田春梅、邓克艳与孙有贵、袁淑珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告邓克艳，女，汉族。
委托代理人张晓艳，女，系滴道区白云法律服务所法律工作者。
原告田春梅，女，汉族。
被告孙有贵，男，汉族。
被告袁淑珍，女，汉族。

原告邓克艳、田春梅诉被告孙有贵、袁淑珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员代洪雨适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓克艳的委托代理人张晓艳、原告田春梅，被告孙有贵、袁淑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案中原告田春梅户籍所在地为XX市XX区XX委，其户别为城镇户口，而二被告户籍所在地为XX市XX区XX村，户别为农业户口。第一，本案中原告田春梅与二被告签订协议买卖的房屋系建筑于滴道区团山子村村委会分予被告孙有贵的宅基地上，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。二被告与原告田春梅签署协议转让房屋将会连同房屋所占用的所有权归属于滴道区团山子村的宅基地一并转让，而《中华人民共和国土地管理法》规定：“宅基地依法属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”。被告孙有贵、被告袁淑珍对与原告田春梅签订买卖协议出售的房屋所占用的宅基地只享有使用权，其不得转让、出让，原、被告签订的买卖协议已违反法律的强制性规定，故协议无效。第二，本案中原告田春梅与二被告签订的买卖协议违反了国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理、严禁炒买土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，及国土资源部发布的《关于加强农村宅基地的管理意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和建造的住宅发放土地使用证的国家政策。根据《中华人民共和国民法通则》规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策，故原告田春梅与二被告签订的买卖协议因违反国家政策应认定为无效；第三，庭审中原告田春梅自述，其提交的买卖协议之所以与被告孙有贵提交的不一致，是因其户籍性质，该诉争房的产权无法转移登记至其名下，故私自在其所持的协议上添加了户籍所在地为XX市XX区XX村的原告邓克艳的名字及其他相关内容，其目的是为将诉争房屋产权过户登记至原告邓克艳的名下。原告田春梅的该行为系为规避法律的规定，其以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。庭审中被告孙有贵、被告袁淑珍声称其二人与原告田春梅间是借贷关系，诉争房屋系抵押于原告田春梅，但二被告对自己的主张未提供证据予以证明，故对二被告的辩解理由，本院不予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方当事人应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告田春梅交付二被告的购房款，二被告应全额返还原告，对原告要求二被告赔偿20，000.00元违约金的诉讼请求，因原告田春梅、被告孙有贵、被告袁淑珍签订的买卖协议无效，而违约金条款只适用于有效合同情形，故对原告要求二被告赔偿违约金的请求不予支持。原告邓克艳与被告孙有贵、被告袁淑珍无任何法律关系，系原告田春梅为规避法律规定私自添加在卖房协议上的虚构的当事人，故对原告邓克艳的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：

一、原告田春梅与被告孙有贵、袁淑珍于2012年11月19日签订的房屋买卖协议无效，被告孙有贵、袁淑珍于本判决生效之日起十日内返还原告田春梅72，000.00元购房款；
二、驳回原告邓克艳、田春梅其他诉讼请求。
案件受理费元2，100.00元，减半收取1，050.00元，由被告孙有贵、被告袁淑珍承担821.73元，原告邓克艳、原告田春梅承担228.27元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
如当事人在规定的期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。逾期申请执行的，人民法院不予受理。

代理审判员　　代洪雨

书记员：吕昕阳