秀珂(上海)文化创意有限公司与上海中骋汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：秀珂(上海)文化创意有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：杨武，总经理。
　　委托诉讼代理人：程园园，上海其新律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海中骋汽车销售有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：黄郑明，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈燕林，女。
　　委托诉讼代理人：侯浩彦，上海市沪南律师事务所律师。
　　上诉人秀珂(上海)文化创意有限公司(以下简称“秀珂公司”)因与被上诉人上海中骋汽车销售有限公司(以下简称“中骋公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　秀珂公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持秀珂公司的一审诉请。事实和理由：1、关于转租的事实，中骋公司联系人于美燕要求秀珂公司提交转租书面合同，且对此未提出异议，默示和确认了秀珂公司的转租行为。2、从秀珂公司告知中骋公司转租的事实，到中骋公司以转租违反合同约定为由提出解除合同中间隔了三个月。在此期间，中骋公司一再递延房屋交接时间点，并变更免租期等条款，说明导致合同解除的原因并非转租问题，而是源于中骋公司无法提供相关的环评证照，未能按约交付房屋。3、涉案房屋的水管在2018年8月已经破裂，用电设备也在2018年10月拆除，实际上涉案房屋已经不适租了，应减少房屋占有使用费及水电费用。4、租赁合同约定，中骋公司签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。但事实上，中骋公司未提供办理环评手续相应材料，导致秀珂公司无法办理环评手续，而需向次承租人承担赔偿责任。
　　中骋公司辩称：1、租赁合同第四条及补充协议第一条都明确约定，秀珂公司如转租涉案房屋必须事先经过中骋公司书面同意。但事实上，2018年5、6月秀珂公司就与案外人签订转租合同，直至2018年7月秀珂公司才告知中骋公司转租事宜，对于秀珂公司的转租行为，中骋公司始终是不同意的。秀珂公司提交的其与于美燕的微信聊天记录未经过公证，真实性存疑，且在该份聊天记录中，也未出现中骋公司同意转租的表述。2、涉案房屋在2018年5月经签订房屋交接书基本完成交接，至2018年12月收回房屋，秀珂公司一直在使用涉案房屋。对于存在租赁物瑕疵的情况，秀珂公司没有证据予以佐证，由其支付水电费合法合理。3、租赁合同约定涉案房屋的用途是开设大卖场，而环评材料是秀珂公司转租给第三方开设汽修厂所需，故环评资质根本不属于双方履行租赁合同的范围。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　秀珂公司向一审法院提出诉讼请求：1、中骋公司退还秀珂公司租金及押金人民币(以下币种均为人民币)545,000元；2、中骋公司赔偿秀珂公司实际损失947,000元。
　　中骋公司向一审法院提出反诉，请求判令：1、秀珂公司按年租金130万元的标准，支付2018年9月16日至2018年12月15日的房屋使用费105,000元(扣除押金22万元)；2、秀珂公司支付2018年5月17日至2018年11月16日的电费22,666.27元、2018年5月16日至2018年12月13日的水费3,133.34元；3、秀珂公司支付违约金65,000元。
　　一审法院认定事实：2005年10月8日，中骋公司登记为共和新路XXX号房屋产权人。2018年4月27日，中骋公司(出租人，甲方)与秀珂公司(承租人，乙方)就共和新路XXX号，占地面积3,396平方米的场地及包括一楼展厅、二楼办公室、加油站后的停车场的4亩空地在内的配套设施(以下简称“系争房屋”)签订租赁合同，约定，甲方于2018年5月7日前将系争房屋交付乙方验收；租期三年，自2018年6月7日至2021年6月6日止，其中2018年5月7日至2018年6月7日，以及2019年6月7日至2019年6月22日为免租期，如甲方无法按约于2018年5月7日交付商铺，则租期及免租期顺延；第一年全年租金为130万元，付款周期为三个月，第一期租金于交房日前2天内交付，第二期租金于下一个付款周期开始前10日内交清，依次类推；签署本合同当天，乙方须向甲方交纳22万元押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。合同第10条约定，若乙方拖欠租金30天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同、没收押金，并要求乙方按全年租金的5%支付违约金；乙方在租赁期限内将商铺转租或将商铺提供给第三方进行使用，须报备甲方同意，若乙方违反前述约定，甲方有权终止本合同，并要求乙方按全年租金的5%支付违约金。2018年4月28日，秀珂公司向中骋公司支付押金22万元，同年5月24日，秀珂公司向中骋公司支付房租325,000元。
　　2018年5月23日，中骋公司(甲方)与秀珂公司(乙方)签订房屋交接书，甲乙双方同意修改租期及免租期为第一年正式租期从2018年6月16日开始，其中甲乙双方共同约定免租期为2018年5月16日至2018年6月15日。甲乙双方于2018年5月16日交接的物业情况如下：已空出一楼展厅、一楼办公区域、机修间；一楼接待区未空出，将于2018年5月20日前空出；宿舍楼2间未空出，将于2018年5月30日前空出；配件库未空出，将于2018年6月3日前空出；东面烤漆房未拆除，将于2018年5月31日前拆除。乙方同意按上述物业情况接受物业，甲方仅需按备注日期空出相应区域，无需承担该物业的维修及其他义务。甲方若未在2018年6月3日完成上表中的清空义务，租期相应顺延。甲乙双方确认，截止2018年5月16日，电表读数为57.77千瓦时，水表读数为05246立方米。乙方承诺自2018年5月16日开始承担该物业产生的水电费(具体费用以电力、水力部门出具的正规收据为准)。
　　2018年5月10日，秀珂公司与林海平签订汽修厂租赁服务合同［在(2018)沪0113民初24121号一案中，秀珂公司委托上海海质商贸有限公司与林海平于2018年5月8日签订汽修厂租赁合同，该两份合同内容一致］，将其承租的商铺1楼后部分出租给林海平，约定租期2018年6月30日至2021年6月29日。同年6月15日，秀珂公司与优比公司签订办公室租赁服务合同，将其承租的商铺办公楼二楼东面共236平方米出租给优比公司，约定租期2018年7月1日至2020年6月30日。2018年7月30日，中骋公司(甲方)与秀珂公司(乙方)签订补充协议书，约定，甲方原则上不允许乙方将房屋进行转租或将房屋提供给第三方使用，若乙方希望在租赁期限内将商铺转租或提供给第三方使用，则必须提前向甲方提交书面申请；乙方提出书面申请的同时，乙方必须将明确的第三方的详细资料与将要签署的相关合同同时提交给甲方，以供甲方审核，甲方将在审核后再决定是否同意乙方申请，只有在得到甲方书面同意后，乙方才可将房屋进行转租或提供给第三方使用；若乙方违反上述约定，甲方有权解除与乙方的租赁关系，并要求乙方立即按照原合同的退还标准交付房屋，并要求乙方按照全年租金的5%作为违约金。甲方有权直接从乙方交纳的押金中扣除违约金，不足部分甲方有权另行要求乙方支付。
　　2018年6月21日，秀珂公司向中骋公司寄送房屋交接异议书，称配件库直到2018年6月9日搬空，且垃圾未清除，东面烤漆房拆除后留有地面深坑未修复，无法使用，要求中骋公司彻底清除垃圾并修复地面深坑，交房日从彻底清除垃圾后起算，起租日从彻底清除垃圾后的一个月起算。同年6月25日，中骋公司回函称其已按房屋交接书约定清空配件库，垃圾及地面平整修复不在房屋交接书约定的义务范围内，并要求租期按房屋交接书的约定计算。2018年8月12日，秀珂公司再次向中骋公司寄送请尽快房屋交接告知书。2018年8月13日，中骋公司向秀珂公司寄送解除租赁合同通知书，因秀珂公司在未取得中骋公司书面同意的情况下擅自转租，遂解除与秀珂公司的租赁合同，要求秀珂公司搬离并返还系争房屋。2018年9月3日、10月15日，中骋公司再次发函要求秀珂公司尽快搬离。
　　一审审理中，秀珂公司为证明其转租已取得中骋公司书面同意，向一审法院提供秀珂公司法人代表杨武与中骋公司员工于美燕的微信聊天记录，显示，2018年7月3日，于美燕要求杨武将客户合同、拟签的客户资料、合同样本发送给中骋公司报批，2018年7月12日，杨武告知于美燕其将转租合同通过邮寄方式寄送，请中骋公司书面确认，同日，于美燕于微信回复，“我现在有你二家的合同，都是既成事实的。”中骋公司对上述证据表示，真实性不予认可。秀珂公司未提供其他证据证明已取得中骋公司书面同意。
　　一审审理中，秀珂公司表示其于2018年12月5日向中骋公司返还了所有承租的场地及房屋，但未办理房屋交接手续。中骋公司表示，秀珂公司从未向中骋公司返还过房屋或办理房屋交接，2018年12月15日秀珂公司员工全部撤离，中骋公司于该日至系争房屋清理秀珂公司留下的设备物品，自行收回场地。另外，中骋公司向法院提交国网上海市电力公司电费账单及银行转账凭证、上海城投水务(集团)有限公司开具的缴费通知单及发票(其中，2018年6月13日水表抄表读数为5400)，证明其已支付2018年5月17日至2018年11月16日电费22,666.27元，及2018年5月14日至2018年12月13日的水费3,133.34元。秀珂公司表示，2018年8月中骋公司在系争场地施工造成水管破裂漏水，2018年10月20日总电表已被拆除，之后不会产生水电费，因此不认可2018年8月、11月、12月的水电费单据。对2018年6月、7月、9月、10月的水电单据的水电费金额无异议，但因该水电费中包含了中骋公司员工使用的部分，故只同意支付一半。
　　一审法院认为，本案争议焦点在于，秀珂公司的转租行为是否构成违约。秀珂公司与中骋公司就系争房屋签订的租赁合同、补充协议书、房屋交接书系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。根据双方租赁合同、补充协议书约定，秀珂公司将商铺转租或提供给第三方使用，需征得中骋公司书面同意，否则，中骋公司有权解除与秀珂公司的租赁关系，并要求秀珂公司支付全年租金5%的违约金。秀珂公司提供与中骋公司员工于美燕的微信聊天记录以证明其取得了对方的书面许可，但纵观该微信聊天往来，于美燕回复称有秀珂公司的两家转租户的合同，“都是既成事实的”，该回复语句无任何同意转租的意思表示，且结合于美燕要求秀珂公司提供转租合同向中骋公司报批来看，于美燕亦无权限同意秀珂公司转租，秀珂公司未能提供其他证据证明中骋公司同意其转租，法院对其主张不予采信。秀珂公司违反合同约定向案外人转租，故其要求中骋公司返还已经支付的房租、赔偿排污费、中介费等损失，没有合同及法律依据，法院不予支持。中骋公司发函解除双方的租赁合同，并要求秀珂公司支付违约金65,000元，符合法律规定和合同约定，法院予以支持。
　　就房屋租金及使用费问题，根据双方签订的房屋交接书记载，中骋公司在2018年5月16日未完成对一楼接待区、宿舍楼、配件库、东面烤漆房的清空与拆除，双方约定了相应的清空、拆除时间，还约定如中骋公司未在2018年6月3日完成清空义务，租期相应顺延。秀珂公司认为中骋公司于2018年8月5日完成清空义务，免租期应顺延至2018年9月4日，租金应从2018年9月5日起算。中骋公司主张其已于2018年6月3日完成清空任务，租金从2018年6月16日起算，但双方均无直接证据证明清空时间。结合秀珂公司的转租合同履行情况及秀珂公司于2018年6月21日发送给中骋公司的房屋交接异议书的陈述来看，一方面，秀珂公司提出异议的部分主要系林海平的转租区域，秀珂公司与林海平的转租合同于2018年5月8日就签订，约定租期从2018年6月30日起算，另一方面，秀珂公司的交接异议书自认中骋公司于2018年6月9日已基本清空房屋，仅遗留垃圾和地面深坑未修复，因此法院认定从2018年6月16日起算租金较为合理。虽秀珂公司多次向中骋公司提出交接异议，要求中骋公司清除垃圾、填平地面，但双方2018年5月23日签订的房屋交接书已明确约定秀珂公司按房屋交接书所述物业现状接收，中骋公司只需按备注时间空出相应区域，无需承担物业维修及其他义务，且秀珂公司已支付2018年6月16日至2018年9月15日的租金325,000元。故中骋公司要求秀珂公司按年租金130万元的标准，支付自2018年9月16日至2018年12月15日的房屋租金及使用费325,000元，并主张押金22万元抵扣欠付租金，符合合同约定，法院予以支持。综上，秀珂公司应再支付中骋公司租金及使用费105,000元。
　　就水电费问题，房屋交接书已经明确约定秀珂公司承诺自2018年5月16日开始承担系争房屋产生的水电费。秀珂公司提出抗辩，主张中骋公司有员工在现场办公、施工造成水管破裂，相应产生了水电费，以及2018年10月，总电表被拆除，但均未能提供证据证明，法院不予采信。结合房屋交接书双方确认的水电表读数及水电缴费单据的抄表数，中骋公司已经代为支付2018年5月17日至2018年11月16日的电费22,666.27元及2018年5月16日至2018年12月13日的水费2,949.02元，其要求秀珂公司支付上述金额的水电费，于法有据，法院予以支持。据此，一审法院判决如下：一、秀珂(上海)文化创意有限公司于判决生效之日起十日内向上海中骋汽车销售有限公司支付2018年9月16日至2018年12月15日的租金及使用费105,000元(已抵扣押金22万元)；二、秀珂(上海)文化创意有限公司自判决生效之日起十日内向上海中骋汽车销售有限公司支付2018年5月17日至2018年11月16日的电费22,666.27元及2018年5月16日至2018年12月13日的水费2,949.02元；三、秀珂(上海)文化创意有限公司自判决生效之日起十日内向上海中骋汽车销售有限公司支付违约金65,000元；四、驳回秀珂(上海)文化创意有限公司的全部诉讼请求；五、驳回上海中骋汽车销售有限公司其余的反诉请求。
　　本院审理期间，秀珂公司提供：1、秀珂公司法定代表人与中骋公司员工于美燕的微信聊天记录，证明中骋公司明知秀珂公司转租事宜但并未提出异议，及中骋公司遗失用于办理环评证的道路运输证，导致秀珂公司无法办理环评证。2、秀珂公司法定代表人与中骋公司员工刘国荣的微信聊天记录，证明中骋公司未征得秀珂公司同意，擅自进入系争房屋进行施工，导致水管破裂。3、秀珂公司法定代表人与其员工杨连喜的微信聊天记录，证明2018年10月22日系争房屋的电已被国家电网拆除。中骋公司认为，上述证据均不属于新证据，且对证据的真实性不予认可。就其证明内容，中骋公司认为，证据1不能证明中骋公司同意秀珂公司转租的事实，而且环评资质不属于租赁合同用途范围内所需的内容；证据2、3无法证明秀珂公司的证明目的，直至12月秀珂公司迁出系争房屋时止，系争房屋仍在产生水电费。
　　本院对一审查明的事实予以确认。
　　本院认为，秀珂公司与中骋公司签订的租赁合同、房屋交接书、补充协议书系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履约。秀珂公司虽然在二审期间提交其与中骋公司员工于美燕的微信聊天记录，以证明中骋公司已同意秀珂公司转租，但该证据不足以证明中骋公司已同意秀珂公司将系争房屋转租。按照双方签订的租赁合同约定，秀珂公司如转租系争房屋需经中骋公司同意，且之后双方又签订补充协议书，对转租事宜再次予以重申，约定需得到中骋公司书面同意后才可将系争房屋转租，所以秀珂公司上诉称中骋公司已同意其转租，缺乏事实依据。中骋公司据此解除租赁合同并要求秀珂公司支付违约金，于法有据，应予以支持。关于水电费一节，秀珂公司二审期间提交其与中骋公司员工刘国荣的微信聊天记录及其与本公司员工杨连喜的微信聊天记录，但该微信内容尚不足以证明系争房屋存在不适租而应减少房屋使用费及水电费的情形，且秀珂公司并未提供其他证据予以佐证，故秀珂公司主张减少房屋占有使用费及水电费用的诉请，本院不予支持。关于中骋公司要求秀珂公司支付的租金及使用费的起止日期及金额，一审法院已作详细阐述，本院予以认同，不再赘述。关于秀珂公司提出中骋公司未提供办理环评证所需材料导致秀珂公司无法办理环评手续，而需向次承租人承担赔偿责任的意见，本院认为，办理环评证系秀珂公司基于其与案外人的租赁关系所需，在中骋公司未同意秀珂公司转租的前提下，提供办理环评证的相关材料并非中骋公司履约的义务范围，故该上诉意见，本院不予采纳。综上，秀珂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币19,988元，由上诉人秀珂(上海)文化创意有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　夏　兰

审判员：王晓梅

书记员：卢薇薇