租赁合同纠纷一审民事判决书

　　反诉原告：束必烈，男，1986年10月19日出生，汉族，住上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室。
　　委托诉讼代理人：葛志浩，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　反诉被告：李文美，女，1952年11月7日出生，汉族，住浙江省宁波市。
　　委托诉讼代理人：李嘉暖(系反诉被告女儿)，住上海市长宁区。
　　反诉原告束必烈与反诉被告李文美房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告束必烈于2019年6月3日向本院提交反诉状，本院予以受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。反诉原告束必烈及其委托诉讼代理人葛志浩、反诉被告李文美的委托诉讼代理人李嘉暖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　束必烈向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告的房屋租赁合同于2018年11月17日解除；2、反诉被告向反诉原告返还保证金6,000元。事实和理由：2017年11月15日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给反诉原告，租赁期限2017年11月20日至2019年11月19日止。双方签订租赁合同时已明确约定，相应家具均由反诉被告自行取走或在反诉被告同意下由反诉原告进行置换。在合同履行期间，由于系争房屋存在严重的质量瑕疵，包括漏水、虫害、开关漏电等现象，以至于反诉原告无法正常使用，故反诉原告于2018年11月17日搬离系争房屋，将钥匙交还中介。反诉原告搬离后，反诉被告迟迟未向反诉原告退还保证金，故反诉原告诉至法院。
　　李文美辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告曾承诺在其搬走时会将其新购的家具、家电留给反诉被告，反诉被告才同意将原有的家具家电搬走或处理掉。但反诉原告搬走时将该些家具家电均带走。反诉原告已在系争房屋内生活一年，现以房屋存在质量瑕疵为由要求解除合同，反诉被告不予认可。关于房屋漏水，系反诉被告与案外人之间的诉讼，与本案无关。反诉原告在未曾联系反诉被告的前提下，自行将房屋钥匙交还中介，并非正常的房屋交接，反诉被告不认可双方租赁合同在2018年11月17日解除。2018年11月底反诉被告向反诉原告电话催讨租金时才知晓反诉原告已搬走，当时反诉原告提出押金不要了，反诉被告继续询问留下的家具处理问题，但其未正面回复。综上，涉案合同系因反诉原告违约而解除，不同意退还保证金。
　　本院经审理认定事实如下：李文美系系争房屋登记的产权人。2017年11月15日，李文美(出租方、甲方)与束必烈(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限2年，自2017年11月20日起至2019年11月19日止。月租金6,000元，租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2017年11月20日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前；保证金6,000元，除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态；除本合同另有约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍拒不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的___倍。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，李文美将系争房屋交付束必烈使用，束必烈支付租金至2018年11月19日，另付保证金6,000元。
　　2017年11月17日，李文美代理人李嘉暖在微信中向束必烈妻子询问“那你们不要的家具我哪天叫车子拉走？”之后双方约定明后天李文美将束必烈不要的家具拉走。同年11月20日，束必烈妻子向李嘉暖提出“今天看了一下床垫已经很旧了回头我换新的了”，李嘉暖回复“扔了这个席梦思是不是也会留你们的给我？”束必烈妻子表示“大件家具我换了都留给你。”李嘉暖回复“你们保存我的席梦思，换上你们的席梦思，退房的时候把我的席梦思铺回去还给我就好。”束必烈妻子表示“我把新的留给你你不要？”李嘉暖回复“不比原来差的留下来当然可以替换。”12月4日，李嘉暖提出“你说只是换席梦思，把我们的床也给扔了吗？”束必烈妻子回复“本来只想换床垫，但是搬了床垫发现你们的床板都断了几块，只能一起换了。”李嘉暖表示不能接受，要求交房时束必烈将原先的床搬回来或用其认为类似的可以接受的木床代替才可。双方发生言语争执。2018年3月，李嘉暖向束必烈妻子提出“以后有事让中介转告我拒绝再跟不可理喻不讲道理的人沟通。”束必烈妻子欲进行回复，显示被拒收。2018年11月，束必烈搬离系争房屋。双方产生纠纷，李文美于2019年3月29日向本院提交起诉状，诉请束必烈交付电视机柜、床边柜等家具，支付清洁费、租金损失等请求。束必烈提出了反诉，诉请如前。2019年7月24日，李文美向本院提交撤诉申请，申请撤回本诉。
　　审理中，李文美提交系争房屋照片若干、与中介的微信记录、情况说明。照片包括房屋原有状态、2018年11月底李文美代理人与中介共同进入系争房屋拍摄的状态，证明束必烈将大件家具、床垫均搬走并擅自更换了床。情况说明系上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业公司)出具，载明李文美、束必烈的租赁合同系其司居间促成，2018年11月18日一名女士(与束必烈关系不明)来门店交还系争房屋钥匙后直接离开。次日公司业务员至系争房屋查看并拍摄照片。经庭审质证，束必烈对李文美提交的照片不予认可，认为该些照片并非都是房屋原状的照片，且无法证明还房现状；认为李文美代理人与中介的微信记录仅显示2018年5月15日李文美催促束必烈支付租金，其余均与本案无关。李文美另申请证人杨某某到庭。证人陈述其系中原物业公司的法务，2018年11月18日公司收到系争房屋钥匙后当即联系李文美，但未联系到，第二天员工去系争房屋内查看，房屋钥匙具体何时交还给李文美，证人并不清楚。
　　审理中，李文美称其系在2018年11月底致电束必烈催讨租金时得知其已搬走，之后的第二或第三天即去中介处收回了房屋钥匙，2019年1月8日，李文美才将系争房屋另行出租，故李文美认为涉案合同于2019年1月8日解除。
　　束必烈向本院提交照片若干张、销售订单、钥匙收据及开关发票。证明束必烈入住系争房屋后，发现屋内有因漏水引起的虫害、以及因漏水造成邻里纠纷，影响其居住生活。由于屋内大部分家具李文美已处理，束必烈为生活居住购入部分家具。屋内开关有故障，束必烈进行了更换。由于李文美代理人要求束必烈有事让中介转告，故2018年11月17日束必烈将钥匙交还给了中介，表示要求解除合同。经庭审质证，李文美对照片不予认可，认为照片反映的并非客观事实，由于束必烈擅自更换床，导致李文美代理人与束必烈妻子之间关系不融洽，故不想多接触才要求与中介沟通，但束必烈交还房屋钥匙之时未通知过李文美。
　　审理中，李文美表示涉案租赁合同因束必烈违约解除，按惯例保证金不予退还。李文美另称其曾于2018年12月向本院提起过涉案合同的诉讼，后撤回了起诉。
　　本院认为，涉案的双方当事人就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同约定的租赁期限自2017年11月20日起至2019年11月19日止。束必烈称因系争房屋存在瑕疵而无法正常使用，故其于2018年11月17日搬离系争房屋并向中介方交还房屋钥匙，涉案合同应认定为该日解除。但本院认为，双方虽在租赁合同履行过程中因更换家具等事宜发生过争执，但仅凭反诉原告提供的反诉被告与邻里之间的漏水纠纷以及其自称的插座松动、屋内有小虫等问题，并不能足以认定系争房屋存在严重瑕疵而影响承租人的正常生活、致使合同不能正常履行。倘若系争房屋内存在部分质量问题，承租人可以要求出租人维修或在出租人拒绝维修的情况下自行维修后向出租人主张产生的费用。但目前反诉原告并未举证证明其已经尽了前述相关义务，其主张反诉被告根本违约而反诉原告可以依法行使解除权的理由，本院不予采纳。故其认为其于2018年11月17日向中介方交还房屋钥匙即视为租赁合同解除的观点，本院不予认可。对于反诉原告违约解除合同的事实，反诉被告自称于2018年11月底才知晓，并于之后1-2天内收回了房屋钥匙，视为反诉被告接收了系争房屋，涉案合同事实上已经解除。由于反诉被告未陈述清具体日期，本院确定2018年11月30日双方的租赁合同解除。反诉被告认为其于2019年1月8日才将系争房屋另行出租，故应当认定该日期为反诉原、被告解除合同之日的观点，本院难以采纳。李文美曾提起了涉案诉讼，在本案庭审结束后又撤回了本诉。针对反诉，李文美认为因束必烈违约，应按惯例没收保证金的主张，无合同及法律依据，本院不予采纳。故束必烈缴纳的保证金6,000元，李文美应予返还。若李文美认为束必烈有其他解除合同后的责任需承担的，其可以另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
　　一、反诉原告束必烈与反诉被告李文美签订的《房屋租赁合同》于2018年11月30日解除；
　　二、反诉被告李文美于本判决生效之日起十日内返还反诉原告束必烈保证金6,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉被告李文美负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：陈韫鏐