石某与佟淑敏、安某买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：石某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省保定市易县西环路***号，居民。现住易县迎宾路圣园鑫区。委托诉讼代理人：荆晓东，河北孙军律师事务所律师。被告（反诉原告）：佟淑敏，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，河北省保定市易县，居民。被告（反诉原告）：安某，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，河北省保定市易县，居民。二被告委托诉讼代理人：霍永升，易县光大法律服务所法律工作者。第三人：袁国勇，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省保定市莲池区，居民。

原告（反诉被告）石某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令二被告继续履行原告石某与安增玉签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理过户手续。2、由被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2015年2月中旬经人介绍，原告石某与安增玉（已去世）达成房屋买卖意向，原告购买登记在安增玉名下位于易县附属空院一处，双方签订《房屋买卖合同》。合同约定：转让总价款为1080万元，合同签订后付定金200万元，剩余价款根据过户进度分两步完成、付清。合同签订后，原告将190万元购房款汇入安增玉的女儿安某银行卡中，其余款额汇入第三人袁国勇名下的银行卡中。现该楼房已由原告占有、使用。后得知购买的登记在安增玉名下的商住楼属于第三人与安增玉共同所有。因安增玉身体有病，经常住院，导致过户事宜一再延期。2016年11月27日安增玉去世后，因不动产登记改革，导致至今未办理产权变更手续。二被告系安增玉的法定继承人，现二被告已经继承了安增玉的遗产，所以应继续履行原告石某与安增玉签订的《房屋买卖合同书》中的权利与义务，协助原告办理过户手续。后原告当庭变更诉讼请求为：请求人民法院判决解除2015年3月29日原告与安增玉签订的房屋买卖合同，要求被告及第三人返还购房款2143000元及资金占用利息；利息请求按照同期银行贷款利率进行计算，计算时间自2015年2月27日（给付定金200万的时间）至本案判决被告返还之日止。被告（反诉原告）佟淑敏、安某辩称，被答辩人变更诉请，要求判决解除2015年3月29日与安增玉签订的房屋买卖合同，返还购房款2143000元及资金占用利息无事实与法律依据，应依法驳回。理由如下：一、被答辩人诉状中所述事实部分内容不属实。合同标的物登记人、所有人是安增玉，权属与第三人袁国勇无关，袁国勇只是受安增玉及答辩人委托与被答辩人办理房屋买卖合同签订、履行等相关事宜；合同签订后至今未办理房屋产权变更登记原因及责任在被答辩人，与安增玉身体状况无关。二、合同目的不能实现是因为被答辩人迟延履行主要债务，经多次催告后在合理期限内仍未履行，并存在多种严重违约行为，被答辩人已丧失履行合同能力等原因所致。被答辩人未经安增玉、答辩人同意，违反合同约定，非法占有并出租合同标的物，严重侵害答辩人合法权益，构成违约，被答辩人应依法赔偿答辩人损失。被答辩人诉请解除合同是因其已丧失履行合同能力。依据易县人民法院（2017）冀0633民初721、722、723、724、855号民事判决书所确定的民事责任，被答辩人需偿还陈君辉等人一千万元。被答辩人故意拖延不履行合同两年六个月，是因其与安增玉签订合同时就已靠借贷维持经营，根本无履行合同的能力，现提起诉讼并诉称不能履行合同是因答辩人违约造成，纯属颠倒黑白、无理缠诉。三、合同目的不能实现是因被答辩人可归责原因导致。本案如判决双方解除合同，应适用定金罚则，被答辩人交付200万元定金依法不予返还。同时被答辩人需赔偿答辩人占有合同标的物期间的租金损失，返还答辩人标的物及权属证书。第三人袁国勇述称，一、我不应当承担本案民事责任。房屋登记人、所有人是安增玉，权属与我无关，合同签订主体是原告与安增玉，我只是受安增玉及被告委托方便时与被答辩人办理房屋买卖合同签订、履行等相关事宜。二、其他观点同二被告的答辩意见。被告（反诉原告）佟淑敏、安某向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人石某赔偿反诉人登记在安增玉名下位于易县泰元路西四层商住楼房及附属院落自2016年9月至楼房及院落返还反诉人之日的租金损失，租金损失以年租金251900元计算。2、反诉诉讼费用由被反诉人负担。事实与理由：2015年2月，被反诉人与安增玉签订《房屋买卖合同》，由被反诉人购买所有人及登记人为安增玉位于易县泰元路西四层商住楼房及附属院落。合同签订后，自2016年9月被反诉人违反合同约定，且未经反诉人同意非法占有合同标的物，并将楼房及院落出租给第三方，收取租金，其行为已严重侵害反诉人合法权益，现反诉人提起反诉，请求人民法院依法裁判。原告（反诉被告）石某辩称，双方签订房屋买卖合同后，因转让标的物被第三方承租经营医院使用，反诉人无法将该房屋收回，所以将房屋的相关产权手续交付被反诉人石某，由石某与承租人协商解除反诉人与承租人签订的租赁协议，同时约定双方办理房屋及土地的使用权变更登记手续，由石某向银行申请抵押贷款后再将剩余房价款支付反诉人。在此过程中石某与医院的经营者多次协商未果，后挂牌将该房屋出租，以促使双方房屋买卖合同能够正常履行。因不动产登记改革，登记部门无法办理房屋产权变更登记手续，直至本案起诉。为了减少损失，石某将本案争议的标的物对外出租，所以造成合同不能履行的原因并不是石某故意违约，而是受市场因素及政府不动产登记管理部门的变动所致，所以对于反诉人所请求的租金损失不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告（反诉原告）佟淑敏、安某是安增玉（已故）的妻子和女儿，二人系安增玉的继承人。原告（反诉被告）石某与安增玉于2015年2月27日签订的房屋买卖合同，主要内容为：一、甲方（安增玉，以下同）自愿将坐落在易县城内泰元街的四层楼房及附属小院一处出卖给乙方（石某，以下同）。房产证号：易城字第××号，土地使用证号：易国用（2000）字第03-5497号、（2014）字第03-9667号。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币（大写）一千零捌拾万整，即人民币（小写）10800000.00元。三、乙方于本合同签字之日内向甲方支付定金：人民币（大写）二百万元整，即人民币（小写）2000000.00元整，打入甲方指定账户。四、乙方向甲方支付定金后，甲乙双方即在中介的协调下开始办理房产证和土地证的过户准备工作，甲方应予全面支持，以利于过户手续的顺利办理。五、本次交易分两步完成，房产过户以后，乙方在拿到房产证并和现在的承租方谈妥搬迁事宜后三日内将壹佰万元第一期付款给甲方，打入甲方指定的账户。房产过户完成后，甲方即可准许乙方对现有房屋进行改造或拆除重建等施工行为。甲方开始协助乙方办理土地过户手续，乙方拿到土地使用证以后，一个月内将剩余的柒佰捌拾万元打入甲方指定的账户，本次交易完成。如乙方没有在规定的一个月内将尾款交付甲方，则从第二个月开始每天按尾款的万分之五向甲方缴纳滞纳金，直至乙方给付尾款为止。如果乙方连续缴纳三个月滞纳金后依然没有将尾款给付甲方，则从第五个月开始滞纳金改为每天万分之十，直至乙方将尾款给付甲方。如果乙方没有在第五第六两个月内将尾款及时给付甲方，则自第六个月末止，视为乙方违约，乙方须将房产证及土地使用证过户给甲方，所产生的费用由乙方负责，与前面所交纳的定金及第一期付款一并作为对甲方的赔偿，交易终止。……七、因现在本房产出租给第三方，甲方须出面将房屋收回，乙方同意支付二十万元作为对第三方的补偿，若甲方与第三方协商未果，则乙方在拿到房产证后自行解决第三方承租的问题，不必再向甲方支付贰拾万元的补偿金。合同书下方有原告（反诉被告）石某、安增玉签字和手印，没有注明签订合同时间，但原、被告均承认签订合同时间是2015年2月27日，且对该《买卖合同书》均予以认可。合同签订后，被告（反诉原告）将房产证、土地使用证均交给了原告（反诉被告）石某。2016年9月，原告（反诉被告）石某将该房屋出租。该《买卖合同书》签订后，原告（反诉被告）石某于2015年2月27日使用他人账户通过中国工商银行股份有限公司易县支行汇款到尾号为5946账户（户名安某）1900000元；2015年2月8日、2月17日通过中国银行股份有限公司易县支行汇款到尾号为4601、6268账户（户名安某）各50000元；2015年9月17日，原告（反诉被告）石某通过中国工商银行股份有限公司易县支行汇款到尾号为2613账户（户名袁国勇）30000元；2016年2月6日，原告（反诉被告）石某使用其妻子王香玉账户通过中国工商银行股份有限公司易县支行汇款到尾号为4375账户（户名袁国勇）100000元；2016年5月17日，原告（反诉被告）石某通过中国工商银行股份有限公司易县支行汇款到尾号为2613账户（户名袁国勇）10000元；2016年11月2日，原告（反诉被告）石某通过手机银行汇款到尾号为2613账户（户名袁国勇）30000元。以上款项共计2143000元。被告（反诉原告）安某、第三人袁国勇承认收到以上款项。原、被告对以上款项中包括2000000元定金均无异议。原告（反诉被告）石某主张另外支付的143000元是房款，被告（反诉原告）、第三人袁国勇则称该143000元是原告（反诉被告）石某拖延履行后，自愿给付的补偿款，但原、被告均未根据己方的主张和抗辩提交相关证据。因签订《买卖合同书》后履行问题，原告（反诉被告）石某与第三人袁国勇多次在微信上协商。原告（反诉被告）石某提交2017年5月14日聊天记录，问：怎么交钱？第三人袁国勇答：卡卡转账。价格昨晚告诉你了。问：一万一平米？答：平均这样吧。问：袁老师，看来你们非要把事情弄砸了啊，我可接受不了。第三人袁国勇提交聊天记录，其多次询问原告：“你怎么打算的，今天告诉我，事情不可能无限制的拖下去”，“你到底想不想要，给我个准信，今天我等你消息。如果让我们一味的等肯定是不行的，下周我们将采取行动，后果自负”，“过几天我就回去，你把880（万元）准备好了，我们赶紧结束吧。然后安老师随时帮你过户，你就可以随时施工了！我们也就该干嘛干嘛了”。原告（反诉被告）石某回复：“好的，都在准备中”等。至提起诉讼前，原、被告双方未办理房产过户事宜。被告（反诉原告）申请证人赵某出庭作证，其陈述：2012年2月，经人介绍，石某有意购买该房屋，签订了房屋买卖合同交定金200万元。石某说最多两个月办清。我自己单独约见石某，还有和袁国勇、中间介绍人多次找石某，督促其履行合同。他还是推脱说没钱，让等等。我们给石某限定了履行时间，但其一直未履行。原告（反诉被告）石某质证认为《买卖合同书》未约定房屋过户履行时间，只有在办理完过户后，才能支付转让价款。被告（反诉原告）、第三人袁国勇对证人证言无异议。被告（反诉原告）提起反诉后，申请对原、被告争议房屋的租赁价格进行评估。本院依法委托相关部门进行鉴定，河北哲人房地产评估行有限责任公司于2017年10月23日出具房地产评估报告，结论：估价对象自2016年9月1日至2017年8月31日的市场租金为人民币25.19万元。原、被告对此评估结果均无异议。
原告（反诉被告）石某与被告（反诉原告）佟淑敏、安某、第三人袁国勇买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告（反诉原告）佟淑敏、安某提出反诉，本院依法对反诉内容进行了审理。原告（反诉被告）石某以及委托诉讼代理人荆晓东、被告（反诉原告）安某以及委托诉讼代理人霍永升、第三人袁国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告（反诉被告）石某与安增玉于2015年2月27日签订的《买卖合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律相关规定，应认定有效。原告（反诉被告）石某主张解除《买卖合同书》，被告（反诉原告）佟淑敏、安某均同意解除，该解除行为符合法律规定、未损害其他人的合法权益，故对原告（反诉被告）该项诉讼请求予以支持，解除行为自被告（反诉原告）同意解除时生效（即：2017年11月7日）。原告（反诉被告）应在本判决生效之日起十日内将位于易县附属空院一处返还给被告（反诉原告），并给付被告（反诉原告）自2016年9月1日至返还之日的租金（按年租金251900元计算）。关于原告（反诉被告）与第三人的聊天记录，因原告、被告、第三人均无异议，故应对该证据予以认定。关于原告（反诉被告）已支付的2143000元，因原、被告对定金均无异议，可以认定其中2000000元属于定金。虽然被告（反诉原告）抗辩称143000元是原告（反诉被告）自愿给付的补偿款，但无证据证实，且原告（反诉被告）否认，故对被告（反诉原告）此项抗辩理由不予采信，该143000元应认定是购房款。关于违约责任问题，原、被告均提交了相关证据。该纠纷的根源是原、被告签订的《买卖合同书》第四条（乙方向甲方支付定金后，甲乙双方即在中介的协调下开始办理房产证和土地证的过户准备工作），其未对办理过户手续确定截止时间，致使确定违约责任复杂化。原告（反诉被告）虽以违反合同约定、提高房屋出售价格为由，主张被告（反诉原告）违约，但原告（反诉被告）并未在合理期间内积极、主动履行合同约定，影响了合同的履行，其应承担一定的违约责任（25%）。被告（反诉原告）、第三人虽有积极促使合同履行的意思表示，但同时也有将房价提高到每平米10000元的意思表示，且在原告（反诉被告）迟延履行合同时，被告（反诉原告）作为房屋的出卖方，有充足的法律救济途径处理相关问题而未采取，致使该合同的履行问题拖延，被告（反诉原告）对此应承担主要责任（75%）。第三人袁国勇系原、被告均认可的被告（反诉原告）委托代理人，其收款行为应认定是被告（反诉原告）的行为，故第三人袁国勇不应承担返还购房款责任。根据以上责任认定，被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）定金1500000元及购房款143000元，对原告（反诉被告）主张占用期间的利息不予支持。综上所述，原告（反诉被告）的主张有相关证据证实，故本院对其诉讼请求部分予以支持。被告（反诉原告）有相关证据证实，故本院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百二十条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）石某与安增玉（已故）于2015年2月27日签订的《买卖合同书》于2017年11月7日予以解除；二、被告（反诉原告）佟淑敏、安某于本判决生效之日起十日内返还给原告（反诉被告）石某定金1500000元及购房款143000元，共计1643000元；二、原告（反诉被告）石某于本判决生效之日起十日内将位于易县附属空院一处【房产证号：易城字第××号；土地使用证号：易国用（2000）字第03-5497号、（2014）字第03-9667号】返还给被告（反诉原告）佟淑敏、安某，并给付被告（反诉原告）佟淑敏、安某自2016年9月1日至返还之日的租金（按年租金251900元计算）；三、驳回原告（反诉被告）石某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告（反诉原告）佟淑敏、安某负担；反诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）石某负担；评估费19900元由原告（反诉被告）石某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判长　　何永国
审判员　　张进成

书记员：田佳奇