白鹤、赵佳伟诉刘鑫磊、王忠山房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告：白鹤，男，汉族，1984年7月28日出生，个体，住林甸县林甸镇。委托诉讼代理人：王法，男，黑龙江省鹤乡律师事务所律师。原告：赵佳伟，男，汉族，1990年5月29日出生，个体，现住林甸县林甸镇。委托诉讼代理人：王法，男，黑龙江省鹤乡律师事务所律师。被告：王忠山，男，汉族，1957年1月15日出生，个体，住林甸县林甸镇。被告：刘鑫磊，男，汉族，工信局职工，现住林甸县。委托诉讼代理人：董传伍，男，黑龙江省金烁律师事务所律师。

白鹤、赵佳伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方租赁合同；2、请求判令二被告返还租金50000.00元及押金5000.00元共计55000.00元；3、请求判令二被告赔偿损失即在租赁房屋上所投入的装修损失评估价值为56989.00元；4、要求二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月3日，原告与被告王忠山、刘鑫磊签订了房屋租赁合同并且二被告都在合同上签了字，双方约定租赁年限为2017年3月20日至2019年3月20日，价格为每年7万元，合同签订后，原告于签订合同时（2016年9月3日）将押金5000.00元交给了被告刘鑫磊（当时二被告均在场），并于2017年3月20日将5万元租金交给了被告刘鑫磊，原告为了经营饭店在使用前进行了装修并购买设备，被告王忠山于2017年3月28日要求原告缴纳租金，如不缴纳租金就收回房屋，原告告知被告王忠山租金已由被告刘鑫磊取走，后被告王忠山以各种方式为难原告并于2017年6月23日将该房屋上锁，致使原告无法经营，被告的行为已经构成根本性违约，导致原告无法实现合同目的，原告自接收房屋至今没有实际经营，为此原告多次与被告协商未果，无奈诉至法院，请求判令解除双方租赁合同，并返还租金及押金总计55000.00元，另请求判令二被告赔偿损失装修费用总计56989.00元，同时判令由二被告承担诉讼费用。被告刘鑫磊辩称，房子是我和王忠山共同租给二原告的，二原告所述王忠山把房子上锁的事我也不知情，我与王忠山出租给二原告的房屋位于王仔花园朝南商服15-16号，我认为违约也是王忠山违约了，我有权出租这个商服，至于王忠山干扰二原告经营使用与我无关，二原告应该向王忠山主张违约等引起的损失.两个商服是我从王忠山处购买的，但是一直都没过户，现在房屋的产权人还是登记在王忠山名下，但是我认为我是房屋的所有权人，由于房子还没有过户我认为我也有权收房租，王忠山也同意我收房租了，当时签订房屋出租协议的时候我们都已经说好了，王忠山也知道我收了多少房租，我一共收了房租加押金共55000.00元，押金是续租押金。被告王忠山辩称，这个出租的商品房是我的房子，房产登记也是我的名字，我是合法的产权人。本来这个商品房我对外出租给了案外人邵华，邵华租期未到期、就转租给了本案的原告白鹤，转租的时候得重新签一个租赁合同，他们给我打电话，我就过去在这个出租协议上签字了，就是本案证据中的2016年9月3日这个房屋出租协议书。当时去签字的时候刘鑫磊、白鹤、赵佳伟都在，还有两个外人也在场，当时我签完字就着急去哈尔滨了，我不知道刘鑫磊也在协议书上签字了。当时刘鑫磊也在场、是因为白鹤是刘鑫磊领着去的租户，但是我不知道他们之间是怎么谈的，当时我签合同的时候刘鑫磊没签字，我也没想到他能在合同上签字。就这样到第二年3月15日白鹤应该交房租的时候我去他的饭店收房租，我是4月份去的，我说该交房租了，白鹤跟我说房租他们已经交给了刘鑫磊。我就问白鹤，为啥把房租交给刘鑫磊？第一次他说他把房租要回来给我，后来我又去找白鹤，他说刘鑫磊也在合同上签字了，就把合同拿出来了，说刘鑫磊也签字了，所以他把房租给了刘鑫磊。我问他，为啥我的房子，你要把房租给刘鑫磊呢？他说，因为刘鑫磊也在甲方签字了。后来白鹤一直也没给我房租，我就把商品房上锁锁上了，不让他们继续使用了。我不知道白鹤到底给没给刘鑫磊房租，刘鑫磊和白鹤是什么关系我也不知道，这是我的房子，交房租也得通过我。我和刘鑫磊之间针对本案纠纷中所涉及的房屋在法院打过官司，最终是大庆市中级人民法院对我们那个房屋的案件调解处理的，处理结果是房子依旧是归我的，我给刘鑫磊钱。钱没完全给上刘鑫磊，但是我认为我就是欠刘鑫磊钱，房屋还是我的，刘鑫磊没权利对外出租和收取租金，本案的房费和之前的欠款没有关系。原告白鹤、赵佳伟围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、2016年9月3日甲方王忠山、刘鑫磊与乙方赵佳伟、白鹤签订的房屋出租协议书一份（核对原件后提交复印件），欲证明原告与被告王忠山、刘鑫磊于2016年9月3日共同签订了房屋租赁协议，作为出租方之一的被告刘鑫磊在签订该协议时收取了原告租房押金5000.00元，被告刘鑫磊收取押金时，被告王忠山是没有异议的，属于共同行为。被告刘鑫磊质证称对证据没有异议。被告王忠山未到庭，未发表质证意见。2、2017年3月20日刘鑫磊出具的收条一张，欲证明出租方之一刘鑫磊收取原告50000.00元租金的事实。被告刘鑫磊质证称对证据没有异议。被告王忠山未到庭，未发表质证意见。3、2016年9月3日甲方邵华与乙方白鹤签订的转让经营合同一份（核对原件后提交复印件），欲证明原告为了经营饭店在被告认可的情况下与邵华签订了经营合同，为了更好的与二被告签订续租合同，在被告认可的情况下与邵华签订了转让合同，租金是6万元，包括租金和设备。被告刘鑫磊质证称，对证据真实性没有异议，但是这6万元包含的装修设备我不认可，因为我租给邵华的时候就是只有租金，装修和设备不是邵华的，是我的。被告王忠山未到庭，未发表质证意见。4、与王忠山通话录音光碟一张，主叫方号码1370467****，是白鹤的母亲，被叫方号码1824571****，被叫方是王忠山，通话时间是2017年6月27日上去9:18分，通话时长16分37秒，（提交王忠山录音内容付明细），欲证明王忠山将原告租赁的房屋强行上锁，致使原告方无法经营的事实。被告刘鑫磊质证称，对通话录音的真实性没有异议，通话的声音是王忠山我确定，我认为王忠山有很多话都是胡说，质证意见坚持我在法庭调查的意见及答辩意见，以前邵华的租金也是交给我的，房屋是我在2014年买王忠山的，因为王忠山没有履行房屋过户手续，我起诉王忠山了，这个案件经过大庆市中院的调解书调解确认，这房屋还是给王忠山了，王忠山给我返还房费，但是经过调解之后王忠山一直没有履行返还房费的调解义务，所以我还想要这房子，我与王忠山又重新签订了一份房屋买卖协议，要过户的时候房子被查封了，就导致一直没有过户。被告王忠山未到庭，未发表质证意见。5、与刘鑫磊谈话录音光碟一张，在场的人赵佳伟、白鹤、刘鑫磊，欲证明原告白鹤、赵佳伟将租金50000.00元及押金5000.00元交给被告刘鑫磊，及被告刘鑫磊对被告王忠山所做的行为是知情的。被告刘鑫磊质证称对证据没有异议。被告王忠山未到庭，未发表质证意见。6、王忠山产权证的复印件一份，产权证号为201202226，欲证明王忠山对争议房屋具有所有权，原告有理由相信被告王中山、刘鑫磊与原告签订的房屋租赁协议系共同行为，同时王忠山的行为系授权被告行为。被告刘鑫磊质证称，对王忠山是登记的房屋产权人没有异议，但实际房屋已经和我签订了房屋买卖合同，只是因为个人原因有他人对房屋进行了查封，所以无法办理房屋过户手续，也在等待处理。之前的租户也是我出租的，房租也是由我收取的，这个钱并不是顶王忠山退还给我的房款，而是我作为房屋买受人，房子虽然没有过户，但是我作为新的房主所收取的房屋租金。租给原告，该房屋并非授权，也是因为之前的租户将房屋转租给二原告了，因为产权人不是我，二原告担心，我才把王忠山叫去一起签字的。即便给二原告造成了损失也是王忠山造成的，与我个人没有关系。被告王忠山未到庭，未发表质证意见。7、2017年8月9日证明人丛艳玲、侯建国等五人出具的证明一份，前三人系饭店的邻居，后两人是原告饭店的员工，欲证明被告王忠山将房屋上锁，致使饭店无法经营至今。被告刘鑫磊质证称，对证据有异议，不认可这些签字的人出具的证明，不能确定是否是证明人本人所签，证人未出庭作证，不能确定是否真实。被告王忠山未到庭，未发表质证意见。8、2017年12月22日大庆和平资产评估事务所司法鉴定情况报告书一份，欲证明因被告行为给原告造成的直接的损失装修费56989.00元的事实。被告王忠山质证称，对鉴定意见没有异议，对装修有异议，我认为装修不是二原告装修的。被告刘鑫磊对该份证据有异议，称该鉴定书没有扣除原先装修的价格，对新装修的部分与原装修的部分没有划分开界限，所得出的鉴定结论是一次性装修到位的总价值，与本案是的客观事实不相符，本案二原告部分装修事实应当属于在原装修基础上的添附行为。9、2017年12月26日司法鉴定评估费1500.00元，欲证明二原告做鉴定花去的费用1500.00元的事实。被告王忠山、刘鑫磊对该证据均没有异议。被告刘鑫磊提交证据如下：2016年9月28日甲方为王忠山、乙方为刘鑫磊签订的房屋买卖协议一份（核对原件后提交复印件）、王忠山的房屋产权证明复印件两张、2016年9、10月份王忠山与刘鑫磊到房产管理部门办理产权变更登记时，为了产权登记所交的税费和房地产估价报告（核对原件后提交复印件），欲证明刘鑫磊与王忠山签订签订房屋买卖协议，刘鑫磊购买本案涉案房屋的事实，以及买卖双方已经到林甸县房产管理部门办理房屋过户登记的事实，涉案房屋未能实际过户的原因是这个房子被别人查封了，也就没有顺利过户，一直到现在也没有变更过户。二原告白鹤、赵佳伟质证称：1）、对房屋买卖协议的真实性有异议，根据法律规定，不动产应当办理过户登记手续，王忠山与刘鑫磊签订买卖协议只是内部约定，不能对抗二原告。从协议签订的时间上看，该协议签订的时间是2016年9月28日，是在王忠山、刘鑫磊与二原告签订房屋租赁协议之后，这足以说明，当时签订租赁协议是王忠山具有出租权，而被告刘鑫磊系被告王忠山授权行为。2）、对产权证明的真实性没有异议，因该组证据系被告刘鑫磊出示，这也能够证明王忠山有出租权，被告刘鑫磊系授权行为。3）、对印花税票据的真实性没有异议，从票据的时间来看，系王忠山2008年3月21日办理了产权登记手续，至于刘鑫磊缴费的票据不能证实刘鑫磊已取得房屋的所有权，应当由房产处出具的不动产证予以证明。被告王忠山没有证据向法庭提供。经审理查明，被告王忠山拥有一处商品房（位于林甸县王仔花园南门1号商服15、16号）对外出租使用，产权登记在王忠山的名下。2016年9月3日原承租人邵华将该商品房转租给本案原告白鹤，同日，白鹤、赵佳伟作为共同承租人与王忠山签订房屋出租协议书。协议约定白鹤、赵佳伟共同承租王忠山（位于林甸县王仔花园朝南15和16号）的商服，租期两年，自2017年3月20日起至2019年3月20日止，房屋年租金7万元。承租方向出租房交付续租押金5000.00元。签订协议当时，白鹤、赵佳伟、王忠山、刘鑫磊四人均在场，且均在协议中签字。协议内容手写的部分均为刘鑫磊书写，但“如乙方中途终止合同，续租押金不退还，如甲方中途终止合同甲方需赔乙方5000.00元”是签订协议之前写进协议的，“押金押给刘鑫磊，履行合同内期间房租王忠山无权收取，由刘鑫磊收取”是协议签订后，王忠山不在场，仅刘鑫磊和白鹤、赵佳伟在场的情况下刘鑫磊写进协议的。协议签订后，刘鑫磊收取白鹤、赵佳伟交付的续租押金5000.00元及2017年度房租款50000.00元总计55000.00元。白鹤、赵佳伟对承租商品房进行了装修，作为经营饭店使用3个月。2017年3月20日后王忠山向白鹤、赵佳伟收取2017年度房屋租金，得知房租交给了刘鑫磊，在几次讨要租金无果后，王忠山于2017年6月23日将出租商品房上锁，阻止白鹤、赵佳伟正常营业。后问题未能得到解决，白鹤、赵佳伟无奈诉至法院，要求解除该房屋出租协议。关于白鹤、赵佳伟对房屋进行装修的事宜，协议中双方没有明确约定。根据白鹤、赵佳伟提起的司法评估鉴定，二原告在该房屋装修后，剩余附着在房屋上的装修现价值评估为人民币56989.00元。
原告白鹤、赵佳伟与被告刘鑫磊、王忠山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白鹤、赵佳伟及二人的诉讼代理人王法、被告刘鑫磊及委托诉讼代理人董传伍、被告王忠山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，1、王忠山将自有商品房出租给白鹤、赵佳伟使用，并与二人签订房屋出租协议，该协议已生效，王忠山向白鹤、赵佳伟交付出租房屋使用，白鹤、赵佳伟应按照协议约定履行交付房屋租金的义务。2、王忠山因未能顺利收取租金而将出租房屋上锁，以该行为表明收回房屋不再继续履行合同，承租人白鹤、赵佳伟无法继续使用房屋，致合同目的不能实现，在承租方主张解除该房屋出租协议时，该解除合同的主张应予支持。3、白鹤、赵佳伟作为承租人，旨在与房屋所有权人王忠山签订房屋租赁合同、与王忠山形成房屋租赁关系，刘鑫磊虽然凭借其与王忠山之间签订了该涉案房屋的《房屋买卖协议》，以房屋实际所有人的身份在《房屋出租协议书》中以出租人的身份签了字，但王忠山对刘鑫磊的所有权人身份不认可，刘鑫磊亦没有其他证据证实其是房屋所有权人，承租人白鹤、赵佳伟不具有与非房屋所有权人的刘鑫磊签订租赁协议的真实意思表示，故白鹤、赵佳伟与刘鑫磊之间的租赁合同不成立也不生效。刘鑫磊在未经房屋所有权人王忠山同意或知情的情况下，在《房屋出租协议书》上私自填写的“押金押给刘鑫磊，履行合同内期间房租王忠山无权收取，由刘鑫磊收取”，该内容不是王忠山与白鹤、赵佳伟签订的《房屋出租协议书》的内容，该条款对合同双方当事人不生效，故不具有合同约束力，据此，刘鑫磊收取承租人白鹤、赵佳伟房租50000.00元及5000.00元没有法律上的依据，系不当得利，应当返还给白鹤、赵佳伟。4、在本案诉讼中，白鹤、赵佳伟申请对二人在承租房屋的室内装修剩余价值进行了评估鉴定，剩余附着在房屋上的装修现价值评估为人民币56989.00元。王忠山在庭审中虽对鉴定评估数额56989.00元提出异议，但在鉴定部门对白鹤、赵佳伟的装修进行现场评估时，王忠山也到了评估现场，且明知系对白鹤、赵佳伟装修费用进行评估未提出任何异议，即视为其接受鉴定评估部门对白鹤、赵佳伟装修事项的认定，故本院对鉴定公司所评估的数额56989.00元予以认定。5、《房屋出租协议书》中，协议双方未对租赁房屋装修事宜进行约定，白鹤、赵佳伟在签订协议后对房屋进行了装修。根据法律规定，在合同到期或解除后应当将租赁房屋恢复原状，并自行承担装修费用。白鹤、赵佳伟未经房屋所有权人王忠山同意即对租赁房屋进行装修，且在签订协议时，已知王忠山系出租房屋的所有权人，明知刘鑫磊系在王忠山不在场的情况下将手写部分内容“押金押给刘鑫磊，履行合同内期间房租王忠山无权收取，由刘鑫磊收取”写进协议，在交付租金时白鹤、赵佳伟未向合同相对人王忠山履行交付租金的义务，未与王忠山进行核实，也未经王忠山同意或授权即将房屋租金50000.00元及押金5000.00元交付给刘鑫磊，导致出租人王忠山未收到租金后给房屋上锁收回出租房屋，双方合同无法继续履行，白鹤、赵佳伟对于合同的解除存在一定程度的过错，对合同解除造成的损失应当承担相应的违约责任。装修的剩余价值经鉴定评估为56989.00元，该数额应当作为白鹤、赵佳伟合同解除后，白鹤、赵佳伟的实际损失，二人应在导致合同解除的过错范围内自行承担部分损失，故本院对白鹤、赵佳伟导致合同解除划分过错程度为70%，即白鹤、赵佳伟承担56989.00元×70%=39892.3元。王忠山对合同解除虽没有明显过错，但根据公平原则，合同解除后，白鹤、赵佳伟对租赁房屋装修且不能拆除的部分系附着在王忠山的房屋上，王忠山应对房屋装修未能拆除的部分根据公平原则予以折价补偿。本院对王忠山划分承担折价补偿数额为56989.00元×30%=17096.7元。6、本案中，刘鑫磊在他人协议中附加合同条款，并依据不生效条款收取租金，刘鑫磊无权收取租金却在收取租金后不予返还，也未将租金交给房屋所有权人王忠山，该行为构成侵权。进而导致王忠山收取租金无果将出租房屋上锁，房屋出租合同无法继续履行，故刘鑫磊对合同解除存在一定的过错，应当承担侵权行为导致的损害赔偿责任。该行为给白鹤、赵佳伟造成合同解除带来的损失39892.3元，本院划分刘鑫磊侵权过错程度为80%，应向白鹤、赵佳伟承担侵权损害赔偿为39892.3元×80%=31913.8元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第九十二条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第五十八条、第六十条第一款、第九十一条第二款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十五条第一款第六项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：

一、被告王忠山于本判决生效之日给付原告白鹤、赵佳伟装修补偿款17096.7元；二、被告刘鑫磊于本判决生效之日返还原告白鹤、赵佳伟不当得利55000.00元；三、被告刘鑫磊于本判决生效之日给付原告白鹤、赵佳伟侵权赔偿款31913.8元；二、驳回原告白鹤、赵佳伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540.00元，鉴定费1500.00元，由被告王忠山负担1212.00元，被告刘鑫磊负担2262.00元，白鹤、赵佳伟负担566.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。