王飞龙与梁胜江房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王飞龙，男，1962年10月26日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：孙云龙，上海博乐律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：姚佳磊，上海市正大律师事务所律师。
　　被告：梁胜江，男，1974年1月29日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　原告王飞龙与被告梁胜江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王飞龙的委托诉讼代理人姚佳磊、被告梁胜江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王飞龙向本院提出诉讼请求，要求判令：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年1月16日解除；2.被告搬离位于上海市嘉定区江桥镇曹安公路XXX号XXX栋二楼西侧7间房屋，并将上述房屋恢复原状后返还给原告；3.被告向原告支付2018年7月25日至2019年1月16日期间租金人民币(以下币种均为人民币)124,894元(按713.68元/天计算)；4.被告向原告支付2018年7月25日至实际返还上述房屋期间的物业管理费(按79.3元/天计算)；5.被告向原告支付2019年1月17日起至实际返还上述房屋期间的房屋占有使用费(按双倍租金标准，即1,427.36元/天计算)；6.被告向原告支付违约金(以144,522元为基数，按照日万分之六的标准，自2018年7月11日起计算至实际清偿之日止)；7.被告向原告支付免租期内的租金57,094.4元；8.被告赔偿原告律师费损失10,000元；9.被告已付原告押金21,078元，原告不予退还。事实与理由：2018年2月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告坐落在上海市嘉定区江桥镇曹安公路XXX号XXX栋二楼西侧7间房屋(以下简称系争房屋)用于办公，建筑面积396.5m，租赁期限为5年，自2018年2月4日至2023年4月24止，其中装修免租期80日。第一年月租金21,708元，但被告到2018年7月25日开始就不付租金，至今共计拖欠租金130,240元、物业管理费14,260元。经催讨无果，故涉诉。
　　被告梁胜江辩称，1.同意解除租赁合同并搬离系争房屋；2.2018年7月25日之后的租金、物业管理费确未支付，同意按照合同约定的标准支付租金及物业管理费；3.租赁系争房屋后用于办公且已装修，装修对房东有利，故不同意恢复原状；4.不同意按照双倍租金标准支付占有使用费；5.不同意支付违约金、免租期内租金以及律师费；6.已付押金应当予以退还。
　　经审理查明，系争房屋登记权利人为上海江桥资产经营有限公司，原系王飞龙自案外人上海虹安财富投资有限公司处承租而来。2018年2月4日，原告王飞龙(甲方、出租方)与被告梁胜江(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定王飞龙将系争房屋转租给梁胜江作办公用途使用。其中，合同2.1条约定：本合同项下的房屋租赁期限为5年，自2018年2月4日至2023年4月24日止。其中装修免租期80日：从2018年2月4日至2018年4月24日止。自房屋实际交付之日起12个月届满之前一日止为第一个租赁年。第一个租赁年届满之次日为第二个租赁年的起算日，每12个日历月为一个租赁年，以此类推。合同3.1.1条约定：该房屋租金为21,708元/月(不包含物业管理费)，第1年的年租金为260,496元。合同3.1.4条约定：房屋租金从2018年4月25日开始算起，第一期支付3个月租金，第二期开始按每6个月支付一次。乙方应在到期前15日预付下阶段6个月租金。合同3.2.1条约定：乙方于合同签订当日向甲方支付3个月租金65,124元和押金21,708元，合计86,832元。合同3.2.2条约定：期满未续租，双方按约办理了退房交接手续且无异议，乙方已缴清合同各项费用的情况下，甲方在7个工作日内向乙方无息返还押金。合同3.3.1条约定：租赁期内，甲乙双方约定物业管理费为每月2,379元，从2018年4月25日开始收取物业费，第一期支付3个月物业费，第二期开始按每6个月支付一次。合同3.3.2条约定：装修免租期内，乙方除不支付租金外，其余水、电、物业管理费、公共事业费及实际产生的其他相关的费用均应承担。免租期系对乙方完全履行本协议给与的优惠，如乙方违约的情况，甲方有权取消免租期，主张乙方补缴期间的房租金。合同10.1条约定：期满未续或合同按约解除，乙方应在本合同的租期届满日或合同解除次日无条件向甲方返还该房地产，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按当月的日租金的2倍向甲方支付该房屋的占用期间使用费。合同10.3条约定：期满未续或合同按约解除，乙方负责将有乙方出租的可独立搬动的物品、设施搬走，其余则无偿归甲方所有；如乙方物品、设施影响该房屋安全的，甲方有权要求乙方拆除并恢复原状；如不能恢复原状的，甲方有权要求乙方赔偿。合同12.2、12.2.3条约定：租赁期内，乙方发生下列情况，甲方可书面通知乙方解除合同：……一个租赁年内乙方逾期支付任何应付款连续达15天(含)或累计达30天(含)以上的；合同12.2.10条约定：甲方单方面终止合同，除非乙方提出异议并经甲方书面同意，否则乙方应当在收到甲方单方面书面终止通知之日起7日内搬离，并根据合同第10条返还房屋。合同13.2条约定：乙方逾期支付应付的任何款项，每逾期一日，则乙方需按所欠付款项的万分之六承担违约金。合同13.4条约定：除本合同已有约定的外，租赁期内，乙方发生第12.2条所约定任何一项违约情形的，甲方有权按照本合同约定书面通知乙方解除本合同，同时乙方还应按当月租金的2倍，向甲方支付违约金，给甲方造成损失的，乙方还应赔偿。合同13.5条约定，无论合同因任何原因而终止或解除，乙方不按合同约定或甲方要求返还而继续占用该房屋的，自占用之日起，每占用一天，乙方应当按照最后一期的日租金的2倍向甲方支付房屋占用费，造成甲方损失的，还应承担赔偿。合同13.7条约定：乙方如在合同履行期内第一年或最后一年单方面提出终止合作的，都将视为给甲方造成特别重大损失，甲方有权没收乙方支付的押金，如乙方给甲方造成特别重大损失超过押金额度的，甲方有权向乙方追偿，如甲方满足乙方对承租房屋特别要求另施工的，乙方还应承担部分工程价款。合同13.8条约定：甲方向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。2018年3月14日，双方另就系争房屋的装饰装修达成了协议。上述合同签订后，因梁胜江欠付租赁合同项下租金、物业管理费，王飞龙遂诉至本院，要求判如所请。
　　另查明，双方签订合同后，王飞龙将系争房屋(毛坯房)交付梁胜江使用，梁胜江装修后做办公用途。审理中，王飞龙、梁胜江均向本院表达了不再履行租赁合同的意思表示，故为了避免损失扩大，本院建议双方尽快完成系争房屋的交接手续。嗣后，双方于2019年5月27日签署《退租协议》，其内容为：出租方与承租方协商一致，达成退租协议，并将此房屋的钥匙交还给出租方，退租完成，租赁关系解除；承租方(梁胜江)于签订此协议之日起三日内将房屋内所属物品搬离，若未搬离的物品视为遗弃物品，由出租方自行处理；最大一间93.5㎡，柒天内搬完。2019年6月2日，梁胜江从系争房屋内全部腾退。
　　庭审中，双方确认，梁胜江仅支付了租赁合同项下首期三个月(2018年4月25日至2018年7月24日)的租金、物业管理费以及相当于一个月租金的押金(21,708元)。2018年7月25日之后的租金及物业管理费，梁胜江未再支付。
　　本院认为，原告王飞龙与被告梁胜江签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。针对原告王飞龙的各项诉请，本院做如下具体分析：
　　一、关于王飞龙要求确认合同于2019年1月16日解除之诉请
　　经查，被告梁胜江应于2018年7月10日前预付2018年7月25日之后6个月租金，但被告梁胜江至今未付。2018年7月25日之后6个月的物业管理费，其亦未支付。根据合同12.2、12.2.3条约定，梁胜江一个租赁年内逾期支付任何应付款连续达15天(含)或累计达30天(含)以上的，王飞龙享有合同解除权，现王飞龙要求解除合同的条件已成就，其有权解除合同。故本院确认，原告王飞龙与被告梁胜江签订的《房屋租赁合同》自原告王飞龙要求解除合同的通知到达被告之日起，即起诉状副本送达之日(2019年4月26日)起解除。
　　二、关于王飞龙要求梁胜江搬离、返还系争房屋，将系争房屋恢复原状并支付欠付租金、物业管理费之诉请
　　鉴于梁胜江已从系争房屋中搬离，故对王飞龙要求梁胜江搬离系争房屋、将系争房屋返还给王飞龙之诉请，本院不再予以支持。关于王飞龙要求梁胜江将系争房屋恢复原状的诉请，本院认为，根据合同10.3条，期满未续或合同按约解除，乙方(梁胜江)负责将乙方(梁胜江)出资的可独立搬动的物品、设施搬走，其余无偿归甲方(王飞龙)所有；如乙方(梁胜江)物品、设施影响该房屋安全的，甲方(王飞龙)有权要求乙方(梁胜江)拆除并恢复原状，如不能恢复原状的，甲方(王飞龙)有权要求乙方(梁胜江)赔偿。梁胜江对系争房屋的装饰装修系经过王飞龙同意，现王飞龙要求梁胜江将系争房屋恢复原状与上述约定不符，且王飞龙并未举证证明梁胜江对系争房屋之装饰装修影响房屋安全，故对王飞龙要求梁胜江恢复原状之诉请，本院不予支持。
　　合同解除后，梁胜江应将其欠付的2018年7月25日至2019年4月26日期间的租金支付给王飞龙。现王飞龙主张的租金标准(713.68元/天)符合合同约定，且梁胜江亦认可该标准，本院予以确认。关于2018年7月25日起至实际返还房屋之日(2019年6月2日)止的物业管理费(79.3元/天)，梁胜江对此不持异议，本院亦予以确认。
　　三、关于王飞龙主张的按照双倍租金标准计算自2019年1月17日起至实际返还之日止的占有使用费之诉请
　　如前述，本院确认合同自2019年4月26日起解除，并已判令梁胜江按合同约定的租金标准(713.68元/天)向王飞龙支付租金至2019年4月26日，故对王飞龙要求按照双倍租金标准计算自2019年1月17日至2019年4月26日的占有使用费，本院不再予以支持。关于2019年4月27日至梁胜江实际搬离之日(2019年6月2日)期间的占有使用费，本院认为按照合同约定的租金标准(713.68元/天)计算该期间占有使用费足以弥补王飞龙损失，故对王飞龙要求按照双倍租金计算该期间内使用费之诉请，本院亦不予支持。
　　四、关于王飞龙主张的逾期付款违约金之诉请
　　依据合同13.2条约定，梁胜江逾期支付租金、物业管理费，王飞龙有权要求其支付违约金，但王飞龙主张的按应付款(6个月租金及6个月物业管理费共计144,522元)的日万分之六计算明显过高，故本院酌情予以调整为按应付款(6个月租金及6个月物业管理费共计144,522元)的日万分之二计算，自应付日之次日，即2018年7月11日起计算至实际清偿之日。
　　五、关于王飞龙主张的免租期内的租金之诉请
　　合同3.3.2条约定乙方(梁胜江)违约的，甲方(王飞龙)有权取消装修免租期，主张乙方(梁胜江)补缴期间的房租金，现梁胜江违约，故对王飞龙的该项诉请，本院予以支持。
　　六、关于王飞龙主张的律师费损失之诉请
　　王飞龙在本案中支付的律师费系因梁胜江欠付租金、物业管理费所致，现其要求梁胜江赔偿该律师费损失符合合同约定，且王飞龙已提交律师服务合同及发票，故对该诉请，本院予以支持。
　　七、关于王飞龙主张的要求没收押金21,708元之诉请
　　王飞龙主张依据合同13.7条没收梁胜江所付押金，但实际上该条应为“乙方(梁胜江)单方面提出终止合作”的情况下，甲方(王飞龙)没收乙方(梁胜江)押金作为给甲方(王飞龙)造成的重大损失的赔偿，并非本案应当适用的情形，故对王飞龙要求没收梁胜江已付押金21,708元之诉请，本院不予支持。
　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、原告王飞龙与被告梁胜江签订的《房屋租赁合同》自2019年4月26日起解除；
　　二、被告梁胜江应于本判决生效之日起十日内向原告王飞龙支付2018年7月25日至2019年4月26日期间的租金196,975.68元(按713.68元/天计算，共计276天)；
　　三、被告梁胜江应于本判决生效之日起十日内向原告王飞龙支付2018年7月25日起至2019年6月2日止的物业管理费24,820.9元(按79.3元/天计算，共313天)；
　　四、被告梁胜江应于本判决生效之日起十日内向原告王飞龙支付2019年4月27日至2019年6月2日期间的占有使用费26,406.16元(按713.68元/天计算，共计37天)；
　　五、被告梁胜江应于本判决生效之日起十日内向原告王飞龙支付违约金(以144,522元为基数，按照日万分二计算自2018年7月11日起至实际清偿之日止)；
　　六、被告梁胜江应于本判决生效之日起十日内向原告王飞龙支付免租期内租金57,094.4元；
　　七、被告梁胜江应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王飞龙律师费损失10,000元；
　　八、原告王飞龙应于本判决生效之日起十日内退还被告梁胜江押金21,708元；
　　九、原告王飞龙的其余诉讼请求，不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费7,972元，减半收取3,986元，由原告王飞龙负担1,000元，被告梁胜江负担2,986元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：秦  忠

书记员：张  浩