石盛与上海上善之星医疗美容门诊部有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：石盛，男，1993年12月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源(昆山)律师事务所律师。
　　被告：上海上善之星医疗美容门诊部有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：庄君，总经理。
　　委托代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
　　原告石盛诉被告上海上善之星医疗美容门诊部有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。本案于2018年11月9日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴景贵、被告法定代表人庄君及委托诉讼代理人蒋海芳到庭参加诉讼。因被告对补充协议中公章有异议，经被告申请，本院依法委托司法鉴定科学研究院对被告公章进行鉴定。2019年5月22日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴景贵、被告委托诉讼代理人蒋海芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告石盛诉称：2017年8月1日，原、被告签订协议，约定由原告将位于上海市青浦区清河湾路XXX号XXX室、XXX室出租给被告。协议签订后原告按月交房，房租遵循先付后用的原则。但自2018年1月1日起，被告一直拖欠原告房租至今未付。原告多次催促无果，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1.解除原、被告之间的租房协议及补充协议；2.判令被告向原告支付至合同解除之日的租金；3.判令被告支付原告违约金人民币(以下币种均为人民币)216,648元；4.判令被告支付原告自合同解除次日至实际返还之日的占用费；5.判令被告支付原告律师费26,070元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。
　　被告上海上善之星医疗美容门诊部有限公司辩称：同意解除原、被告之间的租房协议及补充协议；201室已经于2018年7月26日腾退，203室自庭审之日起3日内可以腾退；对鉴定结果认可，但事实上补充协议确实不是原、被告协商一致签订的，而是被告管理问题导致的；补充协议约定的违约金过高，要求调整，违约金应与实际损失相对应，原告实际损失是因为被告迟延支付租金的利息损失；补充协议确定租金的起算时间2017年8月，关于逾期支付的情况，根据约定2018年2月1日应支付租金，原告曾口头同意被告当时不需支付租金，之后被告已经在2018年7月3日支付57,000元、12万元，说明被告已经支付了相应的租金；之后原告主动退还租金，是原告对自己权利的处分，而遭退还后被告又于2018年7月6日支付了57,000元，说明被告当时是愿意履行支付租金义务的；201室结欠租金是2018年2月起至2018年7月26日，半年12万元租金，203室结欠租金是2018年2月起至2019年5月底，共16个月，每个月9,500元，租金共152,000元，且应扣除被告已经支付的57,000元，故203室结欠租金95,000元，被告认为尚结欠总共租金215,000元，被告愿意支付上述租金给原告；原告诉请主张的律师费过高，诉讼标的过高，标准也过高，希望法院调整；合同还未解除，故占用费不存在，且占用费相当于是违约金，属重复计算。
　　经开庭审理查明：位于上海市青浦区清河湾路XXX号XXX室、XXX室的房屋属原告所有。
　　2017年8月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租房协议》，约定：甲方将清河湾路XXX号XXX室出租给乙方，建筑面积175.24平方米，租赁用途为上海上善之星医疗美容门诊部；租赁期限自2017年8月1日起至2023年7月31日止，免租期4个月；每年租金为114,000元，从第三年开始每两年递增2%；租金自2017年8月1日起每半年支付一次。协议另对其他内容进行了约定。当日，被告支付原告203室租金57,000元。
　　协议签订后，双方签订《补充协议》，约定：甲乙双方签订《租房协议》，由乙方承租甲方坐落于上海市青浦区清河湾路XXX号XXX、XXX室，建筑面积分别为367.81平方和175.24平方米，现经协商补充条款如下：甲方于2017年4月交房，免租期4个月，免租期和租赁期之间的物业费等相关费用由乙方自行负担，房租费于2017年8月计算，房租遵循先付后使用的原则；乙方应当按照《租房协议》中约定的时间支付租金，如有拖欠，甲方有权解除《租房协议》，同时有权要求乙方按照《租房协议》合同总租金的20%的标准支付违约金；《租房协议》终止后，终止后次日，乙方应当搬离租赁场所，如逾期搬离，自逾期搬离之日开始，乙方应当按照租金标准的2倍支付房屋占用费直至实际搬离日止；双方应当恪守《租房协议》及本补充协议，如履行上述协议发生纠纷的，双方协商解决，协商不成，交由租赁物所在地法院解决，同时败诉方应承担胜诉方聘请律师的代理费。协议另对其他内容进行了约定。
　　2018年7月3日，被告向原告支付201室租金12万元及203室租金57,000元，后原告退还被告。7月6日，被告向原告支付203室租金57,000元。
　　审理中，经被告申请，本院依法委托司法鉴定科学研究院以上海市青浦区卫生和计划生育委员会监督所处被告提供的公章为样本，对《补充协议》中被告公章进行鉴定，鉴定结论为检材上的被告印文与样本上的印文是由同一枚印章盖印形成。被告为此支付鉴定费5,040元。
　　审理中，原、被告于2019年5月27日办理了201室及203室的交接手续。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，产权证、租赁协议、补充协议、鉴定报告、交易明细、房屋交接单等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以认可。
　　审理中，原告表示：1)被告承某某房屋不仅包括203室，还包括201室，双方约定：原告将清河湾路XXX号XXX室出租给被告，建筑面积367.81平方米，租赁用途为中医门诊部；租赁期限自2017年7月1日起至2023年6月30日止，免租期3个月；每年租金为24万元，从第三年开始每两年递增2%；租金自2017年7月1日起每半年支付一次；201和203室是共同签订的，租房协议由两张第一页和一张第二页构成，且被告于协议签订当天支付了201室的房租12万元；根据合同约定被告应每半年向原告支付一次租金，但被告仅按约向原告支付了半年的租金，其后的租金存在迟延支付或未支付的情形，被告的行为违反了合同约定，故原告有权解除案涉协议，并要求被告支付拖欠的租金；合同解除时间由法院认定；2)被告仅向原告支付了2017年7月1日至2017年12月31日的租金201室的租金，故应按照合同约定的租金标准向原告支付2018年1月1日至合同解除之日止的租金；被告向原告支付了两期203室的租金，仍有部分租金未支付；3)根据补充协议约定，因被告拖欠租金导致合同解除的，原告有权向被告主张《租房协议》总租金20%的违约金，但考虑实际情况，原告仅主张总租金10%；4)被告至2019年5月27日才将系争房屋返还原告，故应按照租金的两倍向原告支付占用费；5)根据补充协议约定，如合同终止后被告未搬离的，应按照租金的2倍支付占用费，并应支付原告为纠纷解决所产生的律师费。为此，原告提供租房协议、聊天记录、《昆山市律师服务收费的指导意见》、委托代理合同、代理费发票、转账凭证及工商信息、情况说明及身份证复印件等作为证据。被告对201室的租房协议不予认可，被告承租房屋就是203室，201室并非被告承租范围；对原告提供的2018年7月3日的聊天记录真实性无异议，但无法证明原告已通知被告解除合同；对《昆山市律师服务收费的指导意见》、委托代理合同、代理费发票、转账凭证及工商信息的真实性无异议，但是转账凭证显示的金额为2万元，且无法证据该笔钱款就是支付的本案的律师费；情况说明属证人证言，证人未到庭，故不予认可；其他聊天记录中的谈话对象并非被告员工，但可以显示被告已将201室返还原告。
　　同时，被告主张：1)201室系由案外人承某某，并非被告承租，承租201室目的是开办中医门诊部，故可以证明201室的承租人并非被告；2)原、被告之间从未协商过签订补充协议，但鉴定结论确定系被告公章，说明此系自身管理原因导致；3)原告于2018年7月3日提出解除合同，而中医门诊部系被告法定代表人与案外人合某，房屋承租后未实际使用，故201室房屋已经于2018年7月26日腾退给原告；203室的租赁协议签订后，由于原告原因也导致未能正常使用；4)由于被告公司资金困难，经原告同意后暂缓支付租金，后原告于2018年7月2日催讨租金，被告于2018年7月3日支付了201及203室的租金，但原告收到后将租金退回，被告已经履行了付款义务，且在原告退回后被告又于2018年7月6日支付了203室的租金，说明原告不存在逾期支付租金等违约情形；5)补充协议中约定的违约金过高，应调整为因原告迟延支付租金造成的利息损失；因合同未解除，故补充协议中约定的房屋占用费不存在，即使存在占用费，也属违约责任的范畴，原告系重复主张，且标准过高，要求按照租金标准计算；原告主张的律师费过高，希望法院调整。为此，被告提供微信聊天记录、短信聊天记录等作为证据。原告对上述证据的真实性无异议，但对被告的证明内容不予确认。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，《补充协议》中被告公章已经鉴定确认，而协议内容除203室外，还包括201室，且结合原、被告庭审陈述、被告钱款支付情况等，本院认定被告承租范围为201室及203室，租金均从2017年8月开始计收，租金每半年支付一次。被告于2017年8月1日支付了上述两套房屋的第一期租金，故应于2018年2月1日前支付第二期租金。被告主张原告曾同意其暂缓支付租金，但未提供相应的证据予以证明，故对此主张本院不予采信，本院认定被告存在逾期支付租金的情形，原告有权解除案涉租赁协议及补充协议，合同解除时间为2018年7月3日，被告应按合同约定向原告支付2018年2月1日至2018年7月3日期间201及203室的租金93,355元。
　　合同解除后，被告应将系争的201及203室房屋返还给原告，逾期返还的，应向原告支付占用费。被告主张2018年7月26日已搬离201室并通知原告接收，但未提供相应的证据予以证明，原告方亦不予确认，故对上述主张本院不予采信。但案涉租赁协议解除，且被告已于2018年10月18日短信通知原告查收，原告理应在合理期限内及时办理201室的房屋交接手续，原告怠于行使权利造成的扩大损失不应由被告负担，本院酌定被告应支付原告201室4个月的占用费。原、被告于2019年5月27日办理了203室的交接手续，故被告应向原告支付2018年7月4日至2019年5月27日期间203室的占用费。针对占用费的计算标准，本院认为按照2倍的租金标准进行计算系双方当事人的真实意思表示，本院予以确认，本院认定被告应向原告支付占用费364,710元。
　　根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为合同总租金的20%，对此被告方认为约定标准过高要求法院按照利息损失计算、原告方亦认为约定标准过高而主动予以调低至合同总租金的10%。综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院认定被告应向原告支付违约金59,000元。根据补充协议的约定，原告有权向被告主张律师费，对于律师费的金额本院认定为2万元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告石盛与被告上海上善之星医疗美容门诊部有限公司签订的《租房协议》及《补充协议》于2018年7月3日解除；
　　二、被告上海上善之星医疗美容门诊部有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告石盛租金93,355元；
　　三、被告上海上善之星医疗美容门诊部有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告石盛占用费364,710元；
　　四、被告上海上善之星医疗美容门诊部有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告石盛违约金59,000元；
　　五、被告上海上善之星医疗美容门诊部有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告石盛律师费2万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,610元，减半收取计3,305元，诉讼保全费2,290元，合计5,595元，由被告上海上善之星医疗美容门诊部有限公司负担；鉴定费5,040元，由被告上海上善之星医疗美容门诊部有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　

审判员：张  分

书记员：黄琛陶