申万宏源证券有限公司与上海周贤房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

　　原告：申万宏源证券有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：李梅，总经理。
　　委托诉讼代理人：沈建军，上海秦雷律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：秦雷，上海秦雷律师事务所律师。
　　被告：上海周贤房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：邓瑶，经理。
　　委托诉讼代理人：金永红，上海市公民律师事务所律师。
　　原告申万宏源证券有限公司诉被告上海周贤房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，适用普通程序。经原告申请，本院依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司对上海市浦东新区周浦镇兴宸苑和富广场S9幢2层商业房地产进行了评估。本案于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告申万宏源证券有限公司的委托代理人沈建军、被告上海周贤房地产开发有限公司的委托代理人金永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告申万宏源证券有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令依法解除原、被告于2011年5月16日签订的《动拆迁房屋置换及经济补偿协议》及2011年6月28日签订的《补充协议》，并由被告赔偿原告动迁安置的经济损失60,331,552元；二、判令被告向原告支付自2018年4月1日起至第一项诉请实际履行之日止的租金和物业管理费，其中租金按照214,410.33元/月计算。物业管理费按照6,316元/月计算；三、判令被告向原告支付违约金1,583,214.20元；四、诉讼费、保全费、评估费由被告负担。事实与理由：2011年5月16日，原、被告签订《动拆迁房屋置换及经济补偿协议》一份，原告作为被动迁人身份就原告所有的位于上海市浦东新区川周公路XXX号房屋的动拆迁事宜作出约定，主要内容为双方选择房屋产权置换的动迁补偿方式，即由被告提供动迁地块规划方案中C-2#第二层中建筑面积1,528平方米的房屋进行置换被动迁房屋；过度期间由被告提供原告的经营用房，租金由被告承担。2011年6月28日，双方又签订《补充协议》一份，就违约责任条款作出补充约定。之后，原告向被告移交了被动迁房屋，被告也将上海市浦东新区关岳西路XXX弄XXX号房屋租赁后交付给原告作为过渡期间的经营用房至今。2014年10月31日，被告向原告出具书面情况说明，称由于政府规划调整，将原合同中约定的用于置换的C-2#第二层房屋调整至现S9位置。原告在现场调查时发现拟交付的房屋通风、采光极差，不能达到证券营业部作为经营用房的基本要求。经双方屡次协商，基本达成了被告除交付S9位置第二层不低于1528平方米的房屋外，另以同层三间商铺补偿等补偿方案，但因被告内部原因导致双方尚未签订书面协议。至2017年6月1日，被告仍未向原告交付符合条件的动迁安置房。2017年8月28日，被告向原告发函，明确表示竣工验收依然无明确的时间表，动迁安置房暂无法交付使用。原告原协议主体“申银万国证券股份有限公司”因2015年1月与“宏源证券股份有限公司”吸收合并，合并后的权利义务由原告享有和承担。原告认为，双方签订的协议合法有效，被告应当严格依约履行，向原告提供面积不低于1,528平方米且符合原告经营条件的动迁安置房，同时提供过渡期间的经营用房，以保障原告作为被动迁人的合法利益。故原告向本院起诉要求判如所请。
　　被告上海周贤房地产开发有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。到目前为止，原告不具有解除合同的权利，合同约定过渡期三年结束之后原告有权解除，但在原告具有解除权的过程中，原告并没有解除，而是与被告签订了补充协议，补充协议延续到2010年3月31日，即在2020年3月31日前原告放弃了单方面解除合同的权利，在上述日期前，原告不能解除合同。被告有能力继续履行合同，也希望继续履行合同。
　　当事人围绕本案诉讼请求提交了证据，对以下证据，本院予以确认：原告提供的《动拆迁房屋置换及经济补偿协议书》、《补充协议书》、申银万国证券周浦营业部安置房位置的情况说明、被告出具的情况说明、工商总局办公厅关于申银万国证券股份有限公司和宏源证券股份有限公司吸收合并后所属分公司变更登记工作的通知、关于核准设立申万宏源证券有限公司及其2家子公司的批复、情况说明、房地产估价报告、评估费发票、招商银行对账单，被告提供的《小上海休闲广场房屋租赁合同》、《小上海休闲广场房屋租赁补充合同》、《小上海休闲广场房屋租赁补充合同(二)》、《小上海休闲广场房屋租赁补充合同(三)》、上海市房地产登记证明。
　　基于本院确认的以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：
　　2011年5月16日，作为乙方的申银万国证券股份有限公司与作为甲方的被告上海周贤房地产开发有限公司签订《动拆迁房屋置换及经济补偿协议书》，约定对乙方被拆迁房屋采取面积标准房置换，即甲方在该地块规划方案中C-2#第二层提供建筑面积1528平方米进行房屋置换。甲方规划建设周期为三年，即自2011年6月1日至2014年5月31日，若因甲方原因导致工程建设周期延长的，甲方应负担乙方因此造成的支出。若因甲方原因导致工程建设周期延长一年以上的，还应支付乙方被动迁房地产市场价值总额的10%作为违约金。为不影响乙方的正常经营，根据乙方现有实际经营面积偏小的状况，甲方同意满足乙方增大经营面积的要求，双方共同选定在同地段区域的周浦镇小上海休闲广场即周浦镇关岳西路XXX弄XXX号(建筑面积约1600平方米)作为乙方过度经营用房。由甲、乙双方与房东签订房屋租赁协议，过渡期初定3年，所涉及房屋用电增容费用和租金由甲方承担。由于甲方原因延期提供置换房造成租期延长，其房屋租金由甲方承担。由于乙方原因延期置换房装修及搬迁造成租期延长，其房屋租金由乙方承担。在过渡房经营期间，涉及租赁房屋的水、电、气、有线电视费、卫生费由乙方承担。
　　2011年6月28日，作为乙方的申银万国证券股份有限公司与作为甲方的被告上海周贤房地产开发有限公司签订《补充协议书》，约定甲方规划方案如有重大变更且影响乙方营业功能的，应提前书面通知乙方，并得到乙方书面确认后方可继续履行《协议书》；若乙方不接受甲方变更方案的，可解除《协议书》，甲方应赔偿乙方因此造成的所有损失，且甲方赔偿乙方的金额不得低于15,832,142元。乙方选择解除协议的，应及时书面通知甲方。若因甲方原因导致工程建设周期延长的，甲方应负担乙方因此而造成的支出；若因甲方原因导致工程建设周期延长一年以上三年以内的，还应支付乙方被动拆迁房地产市场价值总额的10%作为违约金；若因甲方原因导致工程建设周期延长三年以上的，乙方可解除《协议书》，甲方应赔偿乙方因此造成的所有损失，且甲方赔偿乙方的金额不得低于15,832,142元。乙方选择解除协议的，应及时书面通知甲方。
　　2014年10月31日，被告出具申银万国证券周浦营业部安置房位置的情况说明，内容为“根据被告与申银万国于2011年5月16日、2011年6月28日分别签订的关于周浦营业部动迁安置及经济补偿的相关协议书和补充协议书的约定，在集中商业区主楼二层提供1528平方米作为置换房给申银万国周浦营业部。现由于政府规划必须严格按土地出让合同规定的红线范围进行审批，即按土地出让合同范围审批时必须有1500平方米广场的规划，加上川周公路进出商业街区消防通道的强制性要求，商业主楼只能调整在现S9位置。由于营业部单层置换面积达1528平方米，故放在商业主楼二楼内，其面积符合约定。鉴于政府规划造成的变化，原协议约定的置换房位置不得不相应作出调整，但不影响证券部营业功能，请予以理解。特此说明！”。上述情况说明的附图显示S9为康沈路XXX弄XXX号XXX室，预测建筑面积为1,509.65平方米。
　　2017年8月28日，被告向原告出具情况说明1份，载明根据2017年8月17日会议原告要求，被告就兴宸和富广场项目一期工程开发情况做如下说明：目前该项目一期工程正在有序推进，预计12月可完工。根据原告对周浦营业部回迁安置协调相关核心内容的要求，被告已和拟回购房屋的小业主取得了联系，沟通了回购意向，但目前小业主未给出报价，被告将继续加强联系，主动沟通协调，争取早日完成回购。原告周浦营业部回迁安置房在规划审批图纸中已明确并按图施工，房屋也基本完工其回迁安置已有保障，一期工程竣工验收后即可交付适用。在未交付前，被告将及时安排支付临时过渡房租金，协调出租房有关事项，确保周浦营业部正常经营。
　　2015年1月15日，中国证券监督管理委员会作出关于核准设立申万宏源证券有限公司及其2家子公司的批复，核准设立原告公司，股东为申银万国证券股份有限公司。2015年1月30日，国家工商行政管理总局办公厅发布关于申银万国证券股份有限公司和宏源证券股份有限公司吸收合并后所属分公司变更登记工作的通知“申银万国证券股份有限公司吸收合并宏源证券股份有限公司，变更登记为申万宏源集团股份有限公司，并新设立了原告公司。2017年10月19日，申万宏源集团股份有限公司、原告共同出具情况说明一份，内容为：2015年1月，申银万国证券股份有限公司吸收合并宏源证券股份有限公司，变更登记为申万宏源集团股份有限公司，并以其证券类资产设立了原告，原告设立后，原申银万国证券位于浦东新区川周公路XXX号房屋的动拆迁事宜的所有权益，由原告承继。
　　原告已支付2018年4月1日至2018年12月底9个月的过渡房屋租金(租金每月214,410.33元)及物业管理费(物业管理费每月6,316元)。
　　2010年12月30日，出租方上海培君投资管理有限公司(甲方)、承租方被告(乙方)、使用方申银万国证券股份有限公司上海周浦证券营业部(丙方)签订《小上海休闲广场房屋租赁合同》一份，约定由乙方向甲方租赁上海市浦东新区周浦镇关岳路XXX弄XXX号一层、二层以及三层的50%作为丙方的拆迁后过渡营业房。租赁期为2011年1月1日至2013年12月31日。提供三个月的免租期，免租期为2011年1月1日起至2011年3月31日，本合同租赁期限顺延3个月，租金(每月170,867元)、物业管理费(每月6,316元)由乙方支付。合同另约定合同届满后，若乙方续租，应在届满前6个月向甲方提出，租赁期顺延1至2年，每年租金递增5%。2013年8月6日，甲方与乙方签订《小上海休闲广场房屋租赁补充合同》，约定甲方同意乙方续租上述房屋，租赁期为2014年4月1日至2016年3月31日，租金在原租金基础上每年增加10万元。2016年3月，甲方与乙方签订《小上海休闲广场房屋租赁补充合同(二)》，约定甲方同意乙方续租上述房屋，租赁期为2016年4月1日至2018年3月31日，租金在2013年8月6日签订的《小上海休闲广场房屋租赁补充合同》基础上每年增加10万元。2017年11月，甲乙丙三方(丙方变更为原告上海浦东新区关岳西路证券营业部)签订《小上海休闲广场房屋租赁补充合同(三)》，约定甲方同意乙方续租上述房屋，租期为2018年4月1日至2020年3月31日，租金在2016年3月签订的《小上海休闲广场房屋租赁补充合同(二)》年租金2,450,404元基础上每年增加5%，即2018年4月1日至2019年3月31日租金为2,572,924元,2019年4月1日至2020年3月31日租金为2,701,570元。
　　2016年2月26日，周浦镇康沈路XXX弄XXX号XXX室上做了预告登记(预购商品房抵押权变更)，欲购商品房抵押权人为南京银行股份有限公司上海分行，预购商品房抵押人为上海创欣资产管理有限公司，债权数额为180,000,000元，债务履行期限为2014年1月16日至2017年1月14日。
　　审理中，经原告申请，本院依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司对上海市浦东新区周浦镇兴宸苑和富广场S9幢2层商业房地产(康沈路XXX弄XXX号XXX层)进行了评估，结论为上述房地产总价91,200,000元，折合建筑面积单价为39,484元/平方米。原告为此垫付评估费72,600元。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订了《动拆迁房屋置换及经济补偿协议书》及《补充协议书》，根据上述协议书，规划建设周期为3年，即2011年6月1日至2014年5月31日，但至目前为止，被告并没有提供协议书载明的该地块规划方案中C-2#第二层提供建筑面积1,528平方米进行房屋，而是在2014年10月31日出具情况说明表示无法按照上述房屋进行安置，变为向原告提供S9地块。原告对此表示关于调整安置地块并未达成书面协议，被告也未有证据证明原告对此表示同意。更何况，目前S9地块登记在案外人上海创欣资产管理有限公司名下，虽然被告对此解释上海创欣资产管理有限公司与被告系同一人控制，但两家公司显属两个不同主体，故对被告的上述意见，本院不予采信。被告另抗辩原告签订租赁合同至2020年3月31日，即表示原告同意被告可以至2020年3月31日前再对原告进行安置。本院认为，过渡房的问题在协议书中也已做了约定，故签订租赁合同仅代表对租赁过渡房的事宜作出了约定，不足以推定原告同意推迟安置的日期，故对于被告的上述抗辩意见，本院亦不予采信。基于以上理由，本院认为，被告目前未对原告进行安置，显属违约。原告要求解除《动拆迁房屋置换及经济补偿协议书》、《补充协议书》，本院予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告按照房屋价值赔偿损失，本院参照评估报告确定的单价，确定被告应赔偿原告60,331,552元。关于原告要求被告支付租金及物业费的诉讼请求，在协议书中均已明确约定上述费用由被告承担至安置完毕，现被告自2018年4月1日起未支付上述费用，本院确定被告应自2018年4月1日支付原告租金及物业费至被告支付原告60,331,552元止。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，也已在协议书中明确约定按照1,583,214.20元的标准支付违约金，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、原告申万宏源证券有限公司与被告上海周贤房地产开发有限公司于2011年5月16日签订的《动拆迁房屋置换及经济补偿协议》及2011年6月28日签订的《补充协议》于2018年12月20日解除；
　　二、被告上海周贤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告申万宏源证券有限公司房屋经济损失60,331,552元；
　　三、被告上海周贤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告申万宏源证券有限公司按每月214,410.33元的标准自2018年4月1日起至被告上海周贤房地产开发有限公司履行上述第二项判决主文之日止的过渡房租金；
　　四、被告上海周贤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告申万宏源证券有限公司按每月6,316元的标准自2018年4月1日起至被告上海周贤房地产开发有限公司履行上述第二项判决主文之日止的过渡房物业费；
　　五、被告上海周贤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告申万宏源证券有限公司房屋违约金1,583,214.20元。　
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费508,116元，保全费5,000元，评估费72,600元，合计585,716元，由被告上海周贤房地产开发有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：倪  春

书记员：万秀华