秦某某、胡某等与刘雪某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：秦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，户籍所在地湖北省长阳土家族自治县。
原告：胡某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地湖北省蕲春县。
二原告委托诉讼代理人：李琼俐，湖北龙禧律师事务所律师。
二原告委托诉讼代理人：黄梦武，湖北龙禧律师事务所实习律师。
被告：刘雪某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地湖北省秭归县。
委托诉讼代理人：向立娜，湖北楚贤律师事务所律师。

原告秦某某、胡某诉被告刘雪某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法由审判员张浴阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦某某及其与胡某的委托诉讼代理人李琼俐，被告刘雪某及其委托诉讼代理人向立娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦某某、胡某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.请求判令刘雪某返还定金10000元；3.请求判令刘雪某支付违约金34000元；4.诉讼费由刘雪某承担。事实和理由：2018年10月6日，秦某某、胡某与刘雪某、百纳房地产经纪（宜昌）有限公司三方签订了存量房买卖居间合同，约定刘雪某将位于朝阳路××号、不动产权证号为鄂（2017）宜昌市不动产权第××号的房屋一套作价340000元出售给秦某某、胡某。合同同时约定秦某某、胡某支付定金10000元；若双方任何一方违约，违约方承担房屋总价10%的违约金。合同签订当日，秦某某、胡某即支付了定金。后刘雪某将房屋卖给其亲戚，拒不履行合同，故秦某某、胡某诉至法院。
刘雪某辩称：1.双方签订房屋买卖合同是中介公司提供的格式合同，双方对10%违约金的格式条款未协商，导致胡某对此存在重大误解；2.10%的违约金过高，请求法院调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对身份证复印件、存量房居间买卖合同、付款记录截屏件、收款收据、微信聊天记录、不动产权证复印件均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月6日，秦某某、胡某（买方）与刘雪某（卖方）、百纳房地产经纪（宜昌）有限公司（经纪方）三方签订存量房买卖居间合同，约定刘雪某将其名下坐落于朝阳路××号、不动产权证号为鄂（2017）宜昌市不动产权第××号的房屋出售给秦某某、胡某。合同约定房屋成交价340000元，买方于2018年10月6日支付购房定金10000元给卖方；买方申请银行按揭贷款240000元……买方须在签署本合同3个工作日之内到经纪方指定的银行办理按揭申请手续，所产生的费用由买方承担；该房屋处于抵押状态，买方于银行审批通过后3日内支付部分首期款90000元（不含定金）替卖方还清贷款，卖方于还款后5日内办妥注销抵押登记手续。合同同时约定如卖方在收取定金后不依合约条款将房屋售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，另赔偿买方房屋成交价10%的违约金，买方不可要求进一步赔偿或要求卖方履行此合约。合同签订当日，秦某某、胡某通过手机银行转账向刘雪某支付了定金10000元，刘雪某出具收据一份。后刘雪某拒不办理相关手续，2018年10月13日刘雪某在与百纳房地产经纪（宜昌）有限公司的工作人员的微信聊天中表示已将房屋卖给他人。庭审中，刘雪某承认该房屋已出卖给他人并于2018年10月11日办理了过户。

本院认为，秦某某、胡某与刘雪某、百纳房地产经纪（宜昌）有限公司签订的存量房居间买卖合同，系各方真实意思表示，合法有效，各方应当依约履行。该存量房居间买卖合同包含了房屋买卖合同和居间合同两种法律关系，在秦某某、胡某与刘雪某之间的房屋买卖合同关系中，刘雪某擅自将标的物出卖给他人，致使秦某某、胡某的合同目的不能实现的行为已构成根本违约，现秦某某、胡某依法请求解除合同应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。合同同时约定了定金和违约金条款，秦某某、胡某选择适用违约金条款，要求刘雪某返还已支付的定金10000元并支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的数额，刘雪某主张过高请求法院予以调整。本院认为违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾预期利益等因素综合确定。秦某某、胡某未举证证明实际损失数额，而从签订合同到刘雪某明确表示已将房屋卖给他人，之间仅相隔一周，秦某某、胡某可以另行购买其他房屋以减少损失，本院基于公平原则结合定金给付情况、刘雪某的过错程度，酌情将违约金由合同约定的34000元（房屋成交价10%）调减为25000元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：

一、解除秦某某、胡某与刘雪某于2018年10月6日订立的房屋买卖合同；
二、刘雪某于本判决生效之日起三日内向秦某某、胡某返还定金10000元并支付违约金25000元；
三、驳回秦某某、胡某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元适用简易程序减半收取计450元，由刘雪某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 张浴阳

书记员： 向亚琴