白利君与大庆市庆龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）白利君，女，1955年12月15日出生，汉族。
委托代理人杜世平，广东深远律师事务所律师。
被告（反诉原告）大庆市庆龙房地产开发有限公司，住所地大庆高新区。
法定代表人刘树清，该公司董事长。
委托代理人栾志勤，男，1953年12月16日出生，汉族，该公司法律顾问。

原告白利君与被告大庆市庆龙房地产开发有限公司（以下简称庆龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告庆龙公司在举证期间内向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白利君的委托代理人杜世平、被告庆龙公司的委托代理人栾志勤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告白利君诉称，2008年9月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的天伦王朝国际公馆住宅，价款434345.00元。双方约定房屋的交付时间是2008年12月31日。同时约定被告逾期交房的违约责任为被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。被告于2009年6月2日将涉案房屋交付使用，但被告开发的房屋未取得竣工备案的相关手续，因此，被告应当承担相应的违约责任，故原告诉至法院，要求被告支付逾期交房的违约金6645.00元，并承担本案诉讼费用。
被告庆龙公司辩称，被告是因为全球性金融危机的不可抗力和国家法律法规政策的调整而逾期交房的，根据原、被告签订的商品房买卖合同约定，不可抗力和国家法律法规政策的调整均属于被告违约的免责事由，被告不应当承担违约责任。被告在金融危机的影响下，仍然积极筹措资金完成施工，无恶意违约的主观故意，不应当承担违约责任。根据原、被告签订的商品房买卖合同第12条第3款的约定，由买受人承担自通知进户之日起该房产生的所有费用。被告为原告垫付了水、电、物业等多项费用，原告对上述费用应当对被告承担返还责任。
反诉原告庆龙公司诉称，反诉被告在接收房屋后使用电力却未向电力公司缴纳电费，庆龙公司为其垫付的电费应当返还。另外，反诉被告入住房屋后，庆龙公司代行物业职能，提供了包括卫生、保安、电梯等多项物业服务项目，对此，反诉被告应当按照相应标准向庆龙公司交纳物业费，故提出反诉，要求法院依法驳回反诉被告的诉讼请求，并要求反诉被告给付电费、物业费4981.00元，承担本案诉讼费用。
反诉被告白利君辩称，一、对于庆龙公司的第一项诉请，非反诉内容，属于本诉中的抗辩，庆龙公司并无法律规定的免责事由，应当承担违约责任。二、由于庆龙公司交房时没有与业主核对电表起始数，且电表设计并安装在公共通道电缆井里，电缆井一直加锁关闭，业主根本无法自行观测电表读数。由于房屋交付时，燃气长时间未能入户，导致业主做饭等都用电器，用电量超出正常使用，造成了很大损失。因此，庆龙公司主张返还其为业主垫付的电费不应支持。三、庆龙公司收取物业费无事实和法律依据。庆龙公司无物业服务资质，无权收取物业费，该收费行为，不应得到法院支持。综上所述，请求依法驳回反诉人的反诉请求。
原告就其主张提供证据如下：
1.商品房买卖合同一份（复印件，与原件核对无异），欲证明原、被告存在商品房买卖合同关系，合同第8条明确约定了房屋的交付时间；合同第9条约定，若被告逾期交房，应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；第11条约定，达到交付条件后，被告书面通知原告，并提供证明文件，被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由被告承担。经质证，被告对此证据的真实性无异议，对原告证明的内容有异议。第一，根据合同第八条第二款，遇不可抗力，法律，法规，政策变化调整，双方在签订合同时做出的明确约定，被告也认可该项免责条件，而本案恰恰出现了免责条款及条件，所以被告抗辩不承担责任有依据。第二，根据合同第11条第三项规定，由买受人承担入住后电费、物业费，所以原告应承担此部份费用。因被告对该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
2.交房款收据两张（复印件，与原件核对无异），欲证明原告已按双方约定交纳了全部购房款，履行了付款义务。经质证，被告对此证据真实性没有异议。本院对该证据的真实性予以确认。
3.2011年3月3日大庆电业局东风供电局出具的《天伦王朝用电情况说明》一份，欲证明东风供电局于2011年1月4日对天伦王朝所有电力用户验收完毕，并归档立户，于2011年2月9日首次发行，收取电费的起始时间为2010年12月27日、28日；由于验收抄写表示数时，庆龙公司未通知用户到场核实起始数，业主提出质疑；庆龙公司将电能表设计并安装在公共通道电缆井里，导致业主无法适时观测电能表读数和操作负荷开关。经质证，被告对该证据的真实性有异议，认为根据证据规则的规定，企、事业单位如果出具证据，应该加盖企业公章并由主要负责人签字认可，而此证据不是电业局收费章，而是业务部门的公章，所以此证据不具有证明力。第二，业户入住以后，庆龙公司为了解决业户的电力问题，在长达两年三个月的时间里，按照商业用电的价格为业主向电业局交纳电费。另外，电表设施及每个业户的分表都是电业局的专业人员安装及签封的，庆龙公司无权对这些仪表进行监管及测试，直至2011年1月4日电业局验收结束，庆龙公司已经为各位业户垫付电费达300余万元，原告如对电表示数有异议，应当向电业部门主张，原告拒交电费的行为和理由没有道理。因该证明上加盖了出具单位东风电业局的公章，本院对该证据的真实性予以确认。
被告庆龙公司就其主张向本院提交证据如下：
1.商品房买卖合同一份（复印件，与原件核对无异），欲证明合同约定，自买受人入住之日起，因房屋产生的费用由原告承担；双方对不可抗力和法律政策调整进行了约定，遇此情况，反诉人可以延期交房，不承担违约责任，而本案出现了不可抗力和法律政策调整，原告要求的违约金不应得到支持；即使被告违约，根据最高人民法院的规定，违约金的数额也不能超过30%。经质证，原告对此证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，被告遇到的金融危机并不属于不可抗力，且该条款中有一项关于出卖人的义务，就是发生不可抗力之日起，六十日内告知买受人，而被告并没有发出任何通知告知买受人。本案原告属于守约方，完全履行了自己的义务，而被告应该承担违约责任。对于被告所称应该由买受人自通知进户之日起，承担该房所有费用的问题，一方面被告没有提交任何通知进户的证据，另一方面该通知进户必须达到法定的交付条件，而涉案房屋直至2011年5月9日才取得竣工备案证，根据法律规定，未取得竣工备案证的不得交付使用，即使存在通知，买受人也有权拒绝交易，被告要求原告承担没有达到交付条件，且没有实际交付期间的费用没有事实依据及法律依据。因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
2.大庆市政府庆证发（2010）20号文件及大庆市天伦王朝住宅小区前期物业管理备案资料各一份（均为复印件），欲证明居民热力费、物业费标准，按照天伦王朝小区的建设情况，物业收费标准为每平方米22.60元，凡入住本小区的业户，均应交纳此费用。经质证，原告对证据真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为此份物业管理合同是庆龙公司与府民物业所签，时间是2011年3月18日，此期间业户已经缴纳了物业费，而被告想以此来确认此前的物业收费标准，没有法律依据，在此前被告并没有委托任何物业公司为原告进行服务，被告要求原告交纳物业费，违反法律规定，不应得到法律的支持。因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
3.发票一组（复印件，与原件核对无异），欲证明庆龙公司按照非民用电向电业局交纳的电费，在此次诉讼中，庆龙公司按每度0.51元的民用电标准向业户主张返还垫付的电费。经质证，原告认为该电费的收据仅能证明被告向电业局交纳电费的情况，不能证明业主缴纳电费的情况。总表的数额，包括被告的施工用电，外部照明用电等多项用途，是被告应当支付的电费，不能确认被告为原告垫付了电费。因原告认可被告向电业局交纳电费的事实，故本院对此组证据的真实性予以确认。
经被告申请，本院在大庆电业局东风供电局调取该局接收天伦王朝小区时各分户电表的数值明细表一份。经质证，原告对该证据的真实性有异议，认为分户电表在安装的时候数值是否归零无法确定，且电业局在和庆龙公司进行交接时，业户未到场，无法确认此证据中的数值是准确的。庆龙公司曾在提出反诉的时候向法院提交一份各业户用电的相关数值，与此份证据中所体现的数值不一致，相互矛盾，因此，该证据的真实性无法考证。被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明，2008年9月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的天伦王朝国际公馆3-802号住宅，价款434345.00元。双方约定房屋的交付时间是2008年12月31日，同时约定被告逾期交房的违约责任为被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。2009年6月2日，被告将涉案房屋交付原告使用，原告认为被告逾期交房，应当承担相应的违约责任，故诉至法院，要求被告支付逾期交房的违约金6645.00元，并承担本案诉讼费用。
天伦王朝小区属大庆电业局东风供电局管辖，2011年1月4日，该局对天伦王朝所有电力用户验收完毕，并归档立户，于2011年2月9日首次发行，收取电费的起始时间为2010年12月27日、28日。东风供电局对原告的分户电表进行验收时，该表数值为1621度。东风供电局验收前，天伦王朝小区的全部电力消费均由被告庆龙公司按照临时用电的收费标准向东风供电局交纳电费，庆龙公司认为其为原告垫付的电费，原告应当按照民用电0.51元／度的收费标准承担返还责任。
2011年3月18日，庆龙公司与大庆市府民物业管理有限公司签订《物业服务合同》，庆龙公司认为在其向原告交付房屋后，府民物业公司接收前，庆龙公司为天伦王朝小区提供了物业服务，原告应当按照相关标准向庆龙公司交纳物业费。

本院认为，本案系原告因被告庆龙公司逾期交房提起的诉讼，及庆龙公司要求原告（反诉被告）返还电费、给付物业费而提起的反诉，本院根据双方当事人的诉辩，总结争议焦点并评析如下：一是庆龙公司逾期交房的行为是否构成违约，若构成违约，是否应当承担向原告支付违约金的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，房屋的交付时间是2008年12月31日，但该房屋的实际交付时间是2009年6月2日，由此可见，被告逾期交房的事实存在。根据法律规定，不可抗力系合同当事人违约的法定免责事由，但本案被告所称的金融危机并非不可抗力，且被告也未提供相关的证据证明国家法律、法规、政策发生变更，因此，对庆龙公司称其逾期交房是由于金融危机的不可抗力和国家法律、法规、政策的改变所致，不应承担违约责任的抗辩理由，本院不予支持，故被告庆龙公司逾期交房的行为构成违约，应当根据合同约定，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。二是庆龙公司是否为原告垫付电费，若垫付，原告是否应当承担返还责任。根据原、被告庭审中的陈述、被告庆龙公司提交的交付电费的收据、东风供电局提供的证明及对原告分户电表的验收情况，足以证明在供电局对天伦王朝小区进行验收前，庆龙公司为小区业户垫付电费的事实。因分户电表是电力部门的专业人员安装和签封，其初始数据已经归零，根据东风供电局提供的对原告分户电表的验收数值，可以认定原告接收房屋后对电力已进行使用，电力属电力部门共给，其费用庆龙公司已为原告垫付，对此，原告作为电力的实际使用人，应当承担返还责任，故本院对庆龙公司要求原告（反诉被告）返还电费的主张予以支持。三是庆龙公司是否为原告提供物业服务，若提供，原告是否应当向其支付相关物业费用，若支付，该物业服务标准如何确定。庆龙公司提供的其与府民物业签订的《物业服务合同》可以证明，2011年3月18日，天伦王朝小区由府民物业公司正式接管，此前，因该小区未被物业公司接收，庆龙公司主张相关物业服务均由其提供，应予缴费。原告认为房屋未达交付条件，对此不予认可。根据原、被告庭审中的陈述，天伦王朝小区在交由府民物业公司接管前，并未取得竣工备案证，不具备收取物业费的基本条件，且被告庆龙公司也不具备收取物业费的相关许可，故对庆龙公司要求原告支付物业费的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零六条之规定，判决如下：

一、被告大庆市庆龙房地产开发有限公司向原告白利君支付违约金6645.00元，此款于本判决书生效之日起十日内一次性付清；
二、反诉被告白利君向反诉原告大庆市庆龙房地产开发有限公司返还电费826.71元，此款于本判决书生效之日起十日内一次性付清；
三、驳回反诉原告的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费75元，由原告负担25元，被告负担50元。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
（本案所涉货币种类均为人民币）

审判长 倪凯
审判员 孙超
代理审判员 李海静

书记员： 罗兵