秦建虹与昌黎鹏湖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

秦建虹
昌黎鹏湖房地产开发有限公司
梁红梅（河北红梅律师事务所）

原告秦建虹，女，1978年11月21日生，汉族，农民，现住昌黎县安山镇东牛栏村37号，身份证号130322197811211246。
被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司，所在地昌黎县金海大街中段北侧（五街白衣庵146号）。
法定代表人庹大鹏，该公司董事长。
委托代理人梁红梅，河北红梅律师事务所律师。
原告秦建虹与被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司（以下简称鹏湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理后，于2014年2月13日作出（2014）昌民初字第145号民事判决书。被告鹏湖公司不服判决提起上诉，秦皇岛市中级人民法院作出（2014）秦民终字第751号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，于2015年4月10日、2015年8月19日两次公开开庭进行了审理。原告秦建虹、被告鹏湖公司委托代理人梁红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告秦建虹与被告鹏湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依合同约定向被告交清了全部购房款，被告未依合同约定如期将原告所购商品房交付给原告，存在违约的事实清楚，被告鹏湖公司应承担迟延向原告交付商品房的违约责任。关于逾期交房的时间问题，2013年8月17日被告通知原告领取房屋钥匙，原告亦在当日领取了房屋钥匙，该时间应视为交房时间。关于逾期交房的违约金计算问题，原、被告签订的商品房买卖合同第八条中约定，逾期交房超过90日后，出卖人应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告鹏湖公司认为双方约定的违约金过高，要求进行调整，并向本院提出迟延交房期间房屋租金价格鉴定申请。本院依法委托昌黎县价格认证中心作出了原告秦建虹在2012年9月1日至2013年8月31日同地段同类型房屋租金的鉴定价格为9724元。按该鉴定结论为计算依据，原告秦建虹主张的2012年9月1日至2013年8月17日迟延交房的违约金为28027元（399241元×351天×0.0002），明显过高，本院对被告要求调整违约金的抗辩主张予以支持，被告应承担逾期交房的违约金数额以不超过租金损失130%为限，即12156.3元（9724元÷365天×351天×130%）。被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之一，系因降水等不可抗力造成，非出卖人（被告）所能控制的原因造成，被告不应承担违约责任。不可抗力系在合同履行中发生了不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，降水等天气因素对施工进度确实有一定的影响，但属于正常的天气现象，不构成不可抗力事由，故本院对被告的该项抗辩不予支持。被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之二，系建筑商未及时向开发商交房所致，被告已就建筑商违约之事向人民法院提起了诉讼，待建筑商赔偿后再给付原告所主张的违约金，因本案与被告起诉建筑商系两个独立的合同关系，故本院对被告的该项抗辩不予支持。被告鹏湖公司申请房租价格鉴定所支出的评估费，系其举证证明自己的主张，该费用应由被告自行负担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百一十九条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  之规定，判决如下:
被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告秦建虹迟延交房违约金12156.3元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

本院认为，原告秦建虹与被告鹏湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依合同约定向被告交清了全部购房款，被告未依合同约定如期将原告所购商品房交付给原告，存在违约的事实清楚，被告鹏湖公司应承担迟延向原告交付商品房的违约责任。关于逾期交房的时间问题，2013年8月17日被告通知原告领取房屋钥匙，原告亦在当日领取了房屋钥匙，该时间应视为交房时间。关于逾期交房的违约金计算问题，原、被告签订的商品房买卖合同第八条中约定，逾期交房超过90日后，出卖人应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告鹏湖公司认为双方约定的违约金过高，要求进行调整，并向本院提出迟延交房期间房屋租金价格鉴定申请。本院依法委托昌黎县价格认证中心作出了原告秦建虹在2012年9月1日至2013年8月31日同地段同类型房屋租金的鉴定价格为9724元。按该鉴定结论为计算依据，原告秦建虹主张的2012年9月1日至2013年8月17日迟延交房的违约金为28027元（399241元×351天×0.0002），明显过高，本院对被告要求调整违约金的抗辩主张予以支持，被告应承担逾期交房的违约金数额以不超过租金损失130%为限，即12156.3元（9724元÷365天×351天×130%）。被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之一，系因降水等不可抗力造成，非出卖人（被告）所能控制的原因造成，被告不应承担违约责任。不可抗力系在合同履行中发生了不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，降水等天气因素对施工进度确实有一定的影响，但属于正常的天气现象，不构成不可抗力事由，故本院对被告的该项抗辩不予支持。被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之二，系建筑商未及时向开发商交房所致，被告已就建筑商违约之事向人民法院提起了诉讼，待建筑商赔偿后再给付原告所主张的违约金，因本案与被告起诉建筑商系两个独立的合同关系，故本院对被告的该项抗辩不予支持。被告鹏湖公司申请房租价格鉴定所支出的评估费，系其举证证明自己的主张，该费用应由被告自行负担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百一十九条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  之规定，判决如下:

被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告秦建虹迟延交房违约金12156.3元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由被告负担。

审判长：刘秀艳
审判员：赵瑞利

书记员：李琰