百宠百瑞(上海)宠物服务股份有限公司与上海宇缘东实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：百宠百瑞(上海)宠物服务股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区芳春路XXX号XXX幢XXX-XXX室。
　　法定代表人：李奕，总经理。
　　委托诉讼代理人：干长华，上海国巨律师事务所律师。
　　被告：上海宇缘东实业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：王相东，执行董事。
　　委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：梁翰林，上海合勤律师事务所律师。
　　原告百宠百瑞(上海)宠物服务股份有限公司(以下简称百宠百瑞公司)与被告上海宇缘东实业有限公司(以下简称宇缘东公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月27日组织原、被告进行了证据交换，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。2018年9月，原告申请对涉案房屋的装修费用及设施设备进行审价，并申请对员工成本以及经营性可得利益损失进行鉴定，后原告先后撤回上述审价和鉴定申请。本院于2019年5月6日公开开庭审理了本案。原告百宠百瑞公司的委托诉讼代理人干长华，被告宇缘东公司的委托诉讼代理人梁翰林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告百宠百瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租赁保证金418,836元并支付逾期返还保证金的利息(以418,836元为基数，按照银行同期存款利率，自2017年12月1日起计算至实际返还之日止)；2.判令被告支付原告违约金990,000元；3.判令被告赔偿原告支付给员工的工资损失308,612.09元；4.判令被告赔偿原告装修损失121,929.98元(以另案评估的评估价1,991,523元为原值，参照租赁合同约定的9年期限计算现值，主张期间为2017年6月1日至2017年11月30日)。诉讼过程中，原告撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：2008年8月5日,原、被告签订房产租赁合同,约定被告将上海市长宁区虹许路XXX号三楼房屋(建筑面积1,530平方米，以下简称涉案房屋)出租给原告使用,双方就租赁期限、房屋的交付、返还、租赁合同的解除及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金418,836元。合同履行过程中，原告按约支付租金，但自2017年7月起因被告与第三人有房屋租赁合同纠纷(被告未按约向案外人支付租金)，致原告无法正常经营，造成装修损失以及员工工资损失，被告应承担赔偿责任，故原告起诉。
　　被告宇缘东公司辩称，原告支付的员工工资属于原告的经营成本，属于商业风险，不应由被告承担；关于装修损失，被告未从部队处取得相关赔偿，且原告要求的金额过高，租赁年限即将到期，因此房屋的装修损失是不存在的，被告不同意赔偿；收到原告支付的租赁保证金，但不同意返还。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房产租赁合同、补充协议、补充合同、对账单、委托经营授权书、通告等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　上海市长宁区虹许路XXX号房屋未取得房地产权证及建设工程规划许可证。
　　2005年8月2日，中国人民武装警察部队上海市总队后勤部营房处租赁办公室(甲方、出租人)与宇缘东公司(乙方、承租人)签订《武警部队房地产租赁合同》，合同约定：甲方将上海市长宁区虹许路XXX号建筑面积约5,800平方米的房屋出租给乙方使用，租赁用途为商业、办公；租赁期限自2005年12月1日起至2010年11月30日止。2005年8月3日，中国人民武装警察部队上海市总队后勤部营房处租赁办公室(甲方、出租人)与宇缘东公司(乙方、承租人)签订《补充协议(一)》，约定将租赁期限延长七年，自2010年12月1日起至2017年11月30日止。2005年11月2日，中国人民武装警察部队上海市总队后勤部营房处租赁办公室向宇缘东公司出具委托经营授权书，全权委托宇缘东公司负责长宁区虹许路XXX号综合楼的招商转租工作。
　　2008年8月5日，宇缘东公司(甲方)与上海宝引经贸发展有限公司(乙方，以下简称宝引公司)签订房产租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，甲方已经获得房屋产权人同意转租的文件。乙方租赁用途为：经营除餐饮行业外的业务。租赁期限9年，自2008年10月25日至2017年10月24日，甲方应于2008年8月10日前向乙方交付房屋。第一年月租金(不含水、电、煤、通讯、设备如隔油池的维护和清理等费用)为209,418元，年租金为2,513,016元；第二年起,双方约定租金递增率为5%。租金按每两个月结算一次,乙方于单月的第一日前交付给甲方。租赁期内的水、电、煤、通讯、设备、物业管理、环卫环保、税金等费用按国家地方主管部门规定的价格另行计量计价,由乙方承担。物业管理费为5元/平方米/月。自本合同签订后七日内,乙方向甲方支付房地产租赁保证金(租赁保证金为两个月租金418,836元)和两个月的房租418,836元,甲方收取保证金和租金后向乙方开具收款凭证及发票。乙方向甲方支付400,000元，用于购买原有的中央空调系统和地暖系统。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分应在终止日无息归还乙方。甲方逾期返还的,应向乙方支付银行同期存款利息。
　　后宇缘东公司将涉案房屋交付给宝引公司使用。
　　2008年8月5日，宝引公司向宇缘东公司转账1,237,672元，用于支付租赁保证金418,836元、两个月房租418,836元以及中央空调和电暖系统的购买费400,000元。
　　2009年12月20日，宇缘东公司与宝引公司签订补充协议，约定取消原租赁合同第四条中每年租金递增率5%的规定，改为“从2010年起,租金在合同签订第一年的租金的基础上每年下浮10﹪”。
　　2011年2月10日，宇缘东公司与宝引公司签订补充合同，约定自2010年7月25日起至2012年7月24日止的月租金改为150,000元，2012年7月25日后的房租原则上恢复为原合同所定租金。
　　2014年6月19日，中国人民武装警察部队后勤部就上海市长宁区虹许路XXX号房屋颁发《武警部队房地产租赁许可证》。许可证记载：出租人为上海总队第四支队，承租人为被告宇缘东公司，房地产位置为长宁区虹许路XXX号，租赁用途为商业，房屋建筑面积为5,800平方米，有效期限及合同期限均为2013年12月1日至2015年11月30日。
　　2014年10月16日，宇缘东公司与宝引公司签订补充协议，约定自2015年1月1日起至2017年11月30日止涉案房屋租金改为每月165,000元，租金支付方式为月结，当月月底前付清本月房租。
　　2014年12月4日，宝引公司更名为百宠百瑞公司。
　　百宠百瑞公司提供一份2017年5月22日中国人民武装警察部队上海市总队第四支队(以下简称武警四支队)后勤处给其的通告，该通告载明：“由于上海宇缘东实业有限公司已经拖欠我部租金三个月,按照双方合同约定,我部将于2017年5月31日收回延安西路XXX号大楼,请你公司从2017年6月1日起停止营业,2017年11月30日前将所有物品搬离该大楼。期间我部不再收取你公司房屋租金及物业管理费，只在你公司搬离时供电，其余时间将停水停电，请妥善处理后续相关事宜”，证明其无需支付自2017年6月1日至2017年11月30日的租金及物业管理费。宇缘东公司对该份通告的真实性无法确认，认为是百宠百瑞公司与部队之间的关系，且已经超过举证期限。
　　2017年6月1日，武警四支队在虹许路XXX号张贴通告，告知该处各租户，武警上海总队将于2017年6月30日前解除与宇缘东公司的租赁合同，请各租户于7月31日前搬离该处，该部将于7月31日22时准时关闭租赁房地产的水、电、燃气等，并更换租赁房地产的门锁……。
　　2017年6月8日，中国人民武装警察部队上海市总队后勤部战勤处向宇缘东公司发出《解除租赁合同通知书》，解除《武警部队房地产租赁合同》及《补充协议(一)》，同时要求宇缘东公司立即搬离租赁房屋和场地。
　　此后，因武警部队编制体制改革调整，武警四支队于2017年12月30日前进行纳编分流，其主体部分划归中国人民武装警察部队上海市总队执勤第一支队(以下简称武警一支队)编制序列。
　　百宠百瑞公司另提供一份2017年7月5日武警四支队的通告，该通告载明：“根据总队停偿工作领导小组最新通知要求，我部决定于7月10日起采取停水停电等措施，确保停偿任务能圆满完成，请各租户于7月10日起停止营业，并于7月底前完成相关搬离工作……”。宇缘东公司对该份通告的真实性表示无法确认。
　　2017年11月7日，上海市嘉定公证处应百宠百瑞公司的申请出具了《公证书》，确认2017年10月30日对涉案房屋的外观以及现场状况进行了摄像、拍照。现场照片显示涉案房屋基本空置，房屋内装修尚在，尚有部分物品、设施未拆除。
　　另在2018年4月武警一支队起诉宇缘东公司的诉讼中，武警一支队与宇缘东公司一致确认，宇缘东公司已经支付截至2017年2月20日的租金；包括涉案房屋在内的上海市长宁区虹许路XXX号房屋于2017年9月20日返还武警四支队。该案法院判决宇缘东公司应向武警一支队支付自2017年2月21日至2017年9月20日的房屋使用费2,220,942.50元。
　　另在2018年8月宇缘东公司起诉武警一支队的诉讼中，法院委托专业机构审价确认涉案房屋装饰工程造价为1,991,523元。
　　审理中，本院与武警四支队民房处联系，被告知涉案房屋内的物品于2018年3月3日已经被部队全部予以处理，并在2018年5月31日对房屋加锁。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，宇缘东公司不能证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，故原、被告双方签订的租赁合同以及补充协议应为无效。
　　租赁保证金系用于担保合同履行，现原、被告双方的租赁合同及补充协议无效，原告要求被告返还保证金，于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告支付返还租赁保证金的利息，因在合同无效的情况下双方对于租赁保证金的返还时间并未确定，被告也未故意拖延保证金的返还，故对于原告的此项诉讼请求不予支持。
　　合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告赔偿所支付员工工资的损失，因原告系自主经营、自负盈亏的市场交易主体，员工工资支出系其经营所需的成本，虽然涉案房屋的租赁关系因军队停偿而不能继续履行，但原告市场主体资格仍然存在，员工系在为原告提供服务，原告就此支出的费用无法作为损失要求被告承担，故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。
　　至于原告要求被告赔偿装修现值的损失，本院认为原告装修涉案房屋是以使用满9年为限，现涉案房屋在2017年9月20日由宇缘东公司返还给部队(原告未提供证据证明涉案房屋早于2017年9月20日返还给被告)，剩余使用期间即自2017年9月21日至2017年11月30日，本院结合合同无效的原因、原、被告各自的责任等，酌情确定被告赔偿原告30,000元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
　　一、被告上海宇缘东实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告百宠百瑞(上海)宠物服务股份有限公司房屋租赁保证金418,836元；
　　二、被告上海宇缘东实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告百宠百瑞(上海)宠物服务股份有限公司房屋装修损失30,000元；
　　三、驳回原告百宠百瑞(上海)宠物服务股份有限公司的其余诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费12,293.80元，由原告百宠百瑞(上海)宠物服务股份有限公司负担5,797.40元，被告上海宇缘东实业有限公司负担6,496.40元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：牟世荣

书记员：胡桂霞