田海山与陈建鸣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：田海山，男，1987年8月23日生，汉族，户籍地河南省项城市。
　　委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：陈建鸣，男，1956年8月18日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：钱芳(系被告之妻)，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：杨舒婷，上海市申房律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下简称“原告”)田海山诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)陈建鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案。审理中，陈建鸣向本院提出反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田海山的委托诉讼代理人卞东风，被告陈建鸣及其委托诉讼代理人钱芳、杨舒婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告田海山向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告将上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户至原告名下；2、被告支付逾期过户违约金(按已付房款人民币180万的日万分之五，自2019年3月3日起计算至实际过户之日)。审理中，原告放弃主张第二项诉讼请求。事实与理由：2016年3月10日，原、被告就系争房屋签订《房屋产权转让协议》。原告按照约定支付被告房款180万元。2016年7月9日，被告将系争房屋交付原告。系争房屋已经满足过户条件，但被告拒绝配合办理网签备案手续，并签署《上海市房地产买卖合同》，导致过户手续至今无法完成，故原告诉至本院。
　　被告陈建鸣辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告就系争房屋签订的房屋转让协议是附期限的，双方应当在2019年1月31日前办理过户，但原告并未在该期限前去房地产交易中心办理过户手续，也未支付尾款，故该协议已经解除。在2019年1月31日前原告的社保缴纳未满，不符合购房条件，且原告延迟支付房款，协议应当解除。因所有责任都是原告自行造成，故不同意原告的诉讼请求。
　　被告陈建鸣向本院提出反诉请求：1、解除被告与原告就系争房屋签订的房屋产权转让协议；2、原告返还系争房屋及房屋内家具、家电(三张大床、三个衣橱、三个简易写字台、三台挂壁式空调、一台微波炉、一台冰箱、一台洗衣机。)；3、原告向被告支付违约金50万元。事实和理由：2016年3月10日，双方签订《房屋产权转让协议》，约定原告以200万元购买被告名下系争房屋。因系争房屋系动迁安置房，故双方约定具体办理产权过户日期以国家允许该房屋办理产权过户后15日内共赴宝山区交易中心办理过户手续。合同约定，被告应于2019年1月31日前积极配合原告办理过户手续，原告应于2019年1月31日前向被告支付尾款20万元。因系争房屋于2018年11月26日达到了上市交易条件，故被告于2018年12月10日、12月16日、2019年1月16日期间多次要求原告办理系争房屋过户手续，原告以要查社保为由再三拖延。2019年2月12日，被告通过微信向原告送达《履行合同催告函》，要求原告在5个工作日内履行合同义务，付清尾款并办理过户，逾期将视为原告不再履行房屋转让协议，该房屋产权转让协议解除，并追究原告的违约责任。原告收到上述催告函，但仍未履行合同。2019年2月27日，被告通过微信向原告发送《合同履行终止通知函》，告知因原告根本违约，解除双方之间的合同。2019年3月，双方就系争房屋解除事宜协商，但未达成一致，故原告提出上述反诉请求。
　　原告田海山针对反诉辩称，不同意被告的第一项反诉请求。系争房屋虽然在双方约定的期限内未办理过户手续，的确是受到原告社保影响，但是原告也在社保缴满以后，可以办理过户的情况下，积极联系被告进行协商，且现在原告已经满足购房条件。被告将系争房屋产权过户给原告，是被告的合同义务，而不是被告的权利，所以被告无权以原告逾期过户为由解除双方的转让协议。关于被告的第二项反诉主张，原告未见被告提供的相关证据清单，原告不予认可。如果本案合同继续履行，假如系争房屋过户，系争房屋的确还存在被告的部分家具家电，原告同意返还。在购房的时候双方对家具家电没有约定。关于被告的第三项反诉主张，被告依据合同第十条相关约定主张违约金与该条约定的真实意思不符，是扩大了该条的理解。原告并没有不购买系争房屋，也没有拒绝按照该条约定办理相应的公证。相反，现在不愿意将系争房屋过户给原告的是被告，故被告根据该条主张违约金缺乏依据。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2015年11月25日，上海凯祥房地产有限公司(甲方)与陈建鸣(乙方)签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方的石泉四村XXX号房屋被拆迁。
　　2016年2月16日，系争房屋经核准登记至陈建鸣名下。
　　2016年1月13日，陈建鸣(甲方)与上海自如资产管理有限公司(乙方)签订《上海市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将系争房屋委托乙方代理出租，期限自2016年1月15日至2019年3月5日；乙方根据本合同在房屋内配置的家具家电及装饰装修的所有权于本合同约定的委托期限届满到期解约后无偿归甲方所有，并保证物品正常使用。
　　2016年3月10日，陈建鸣(甲方)与田海山(乙方)签订《房屋产权转让协议》，约定甲方将系争房屋以200万元价格转让给乙方，甲方应于2019年1月31日前积极主动配合乙方前往宝山区房地产管理中心办理过户手续，交易中产生的税费及佣金均由乙方支付。合同第五条约定，2016年3月10日当日支付甲方购房定金10万元，于2016年3月12日前补足购房定金至20万元，2016年4月10日前乙方支付甲方房价款40万元，2016年7月15日前支付120万元，2019年1月31日前双方办理产权过户当日支付甲方余款20万元。合同约定，甲乙双方具体办理产权过户的日期为国家允许系争房屋办理产权过户后15日内双方共赴宝山区交易中心办理产权过户手续，甲方应于2019年1月31日前积极配合乙方办理上述房屋的产权过户。合同第十条约定，若因乙方原因，包括但不限于反悔不购买该房屋或拒绝按本协议内容办理产权过户公证的，导致甲方无法将房屋产权过户给乙方，则乙方已支付之购房款由甲方没收。田海山已支付房款180万元。
　　2016年7月9日，陈建鸣(甲方)与田海山(乙方)签订补充协议，约定甲方将系争房屋于2016年7月9日交付给乙方，乙方有权对系争房屋作出处置，甲方把系争房屋2016年7月9日之后的房屋租金以及该房屋的押金支付给乙方，甲方待收到原租客租金后，必须把租金七日内转给乙方。
　　2019年1月16日，陈建鸣向田海山发送微信：“你好，小田，按合同约定的过户时间，已将至。请尽快过户，别忘记。如超过时间期限未办理，将收取你的违约金。”2019年2月12日，陈建鸣向田海山发送微信：“有关房产过户一事，已过期很久了，今天我发一份书面的催告函给你。”“正式通知你。逾期将视你为不再履行此房转让协议，根据合同法的相关规定解除该该合同，并依法追究你的违约责任。”上述催告函主要内容为，田海山应在接函后五个工作日内履行合同义务，付清尾款，并办理过户，逾期将视为不再履行房屋转让协议，陈建鸣将解除合同。2019年2月27日，陈建鸣通过微信向田海山发送合同履行终止通知书，通知其解除双方之间的合同。
　　2019年3月2日，田海山通过银行转账至陈建鸣名下银行账户20万元。2019年3月3日，陈建鸣将20万元房款退还至田海山名下银行账户。
　　截至2019年2月，田海山累计缴纳社保已满60个月。另，田海山于2016年7月登记结婚。
　　审理中，若合同继续履行，田海山同意将将20万元支付给陈建鸣，并自愿补偿陈建鸣家具家电折价款5万元。
　　本院认为，田海山与陈建鸣之间就系争房屋签订的《房屋产权转让协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。本案中，双方之间合同约定陈建鸣于2019年1月31日前配合田海山办理系争房屋过户手续，另约定具体办理产证过户日期以国家允许系争房屋办理产权过户后的15日内办理系争房屋过户手续。田海山确实存在未按照合同约定履行的行为，然综合整个合同履行来看，系争房屋已交付田海山，系争房屋房款的绝大部分也已支付，田海山的迟延履行行为不影响合同目的实现。另，双方之间合同签订于2016年3月10日，之后上海市限购新政实施，未能按期过户系当事人意志之外的原因所致，双方无法预见，且田海山于2019年2月亦已满足购房资格，双方之间合同继续履行已无障碍。综上，陈建鸣要求解除其与田海山之间《房屋产权转让协议》于法无据，本院难以支持。陈建鸣基于解除合同要求返还家具家电及支付违约金的主张亦于法无据，本院不予准许。田海山与陈建鸣之间就系争房屋签订的《房屋产权转让协议》应继续履行。现田海山要求陈建鸣将系争房屋过户至其名下符合法律规定，本院予以准许。田海山应将尾款20万元支付给陈建鸣。田海山就相关家具家电自愿补偿陈建鸣5万元于法无悖，本院予以准许。
　　依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)陈建鸣于本判决生效之日起十日内，协助原告(反诉被告)田海山将上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告(反诉被告)田海山名下；
　　二、原告(反诉被告)田海山于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)陈建鸣尾款20万元；
　　二、原告(反诉被告)田海山于本判决生效之日起十日内，补偿被告(反诉原告)陈建鸣钱款5万元；
　　三、驳回原告(反诉被告)田海山的其他诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)陈建鸣的反诉请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计11,400元，由原告(反诉被告)田海山承担2,150元，被告(反诉原告)陈建鸣承担9,250元。反诉案件受理费减半收取计11,400元，由被告(反诉原告)陈建鸣承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：武恩强

书记员：陈  叶