田某某与沈某某、杨某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：田某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住福建省莆田市。
　　委托诉讼代理人：薛腾，上海彤泰律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：沈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　被告(反诉原告)：杨某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　原告(反诉被告，以下简称“原告”)田某某诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)沈某某、杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案。开庭前，被告沈某某、杨某某向本院提出反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田某某及其委托诉讼代理人薛腾、被告沈某某、杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告田某某向本院提出诉讼请求：两被告共同赔偿原告损失人民币1,123,762元(以下币种均为人民币)，损失组成：1、联合一百超市转让费40万元；2、再次装修损失：冷库26,700元，广告牌8,000元，日光灯520套以及相关辅料42,000元，生鲜区挖下水道、贴瓷砖、粉刷、安装水斗等7,800元，超市入口瓷砖3,550元，收银处不锈钢分流栏1,380元，电动卷帘门3,800元；3、营业损失：原告的利润234,000元(营业额20,000元/天*13%利润*90天)、快速打折处理库存货物损失(即货物贱卖的损失)160,000元、员工工资补助费36,732元、物资搬运费10,600元；4、超市内租户补偿费：蔬菜柜台补偿费100,800元、猪肉柜台补偿费35，000元；5、门面租户补偿费：第一间租户2万元、第二间租户18,000元、第六间租户2万元、第七间租户6,000元。事实与理由：2016年7月18日，原告与被告沈某某、杨某某签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租上海市宝山区宝安公路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，用于经营“联合一百”超市业务，租赁期限自2016年10月18日至2019年10月17日，年租金41万元。承租后原告按约支付租金，然2017年4月被告沈某某、杨某某通知原告系争房屋涉及“市政工程S7高架道路项目”须拆除。2017年7月29日，在没有给予原告补偿的情况下系争房屋被拆除，造成原告重大损失。另，被告沈某某、杨某某已获得经济补偿，但未对原告损失进行补偿。被告沈某某、杨某某作为出租方，具有保障承租人财产安全的法定义务和在动迁时对承租人损失弥补的义务，故原告诉至本院。
　　被告沈某某、杨某某辩称，不同意原告的诉请。系争房屋系因五违四必整治被拆除，而非两被告的原因。两被告也曾尝试维权，但没有结果。原告要求损失应向政府提出。
　　被告沈某某、杨某某向本院提出反诉请求：1、原告支付被告沈某某、杨某某2017年3月18日至2017年7月29日期间的租金146,027.4元(年租金41万元/365天*130天)；2、原告支付被告2016年9月少付的租金5,000元；3、原告支付被告垫付的水电费7,408.58元，其中水费1,117.78元，2017年6月份电费6,290.8元。事实和理由：2017年2月份的租金原告少付了5,000元，另，原告从2017年3月至2017年7月28日期间的租金亦未支付。另，原告还欠被告水电费。因原告未取得消防许可、环评许可，且违章装修等行为致使系争房屋被拆除。
　　原告田某某针对反诉辩称，租金的诉讼时效是一年，2017年7月26日之前的租金因为诉讼时效丧失不应再向原告主张。原告于2017年4月5日支付最后一期租金，对应的租期是2017年4月15日至2017年5月14日。少付的5,000元系2016年9月份支付的10月份第一期租金。系争房屋之前是吴东发和被告签订的租赁合同，然后原、被告之间签订了租赁合同。原告给了吴东发5,000元的水电费押金，吴东发的合同到期后5,000元就由吴东发跟被告结算了。退一步讲，即使原告少付，该笔租金的诉讼时效也过了。水电费金额没有异议，之前原告付了3,000元和5,000元，这两笔钱就是支付的水电费，该两笔钱款在被告的答辩状中也有体现。综上，原告不同意被告的全部反诉请求。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋权利人系上海广福汽车修理有限公司，土地总面积1,293平方米，建筑面积801.84平方米。
　　2016年7月18日，沈某某、杨某某(甲方)与田某某(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年10月18日至2019年10月17日，年租金41万元，一月一付先付后用，必须提前一个月交下一个月房租，若不提前付款甲方有权终止合同，押金不退。合同第七条约定，租赁期内如发生市政动迁，本合同自行终止，甲方应将乙方租金剩余部分予以退还，且有义务协助乙方就动迁所造成的损失与政府主管部门协商解决，所涉补偿价款应在政府补偿甲方金额到账后15个工作日内支付给乙方。嗣后，田某某在系争房屋经营超市，并支付租金至2017年4月17日。
　　2017年4月24日，宝山区顾村镇人民政府出具《宝山区生态环境综合整治告知书》，告知宝安公路XXX号业主因存在违法搭建，要求于2017年4月29日前采取拆除违法建筑等措施。
　　2017年6月9日，宝山区顾村镇广福村民委员会(甲方)与杨某某(乙方)签订《补偿协议书》，约定甲方对乙方在租赁期间建造投入的地面建筑物、构筑物予以适当的补偿，一次性大包干，总计补偿款601万元。合同第3.1条约定，在清腾租赁范围过程中，对第三人造成的损失由乙方承担，同时乙方承诺因第三人的行为对甲方造成损失的，甲方有权向乙方进行追偿，甲方追偿范围包括但不限于甲方向第三人赔偿所产生的损失，甲方应诉第三人提出的侵权诉讼所产生的律师费、诉讼费损失等，乙方应对甲方由此产生的损失承担赔偿责任。合同第3.3条约定，在交付租赁物过程中，乙方保证本协议所述收购范围内的地面建筑物、设施设备无任何权属及债务、保全等他物权争议，如有争议，由乙方承担相关责任，与甲方无关。杨某某已收到上述补偿款。
　　2017年7月29日，系争房屋被拆除。
　　审理中，田某某、沈某某、杨某某及案外人上海广福汽车修理有限公司均确认合同租赁主体为田某某与沈某某、杨某某。双方均表示田某某未曾支付押金。
　　审理中，田某某表示，2017年4月下旬其收到综合整治通知书后就没有经营过，周边也都在拆迁，其也一直在准备拆迁事宜，杨某某、沈某某也答应免掉租金的。沈某某、杨某某表示田某某一直经营至拆迁日。
　　审理中，沈某某、杨某某表示，其租赁给田某某的房屋既包括有证部分，也包括无证部分，有证部分800多平方米，无证部分1,200平方米系二房东吴东发在围墙上搭建顶棚，将院落封闭而形成。另，沈某某、杨某某表示，田某某承租系争房屋后曾建造过冷库。
　　审理中，田某某提交了下列证据证明自己的损失：1、收条，证明安装灯光所产生的费用42,000元；2、收款收据，8,000元现金系广告牌的费用；3、员工工资补助领取收条，证明其员工领取工资补助共36,732元，全部现金发放；4、合同书及收条，证明肉类柜台租给了案外人侯某某，因为合同无法履行，补偿其现金35,000元，蔬菜柜台租给了王海丰，补偿其100,800元(于2017年7月25日转账支付10万元，现金支付800元)；5、收条，证明田某某产生搬运费损失10,600元；6、收条，证明田某某支付门面房承租人补偿费，分别为2万元、18,000元，均以现金支付；7、营业流水的打印件，证明原告经营损失情况；8、收条及工商银行转账凭证，证明田某某支付店铺转让费的事实，收条记载了35万，银行转账现只找到了20万的转账凭证，田某某实际支付了转让费40万。沈某某、杨某某表示，对1-7真实性不予认可，系田某某经营方面的问题，与其无关；关于收条和转让凭证不清楚，系争房屋杨某某、沈某某租给了吴东发，吴东发转给了蓝金云，蓝金云再转给的原告，店铺转让费是他们之间的事情。
　　关于沈某某、杨某某主张的水电费，田某某对水电费金额无异议，并表示其已经支付过3,000元及5,000元，上述两笔钱款系支付的水电费。沈某某、杨某某表示，3,000元及5,000元系支付给律师的费用，而非支付的水电费。
　　本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，但在该份租赁合同中所涉801.84平方米房屋具有《上海市房地产权证》，其余面积房屋未取得建设工程规划许可证。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故上述《房屋租赁合同》属部分有效，部分无效。杨某某、沈某某作为出租人，将房屋的合法部分与大面积的违章建筑作为整体对外出租，显属不当，且系争房屋于2017年7月29日被拆除，致使双方之间合同无法履行，其理应对租赁合同的无法履行承担主要责任。田某某作为承租人，亦负有对系争房屋审核的义务，其在明知或应当知道租赁的系争房屋不具有规划许可的情况下仍然同意承租系争房屋，亦存有一定过错。
　　关于田某某要求杨某某、沈某某赔偿相关损失的主张，田某某称该超市系从案外人处某让所得，包括装修、货架、收银系统等，结合其提供的银行转账凭证，其确实也曾支付了相关费用。另，杨某某、沈某某亦确认田某某装修过冷库，系争房屋处有广告牌等事实。通过上述事实可以看出田某某因合同无法履行存有损失。因系争房屋已被拆除，相关损失已无法通过司法鉴定予以确定，本院根据合同的有效及无效部分，结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定杨某某、沈某某赔偿田某某损失35万元。
　　关于杨某某、沈某某的反诉主张：1、其要求田某某支付2017年3月18日至2017年7月29日期间的租金146,027.40元的主张。因双方确认田某某已支付租金至2017年4月17日，故杨某某、沈某某主张2017年3月18日至2017年4月17日期间的租金无事实依据，本院难以支持。2017年4月18日至2017年7月29日期间的租金，田某某未举证其在系争房屋拆除前已将系争房屋返还给杨某某、沈某某，故上述期间的租金应予支付。但考虑2017年4月24日后政府部门对相关区域进行整治影响了田某某对系争房屋使用的事实，故上述期间的租金应酌情降低。本院酌情确定上述期间的租金为5万元。关于田某某辩称杨某某、沈某某主张租金已超过诉讼时效的意见，因民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定二年或者一年，可适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，故杨某某、沈某某主张该期间的租金未超过诉讼时效。2、其要求田某某支付2016年9月少付的租金5,000元的主张。根据双方陈述可以认定该笔租金5,000元田某某确未支付。田某某抗辩杨某某、沈某某主张权利超过诉讼时效期间。根据法律规定，根据合同约定该笔钱款若是2016年9月份租金，则田某某应于2016年8月支付，杨某某、沈某某自2016年9月起就应当知道权利被侵害，但直至本案诉讼过程中才向田某某主张权利。根据民法通则规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年，杨某某、沈某某主张该笔租金时已经超过诉讼时效，故本院对该项主张难以支持。3、其要求田某某支付水费1,117.78元、电费6,290.80元的主张。田某某对金额无异议，本院予以确认。双方均确认田某某支付过两笔钱款，一笔金额为3,000元，一笔金额为5,000元，但双方对钱款的性质陈述不一。在双方之间有租赁关系的情况下，排除支付租金的可能，田某某称上述钱款系支付水电费的意见，本院予以采信，本院认定上述水电费已经支付，故杨某某、沈某某再向田某某主张上述水电费，本院难以支持。沈某某、杨某某抗辩上述钱款系支付的律师费，但未提供证据证明，本院不予采信。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)沈某某、杨某某于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)田某某损失35万元；
　　二、原告(反诉被告)田某某于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)沈某某、杨某某2017年4月18日至2017年7月29日期间的租金5万元；
　　三、驳回原告(反诉被告)田某某的其余诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)沈某某、杨某某的其余反诉请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计7,457元，由原告(反诉被告)田某某承担4,182元，被告(反诉原告)沈某某、杨某某承担3,275元。反诉案件受理费减半收取计1,734元，由原告(反诉被告)田某某承担525元，被告(反诉原告)沈某某、杨某某承担1,209元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：武恩强

书记员：陈  叶