田某某、单生祥合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：田某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省黄梅县人，个体经营户，住黄梅县。委托诉讼代理人：张展宏，湖北晋梅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：单生祥，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。委托诉讼代理人：宛锦松，湖北益惠民律师事务所律师。

田某某上诉请求：撤销一审判决，驳回单生祥的诉讼请求。事实和理由：一、本次纠纷系因单生祥经营不善不愿继续承包经营所致，一审以合同履行中发生店门被关事件即认定无法实现合同目的而判决解除合同错误。店门被关事件发生在过去，且该情形已经消失，单生祥已可开门营业，而合同目的无法实现是指现在和将来而非过去。即使有店门被关的事实，单生祥也只能追究违约责任，而不能要求解除合同。关于是否同意解除合同，我方在一审中已当庭表示不同意并要求继续履行合同，同时单生祥的起诉状中没有解除合同的诉请，一审也未进行释明要求单生祥明确诉请或要求我方提出反诉，故一审判决解除合同错误。二、单生祥单方要求解除合同构成根本性违约，一审判令我方赔偿损失并支付违约金错误。单生祥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。单生祥向一审法院起诉请求：一、由田某某退还未到期承包费51419元；二、由田某某支付违约金258735元。一审法院认定事实：2012年11月29日，出租方（甲方）王燕与承租方（乙方）田某某签订《房屋租赁合同》，约定甲方将人民大道888号（原黄小路56号）住宅的1-5楼全部、8楼楼顶四周广告位出租给乙方，租期10年（2013年1月1日至2022年12月30日），租金：1-5楼前5年每年20万元，后5年每年22万。8楼楼顶四周广告位，前5年每年3万元，后5年每年4万元。支付租金方式：分年付款，每上一年最后一月付下一年度的租金；乙方如不能按时交清当年租金超过两个月的，甲方有权终止合同。后田某某将该承租房屋用于经营金石大酒店。2015年7月18日，发包方（甲方）田某某与承包方（乙方）单生祥签订《宾馆承包经营权转让合同》，约定：乙方承包经营甲方座落在黄梅的金石大酒店4层和5层楼面（包括一层前台），承包期限3年（自2015年7月22日至2018年7月21日止）。承包金支付方式：承包金13.6万元/年。2016、2017年承包金均按照市场行情执行。当年租金须提前一个月交清。双方权利义务：1、将宾馆内现有设备、设施、家具及其它一些零星物资移交给乙方使用（具体参考双方认可的审计评估报告以及双方交接财产的《财产移交清单》）。2、乙方以甲方名义进行金石大酒店的经营管理。…7、承包期满或合同解除，甲方按原财产移交清单进行清点验收，如有短缺或损坏，乙方应承担赔偿责任。同时乙方必须按时搬出乙方自有的全部物资，搬迁后3日内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。8、双方如有一方提前解除合同，须提前2个月书面通知对方，由双方协商解除合同有关事宜，并由提出提前解除合同一方向对方支付违约金，违约金按剩余承包期内应交承包总金额的80%计算…。后单生祥依约向田某某交付承包金13.6万元并以田某某名义进行金石宾馆的经营。因田某某拖欠出租方王燕2016年租金12万元，故王燕于2016年2月29日将出租房屋的电闸关掉，导致单生祥宾馆因停电无法经营。2016年3月10日出租方王燕又向田某某发出书面催款通知书要求田某某迅速支付所欠房租否则将终止合同并委托单生祥向田某某送达该催款通知书，单生祥已将该通知书送达田某某妻子手中。2016年3月17日单生祥因未能恢复经营遂委托双方的熟人王寿华到黄梅××××街金石广告店（该店系田某某经营，且田某某亦住在该店楼上）准备找田某某协商解决，但田某某未与单生祥当面协商处理。2016年3月18日上午9时许，单生祥又到金石广告店准备找田某某见面解决此事，田某某亦未出面，金石广告店员陈桑打110报警，黄梅县公安局特巡警大队接警后出警并建议单生祥到法院起诉。2016年3月30日单生祥提起诉讼。2016年5月初田某某补交齐出租方王燕2016年租金。另为进一步查明案件事实，一审法院于2016年8月9日至黄梅县房地产管理局查询相关档案得知黄梅镇黄小路56号房屋系陈平（王燕丈夫）、王燕、胡建琴等人共同共有。一审法院认为，因王燕系黄梅镇黄小路56号房屋的共有人之一，且其他共有人并未对王燕与田某某签订的《房屋租赁合同》提出异议，故王燕与田某某签订的《房屋租赁合同》合法有效。田某某在取得承租权后将承租的金石大酒店的宾馆业务转让给单生祥的行为不违反法律的禁止性规定以及田某某与王燕的《房屋租赁合同》约定，故单生祥、田某某于2015年7月18日签订的《宾馆承包经营权转让合同》合法有效。单生祥已依合同约定支付一年承包金13.6万元，但因田某某拖欠王燕租金导致单生祥自2016年3月18日起无法经营。单生祥、田某某的合同期限为三年，在合同履行未满一年就因田某某拖欠王燕租金导致单生祥无法经营，即使田某某在2016年5月初补交清王燕租金，但其已在近两个月之后，田某某的行为已导致单生祥长时间无法实现合同目的、丧失与田某某继续履行合同的信心，故单生祥有权提前解除与田某某的《宾馆承包经营权转让合同》合情、合理、合法（虽单生祥起诉状并未明确提出解除合同，但单生祥要求返还未到期承包金的前提必须是提前解除合同），因单生祥并无其他证据故应以单生祥提起诉讼之日（即2016年3月30日）为单生祥解除合同的意思表示之日，以田某某接到应诉通知书之日（即2016年4月18日）为单生祥的解除合同通知到达田某某之日，故单生祥、田某某的合同自2016年4月18日起解除。如田某某对解除合同有异议，应请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但田某某并未提出相应主张。单生祥已向田某某支付的解除合同后未实际履行期限内的承包金田某某应予退还；虽单生祥、田某某在《宾馆承包经营权转让合同》中约定“违约金按剩余承包期内应交承包总金额的80%计算”，但单生祥提出的258735元违约金与单生祥实际交付的承包金（13.6万元）及单生祥的实际损失相差较大，而单生祥在经营过程中为经营所需添置部分物品及维修部分设备均属合理，从兼顾合同的履行情况以及公平和诚实信用原则，酌情认定田某某支付单生祥违约金15000元。遂判决：一、田某某退还单生祥自合同解除后（即2016年4月19日）未到期承包金33161.64元（13.6万元-13.6万元/年÷365天×276天，276天系从2015年7月18日起算至2016年4月18日）并支付单生祥违约金15000元，前述两项合计48161.64元限于判决生效之日立即支付；二、驳回单生祥其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，原审查明的事实属实。
上诉人田某某因与被上诉人单生祥合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2016）鄂1127民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田某某的委托诉讼代理人张展宏，被上诉人单生祥及其委托诉讼代理人宛锦松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，田某某从王燕（房屋共有人）处租赁取得案涉房屋使用权后，又与单胜祥签订宾馆承包经营权转让合同，约定将其承租的部分房屋发包给单胜祥从事酒店经营。因单胜祥签订该合同的目的系从事酒店经营，故田某某作为发包人有义务协调其与房屋共有人的关系，保证单胜祥在经营酒店期间不受到他人妨碍影响。协议签订后，单胜祥按约定支付了第一年承包金，履行了主要义务，但在经营数月后，即因田某某拖欠房屋共有人租金导致酒店停电关门无法正常经营，此时田某某应积极解决其与房屋共有人之间的租赁纠纷，但在单胜祥联系协商解决该事宜时，田某某并未积极配合，反而继续拖欠房屋共有人租金直至单胜祥起诉后才交清该租金，其行为既破坏了双方之间的信赖关系，又使双方之间能否继续履行合同处于不确定状态，故根据上述法律规定，可以认定单胜祥的合同目的无法实现。虽然单胜祥的诉请并未包含要求解除合同，但其要求返还未到期承包金的前提即为解除合同，且其在一审庭审中已明确表示要求解除合同，故一审认定本案合同目的无法实现，单胜祥有权提前解除合同具有依据。对于单胜祥已交未到期的承包金以及相应损失，田某某作为违约方应当承担赔偿责任，一审对此处理并无不当。综上，田某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1004元，由田某某负担。本判决为终审判决。

审判长　杨　华
审判员　涂建锋
审判员　张　敏

书记员：熊方栋