王颖敏与丁松山、孙素莹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：王颖敏，男，1989年3月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：吴东辉，上海悦祥律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：丁松山，男，1945年11月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　被告(反诉原告)：孙素莹，女，1947年2月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：丁松山(系孙素莹丈夫)。
　　原告(反诉被告)王颖敏与被告(反诉原告)丁松山、孙素莹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴东辉、被告丁松山暨被告孙素莹的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　王颖敏向本院提出诉讼请求：判令丁松山、孙素莹向王颖敏支付逾期迁出户口的违约金(以1,200,000元为基数，按每日万分之一的标准，自2014年5月1日起至判决生效之日止)。事实和理由：2014年3月9日，王颖敏(乙方)与丁松山、孙素莹(甲方)就上海市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》。补充条款一约定，甲方承诺于签订本合同后三十个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口迁出手续，或在签订本合同后四十五个工作日内原有户口未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。但时至今日，系争房屋内仍有一个户口尚未迁出，影响了王颖敏再次出售系争房屋，故原告提起上述诉请。考虑到丁松山、孙素莹的年龄较大且逾期时间较长，王颖敏自愿调整违约金的计算标准为按每日万分之一计算。
　　丁松山、孙素莹辩称,不同意原告的诉讼请求。两被告的违约系不可抗力，不可预见，依法可以免除违约责任。两被告于2002年购入系争房屋。2008年，两被告及两人之子丁某某的户口由他处迁入系争房屋，迁移手续均由丁松山一人办理。2014年3月9日，两被告与原告签订买卖合同，同年5月1日，两被告迁出户口。但是，因当时的户籍迁出要求本人到场，而丁某某因故无法回国，导致丁某某的户口无法迁出。户籍政策的变动，从代为迁移变成必须由本人到场办理，两被告无法预见，亦无法克服该困难。原告称因户口未迁出影响系争房屋的出售，两被告认为该损失尚未实际发生，故两被告无需赔偿其损失。原告从未与两被告协商尾款支付及户口问题，经了解，原告亦从未持系争房屋所有权证向公安派出所要求强迁户籍。另，两被告已于2014年3月12日将系争房屋权利人变更过户至王颖敏名下，同年3月20日交付系争房屋钥匙，完全履行了出售方的义务，故王颖敏应当根据买卖合同附件三付款协议之约定支付尾款，但其至今未支付尾款75,000元。
　　丁松山、孙素莹向本院提出反诉诉讼请求：1.王颖敏向丁松山、孙素莹支付购房尾款75,000元，并支付利息(以75,000元为本金，按年利率6%计算，自2014年4月计算至判决生效日止)；2.判令案外人丁某某户籍从上海市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号XXX室强迁至上海市徐汇区斜土路XXX弄XXX号XXX室。审理中，反诉原告撤回第二条反诉请求。事实和理由：2014年3月，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定两被告将系争房屋出售给原告，房价款为1,200,000元。合同签订后，两被告将系争房屋过户至原告名下，并将系争房屋交付原告。然原告至今尚有75,000元房款未予支付。现两被告为维护自己的合法权益，故向法院提出上述诉讼请求。
　　王颖敏辩称，不同意反诉诉请。原、被告曾约定，待系争房屋内户口全部迁出后支付购房尾款75,000元，现付款条件未成就，原告无需付款并承担违约责任。只要两被告将户口迁出，原告同意支付75,000元，且同意在原告主张的户口违约金中予以扣除。
　　本院经审理认定事实如下：丁松山、孙素莹原为系争房屋权利人。
　　2014年3月9日，丁松山、孙素莹(卖售人、甲方)与王颖敏(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方向乙方出售系争房屋，转让价款共计1,200,000元。甲、乙双方同意，甲方于2014年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2014年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定，甲方承诺于签订本合同后三十个工作日内，向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口(若有)的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口(若有)迁出手续，或在签订本合同后四十五个工作日内原有户口(若有)未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。附件三付款协议约定：……4.待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后五日内，甲、乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付甲方房价尾款150,000元。后，王颖敏向丁松山、孙素莹共计支付房款1,125,000元，尚有75,000元尾款未支付。
　　2014年5月20日，王颖敏经核准登记为系争房屋的所有权人。
　　另查明，丁松山与孙素莹之子丁某某的户口自2008年6月16日迁入系争房屋后，未再迁出。
　　审理中，双方一致确认，曾口头约定待系争房屋内全部户口迁走后，王颖敏向丁松山、孙素莹支付尾款75,000元。
　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有买卖合同、上海市房地产权证、常口现实库信息资料、户籍信息摘抄等证据证实，本院予以认定。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。买卖合同约定，两被告应于签订该合同后三十个工作日内，办理户口迁出手续。若两被告未按时申请办理户口迁出手续，或在签订该合同后四十五个工作日内原有户口未能迁出，则每逾期一日，应当按照该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。买卖合同签订于2014年3月9日，故系争房屋内的原有户口至迟应于2014年5月9日迁出，但至本案诉讼时，系争房屋内仍有案外人丁某某的户口未迁走，故王颖敏要求丁松山、孙素莹支付逾期迁户口违约金之诉讼请，合法有据，本院予以支持，但起算时点有误，本院调整为2014年5月10日。同时，王颖敏自愿将合同约定的违约金计算标准调减至按日万分之一计算，于法不悖，本院予以准许。另外，本院需指出的是，将案外人丁某某的户口迁出系争房屋是两被告的合同义务，两被告应尽快通过各种途径将丁某某的户口迁出。同时，若两被告确实无法一时将丁某某的户口迁出，原告于本案判决生效后若再行通过诉讼向两被告主张逾期迁出户口的违约金，则应当就丁某某户口未能及时迁出给其造成的实际损失进行确实而充分的举证，以利于法院对两被告应当承担的违约金作出合理确定。丁松山、孙素莹辩称，因户口迁移政策从可由他人代办到现在的要求本人到场办理，但丁某某本人无法回国，属于不可抗力，系法定的可以免责的事由。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即使户口迁移政策的办理规程有所变化，丁松山、孙素莹亦可要求其子丁某某回国办理户口迁移手续。现丁某某无法回国，系其家庭内部问题，不得对抗外部第三人。就丁松山、孙素莹的辩称意见，本院不予采信。
　　关于系争房屋的尾款支付，虽然买卖合同约定了尾款支付的金额及时间，但是原、被告均认可双方曾达成口头约定，待系争房屋内的户口全部迁出后，再支付剩余尾款75,000元。因丁某某的户口仍未迁出系争房屋，尾款的支付条件尚未成就，丁松山、孙素莹要求王颖敏支付尾款及利息的诉讼请求，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款规定，判决如下：
　　一、丁松山、孙素莹于本判决生效之日起十五日内向王颖敏支付逾期迁户口违约金(以1,200,000元为基数，按日万分之一的标准，自2014年5月10日起计算至本判决生效之日止)；
　　二、驳回丁松山、孙素莹的反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费4,270元，由丁松山、孙素莹负担；反诉案件受理费减半收取计1,118元，由丁松山、孙素莹负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陈  珊

书记员：李嶔操