祝某某与周某某、周某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告:祝某某，男,xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休干部，住湖北省郧西县。委托诉讼代理人：井家喜，男，系十堰市郧西县城关法律服务所法律工作者。代理权限为代为出庭参加诉讼活动、提交证据、参与调解、和解，代收法律文书。被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，村民，住湖北省郧西县。被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，村民，住湖北省郧西县。二被告共同委托诉讼代理人：刘合村，男，系湖北天颐律师事务所律师。代理权限为出庭参加诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求、和解、代收法律文书等特别授权。

祝某某向本院提出诉讼请求：1.依法确认我与被告房屋买卖合同有效；2.依法判令二被告向原告返还财产；3.依法判令被告赔偿房屋租赁费损失5000元；4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：我与被告周某某于1999年12月3日达成房屋买卖合同，约定购房款35000元。我依约向被告周某某付清购房款后，被告周某某将位于上津镇津城村五组三间砖混结构平房及三间土木结构瓦房交付给我，并将该宗地的土地使用证交给我。我为被告预留了一间房屋存放被告的家具及杂物，被告周某某每年春节回家后和被告周某某一同将暂存的家具及杂物搬完后将房屋全部交给我。后我将该房屋以年租金2500元租赁给他人居住。2015年农历正月初，被告周某某将租户赶走后将房屋另租他人，并将房屋租赁费占为己有。我与被告周某某达成的买卖合同成立并已履行16年之久，被告周某某知情并同意该房屋买卖，现被告周某某强行占用我的房屋，已侵害了我的合法权益，请求依法判决。周某某辩称，我系祝某某与周某某买卖的房屋所有权人，祝某某与周某某达成买卖房屋的合同未经我的同意，且我也未收取祝某某的购房款项；本案争议房屋属于集体宅基地的房屋，祝某某系城镇居民，人民法院不保护城镇居民购买农村宅基地的房屋。故，该房屋买卖合同无效，人民法院应依法驳回祝某某的诉讼请求。周某某辩称，房屋实际是由周某某收回，我并未实际占用；因本案涉案房屋的所有权人系周某某，而合同的双方系我和祝某某，故该买卖合同无效；因祝某某实际居住了房屋，对祝某某要求赔偿其房屋租赁损失5000元的诉讼请求不予同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告方对原告提交的由周某某与祝某某达成的协议说明真实性无异议，但认为该协议是由周某某与祝某某签订，没有权利人周某某的签名确认。本院认为，我国对不动产确权或登记有专门的国家机关负责管理，不能以缴纳契税、户籍落户等作为认定房屋产权确权的依据，故本院对周某某以其系土地使用证审批申请人为由主张诉争房屋系其所有的抗辩主张，依法不予采纳。原告祝某某对周某某提交的报纸遗失公告有异议，认为该公告没有时间、提交的公告系复印件，无法认定真伪；该公告系双方发生纠纷之后发布，发布公告的行为无效；涉诉土地使用证实际由祝某某保管，并已向法庭提交，周某某发布公告的行为系虚假公示。被告提交的土地使用证遗失公告复印件的证明目的是证明原告保管的土地使用证不是由被告提供。对此本院认为，祝某某已陈述土地使用证是在其支付了35000元购房款后，由周某某将该土地使用证向祝某某交付的；周某某在本院通知其到庭参加诉讼后，刻意回避诉讼，拒不到庭陈述案件真实情况，已放弃了抗辩的权利，虽委托有特别授权代理人出庭，但其无法陈述事件的详细经过，故对被告主张原告保管的土地使用证不是由被告提供的证明目的，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年9月17日，周某某以其名义对坐落于上××镇××村××（××上津镇××）古城内地号为2-179号宅基地进行了申请并得到了相关部门的批准，且申请表上地上物类别及权属注明：土木结构归本人所有。1999年期间，周某某父亲即本案被告周某某将该房屋租赁给原告祝某某居住，1999年底，被告周某某与原告祝某某达成协议，将该房屋作价35000元出售给原告祝某某。原告祝某某于1999年12月3日支付购房款20000元,后又于2000年1月25日支付周某某房款15000元，同时被告周某某与原告祝某某达成了内容为“双方协议证明甲方周某某从卖房之日起，将来房子涨价和掉价不得反悔，如反悔，按代数0.015计息（1分5）不收房款，乙方祝某某从住房之日起将来房子涨价和掉价不得反悔，如反悔，住房每年按壹仟元付房租钱计行息”的协议。协议达成后，被告周某某将该房屋交给原告祝某某居住使用，并将被告周某某办理的集体土地建设使用证交付给原告祝某某。后原告祝某某到郧西县城居住，便将此房屋出租给他人居住。2015年5月，被告周某某得知其父（被告周某某）将房屋出售给原告祝某某，以自己是房屋所有人，其父（被告周某某）无权变卖该房屋为由，将该房屋收回，原、被告双方因此发生纠纷。原告祝某某曾诉诸本院，要求二被告返还购房款35000元及利息。本院经审理依法作出了（2015）鄂郧西民初字第01282号民事判决书，但二被告不服提起上诉，十堰市中院以一审程序违法为由发回重审，后原告撤诉。2017年1月4日，原告向本院再次起诉，要求依法确认其与被告之间房屋买卖合同有效；要求二被告向原告返还财产并要求赔偿房屋租赁费损失5000元。另查明：周某某以其遗失坐落于郧西县××××组的集体土地使用证（土地证号：10××79，土地用途：住宅，土地面积：200㎡）一本为由，于2013年6月登报声明作废。
原告祝某某诉被告周某某、周某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祝某某及其委托诉讼代理人井家喜、被告周某某、周某某的共同委托诉讼代理人刘合村到庭参加了诉讼。2017年6月19日，本案经报请审批延审六个月。本案现已审理终结。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人争议的焦点是诉争房屋的买卖行为是否有效，是否应将诉争房屋返还原告祝某某。周某某辩称其父亲周某某是将本案诉争房屋出租给祝某某，而不是出售给祝某某，且对其父亲是否收到35000元的事实不知情。对此，本院认为，祝某某与周某某双方经自愿平等协商后，周某某将诉争房屋作价35000元出售给祝某某，祝某某依约将35000元分两次支付给周某某，结合当时上津镇集镇租房费用及买卖房屋价款的实际情况、当地经济水平等因素，祝某某以合理价款支付的35000元，应当认定为购房款;后周某某将其居住的房屋交予祝某某居住使用，祝某某有理由相信周某某对诉争房屋有处分权，祝某某购买房屋主观并无恶意，且合同已履行长达十余年，周某某在此期间也未提出异议，周某某辩称对诉争房屋被出售一事不知情，与常理相悖；即使周某某事前对其父亲周某某出售房屋不知情，但本案诉争房屋已由祝某某实际居住使用多年，亦可以认定周某某事后知悉其父亲周某某将诉争房屋出售给祝某某。我国对不动产确权或登记有专门的国家机关负责管理，不能以缴纳契税、户籍落户作为认定房屋产权确权的依据，周某某以其系土地使用证审批申请人为由主张诉争房屋系其所有，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，周某某将诉争房屋出售给属同一集体经济组织成员的祝某某，双方之间达成交易的是房屋管理使用权，虽至今尚未办理物权登记，但并不影响合同效力。本案诉争房屋位于上津镇古城内，房屋所处区域系集镇规划拆迁范围，该房屋的价值现已远高于合同达成时的价格，周某某、周某某辩称合同无效，有违公序良俗，有悖市场交易秩序。因原告祝某某以房屋买卖合同为由起诉，基于合同的相对性，本案合同的相对人系周某某，故周某某不应作为本案被告；因本案诉争房屋被周某某收回，该行为系侵害祝某某的财产权益，祝某某主张要求返还房屋并要求赔偿其房屋租赁损失5000元，可以侵权之诉向周某某另行主张。综上所述，原告祝某某要求确认其与周某某达成的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：

一、确认原告祝某某与被告周某某达成的房屋买卖合同有效。二、驳回原告祝某某的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告祝某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。

审判长　　张明星
审判员　　阮荣明
审判员　　林劲松

书记员：董鹏