，我与原告之间也没有协议，所以现在我也不知道租金应交给谁。对于原告的损失，我不应赔偿。我认为原告要求的赔偿不合理，因为我通知过社区收房，但一直没有人来收，所以我不应赔偿原告的损失。对于原告所缴纳的土地税，我认为原告不应对我主张。因为原告是2014年12月份才买的房产，我不会给原告一整年的土地税，以前我对社区也没有交过土地税，只是每年交12000元的房租。原告说跟我重新签合同，不是我不签，是因为我们的协商没有达成一致，原告一直不说房租价钱，所以机会错过了。
开滦林某社区辩称，本案所涉房产原系开滦林某社区所有，2014年12月16日经公开拍卖由原告拍得。我社区在拍卖和交付的整个过程中均合法合规，并无过错。一、整个房产拍卖过程合法合规。在拍卖的整个过程中，我们是严格按照法律的规定：首先通知承租人王瑞某参与竞买，承租人明确表示不参与承租房产的竞拍（有录音为证）。原告买受成交后，我们及时通知了承租人，在正式移交前我们又及时通知了承租人。特别是在承租人合同到期后的2016年1月5日，又再度通知了承租人。二、原告拍得房产后，成为该房产的实际所有人，原承租合同的主体已经变更为原告和承租人，与我社区不存在任何法律上的关系。1．买受方王雪某已经于2015年1月1日，签订了《林唐社区闲置资产让售资产交接确认书》和《房地产移交确认书》，对涉案房屋进行了交付，原告及其代理人已经签字确认，说明原告完全接受了该房产，我社区对该房产的交接已经完成，原告与承租人的相关事宜跟我社区没有关系。2．原告与河北大众拍卖有限公司和唐山市融华拍卖有限公司之间签订的竞买协议第四条：乙方如竞买成交，在付清全部成交价款和佣金后，甲方将向委托人发出交付通知，委托人会同乙方进行房屋及设备设施的验收。验收后，委托人应与乙方签订房屋交接书，自交接书签署之日起，标的物占有转移给乙方。委托人协助乙方办理房产过户事宜。乙方不得以拍卖标的存在瑕疵为由反悔。我社区已经与原告进行了验收、交付，并签订了交接书，所以说从签订交接确认书之日起，本案所涉房屋权利已经转移为原告所有，该房屋的占有、使用、处分的权利都在原告方，该房屋行使权利的主体也是原告方，所以说原告以我社区为被告是没有任何法律和事实依据的。3．根据原告与河北大众融华拍卖公司签订《竞买协议》第六条约定：乙方承诺：乙方已完全了解本场拍卖标的的权属情况及瑕疵状况。同时也不得提出退还房产或是毁约。既然原告方已经完全了解拍卖标的的瑕疵状况，也就是愿意独自承担该瑕疵带来的风险，所以属于原告自愿承诺放弃对我社区追诉和请求相关权利的条款，所以说原告应该按约定履行，不应对我社区诉请。4．根据原告与大众及融华拍卖公司签订《竞买协议》第5条（3）当乙方取得竞买资格参与竞买时，即表示已知道并已认可所竞买标的物的现状，包括标的物的瑕疵，故不享有瑕疵请求权，委托人和甲方不承担瑕疵担保责任，其竞买结果由乙方负责。根据本条原告没有向我社区请求瑕疵担保的权利，原告对我社区的诉请应该被驳回。三、房产买卖不破租赁。出卖租赁房屋，承租人和原房屋所有人的租赁协议继承履行，只是变更了合同一方的当事人，也是原告变成了出租人，所以纠纷也只能是出租人和承租人的纠纷，不存在和我社区的纠纷。涉案房屋是带租拍卖，原告竞买时知悉相关情况，说明原告愿意接受因承租方可能的原因带来的风险和利益。四、根据原告与大众融华拍卖公司签订《竞买协议》第7条规定在解除合同过程中所发生的一切费用全部由房产购买人承担，由此引起的一起纠纷由房产购买人负责解决处理，售卖方不负责协调解决。按买卖不破租赁的法律规定，其实本案的实际就是解除合同的纠纷。因为原告和我社区验收、签订移交确认书以后，该房屋的权利已经转移给了原告，我社区和另一被告签订的房屋租赁合同已经变更为原告王雪某和本案另一被告王瑞某之间的纠纷，与我社区没有任何关系了。我社区参与调解原告与另一被告之间的纠纷，完全是从知情人的角度；出于社会责任自主发挥沟通作用，帮助涉案双方，我们并没有任何法定和约定的义务。五、拍卖以后的房产已落实了清晰完整的交接程序，对于带租交接的客观情况原告方很清楚，并接受了交付。所以我社区实际已经完成法律规定的义务。所以原告说我们有过错的主张不能成立，其主张我们承担责任的理由更不能成立。六、我社区在房产拍卖前，与另一被告签订的租用合同条款明确清楚，责任清晰，不存在纠纷。原承租人宣称与林某社区有纠纷，完全是为非法继续占用房产寻找借口，其行为没有任何法律依据；其占有原告的房屋完全是其个人问题，所谓的纠纷只是承租人的一面之词，无论从法律角度和事实角度都是站不住脚的，责任应由其个人承担。七、有关原告诉请的12000元租金，由于林某社区在2015年1月1日进行了移交，原告已经成为出租方、承租人是承租方，租金也只能跟承租方要，跟林某社区要没有任何法律依据和合同依据。八、连带责任只有法律明确规定的情况下才应承担的责任，没有法律规定的情况下，我方是不应承担连带责任的。九、在本案中我方没有过错，诉讼费用不应我方承担。综上所述，请求贵院依法判决，维护被告开滦林某社区的合法权益。
本院对原、被告有争议的事实及证据认定如下：
1．原告提交本案争议房屋的所有权证、国有土地使用权证各1份，委托拍卖合同1份、拍卖成交确认书1份、销售不动产统一发票1张，用以证明原告通过合法的拍卖程序、依法取得了争议房屋的所有权，并支付了相应的对价。
经质证，开滦林某社区对上述证据均无异议，而王瑞某认为上述证据与其没有关系，认为不合法，拍卖的评估报告和结果并没有向其告知，对上述证据都不予认可。
2．被告王瑞某提交了产品销售合同3份，用以证明自己对本案所涉房产有相关的投入，在其未与社区解决完投入资金的补偿问题前，不同意搬出。
经质证，原告认为王瑞某提交的此组证据与本案没有关联性，对于被告的主张不予认可，与其诉讼请求没有任何关系。开滦林某社区认为上述证据与本案没有关联性。
3．原告提交房屋租赁合同复印件1份，同时依据委托拍卖合同书、拍卖确认书和发票，要求被告王瑞某支付2015年房租12000元。
经质证，开滦林某社区对此无异议。王瑞某对此无异议，认可与自己手中所持合同一致，但对原告的主张有异议，认为房屋转让后并未通知自己，自己也不知晓应向谁支付房屋租金。
4．原告提交纳税证明1份，用以证明因被告一直占用房屋，原告并没有实际使用，但原告缴纳了2014年至2015年的土地税17177.04元，上述费用应由王瑞某承担。
经质证，开滦林某社区对提交证明的真实性无异议，土地税是每个资产持有人每年所必须缴纳的，因拍卖后资产所有人发生变更，所以原告这项损失与其无关。王瑞某认为土地税应由资产持有人交纳，因我与开滦林某社区的合同未到期，其只能按合同约定支付租金。
5．被告开滦林某社区提交国有土地使用权证、房产所有权证、拍卖公告、拍卖成交确认书、林某社区闲置资产让售交接确认书、房产移交确认书、房屋租赁合同、通知、给承租人送达通知的视频资料和录音材料（请求当庭播放）、竞买协议各1份，用以证明开滦林某社区的拍卖过程合法合规，房屋产权已经转到原告方，纠纷当事人也是原告与王瑞某，与其没有任何关系。
经质证，原告认为通知上面是机打的原告姓名，不是原告所签，对其他证据无异议。王瑞某认为自己只收到过通知，其他证据没有看到过，都不予认可。录音材料是社区工作人员私下录制的内容，只是社区工作人员劝我购买此房，且私下录音侵犯了我的合法权益。录像也是私下录制的，对本案不能起到任何作用。
6．被告开滦林某社区申请证人梁某、吴某出庭作证。
证人梁某出庭证实：南新区托儿所是在2014年12月初进行拍卖的，我们与测绘公司、拍卖公司两次到托儿所进行拍卖前的测绘工作和拍卖前的告知工作。拍卖结束后，我们还与承租方、竞得方进行了电话沟通，主要协商的是房产移交问题。2015年初，我们还进行了当面沟通。参加当面协商的是原告的母亲和大姨，当时确定的具体的移交时期是2015年1月10日前。当时我们要求原告本人或原告委托别人来签这个协议，但原告一直没来，协议也没签。2015年3月份我调离房管科后，就不再负责这个事了。
证人吴某出庭证实：2016年1月5日，我与同事向王瑞某送达了一个通知，当时她没在家，我们把书面告知书给了她店里的工作人员，请工作人员转交。我们告知的主要内容是告知王瑞某签订的租赁合同于2015年12月17日到期。
经质证，开滦林某社区认为两位证人证言足以证明其拍卖前对承租人进行了告知，而承租人也自认对其进行了告知，我们在整个拍卖过程中没有任何过错。原告对两位证人的证言没有异议。王瑞某认为第一位证人的证言不属实，当时去现场的人里没有证人，是证人捏造的事实。拍卖事宜应提前半年告知我，我就不会有这么大的损失，所以社区应承担相应损失的赔偿责任。第二位证人的证言中提到的通知我收到了，但他们是为了收集证据才向我送达的。
经审查，本院对上述证据综合认定如下：原告提交的房屋的所有权证、国有土地使用权证、委托拍卖合同、拍卖成交确认书与被告开滦林某社区提交的相关证据一致，且相关证据均符合完整的证据的形式要件，本院对确认。原告提交销售不动产统一发票系税务部门所出具，真实合法，本院予以确认。原告提交的房屋租赁合同复印件1份，二被告对此均无异议，本院予以确认。被告王瑞某提交的三份销售合同虽然为正式的合同，只能证实其在租赁期间进行了相关资产的投入，但不能证实相关资产目前的实际价值。被告开滦林某社区提交的林某社区闲置资产让售交接确认书、房产移交确认书，竞买协议三份证据，协议的相对方原告对此无异议，本院予以确认。而通知、给承租人送达通知的视频资料、录音材料及两位证人的证言，可以证实被告开滦林某社区对拍卖等相关事宜向王瑞某进行了告知。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月8日，被告王瑞某与被告开滦林某社区签订房屋租赁合同，该合同约定“第一条租赁房屋坐落于南新区托儿所、使用面积180平方米。第二条租赁期限从2010年12月18日至2015年12月17日止。……”。2014年12月16日，原告王雪某在河北大众拍卖有限责任公司举办的拍卖会上，经公开竞价拍得了开滦（集团）有限责任公司闲置公建房产一套，即被告开滦林某社区向王瑞某出租的房屋。原告王雪某按拍卖成交额向被告开滦林某社区支付了售房款，但原告至法庭辩论终结前并未办理相关的房屋所有权及土地使用权手续。

本院认为，本案主要的争议焦点是：原告要求被告王瑞某从古冶区南新区托儿所迁出的事实及合理依据、原告要求被告给付房租、逾期占用房产期间损失及土地税的合理依据和开滦林某社区是否对本案承担连带责任。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记发生法律效力，未经登记的不发生法律效力。原告虽然通过公开竞买的方式拍得本案所涉及的坐落于古冶区林某南新区托儿所的房屋，但是其至一审法庭辩论终结前并未取得该房屋的所有权或房屋占用土地的使用权，故原告对此房屋及房屋占用的土地只享有相关债权，而非物权。而排除妨碍和赔偿逾期占用房屋损失的主张是基于取得物权的基础上才能产生的权利，故原告在未取得物权的前提下提出上述主张，于法无据，本院不予支持。原告要求被告给付2014年至2015年房屋租金及土地使用税是基于房屋租赁的债权债务的关系而产生的主张，与本案基于物权的排除妨碍并非同一法律关系，故本院对此不予涉及。因原告的相关主张不能成立，故本院对被告开滦林某社区是否对本案承担连带责任问题不做评判。综上所述，原告提出的各项诉讼请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告王雪某的诉讼请求。
本案案件受理费人民币1070元，减半收取人民币535元，由原告王雪某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判员　　李佳

书记员：李阳 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。