秦怡春与邱宗炫案外人执行异议之诉一审民事判决书

　　原告(案外人)：秦怡春，男，1988年2月28日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：汤顺舟，上海美易律师事务所律师。
　　被告(申请执行人)：邱宗炫，男，1990年4月8日出生，汉族，户籍地福建省石狮市。
　　委托诉讼代理人：赵海江、臧文婕，上海市江华律师事务所律师。
　　第三人(被执行人)：盛卿，男，1977年2月17日出生，汉族,户籍地上海市普陀区白玉路XXX弄XXX号XXX室。
　　第三人(被执行人)：上海网是科技贸易有限公司，住所上海市长宁区金钟路XXX弄XXX号XXX室。
　　法定代表人：沈雪珍。
　　第三人(被执行人)：上海荣币通实业有限公司，住所上海市长宁区协和路XXX号XXX楼XXX层XXX-XXX室。
　　法定代表人：沈舒怡。
　　第三人(被执行人)：上海美浦科技投资有限公司，住所上海市青浦区公园路XXX号XXX-XXX室。
　　法定代表人：孙坤欣。
　　第三人(被执行人)：上海日月明房地产开发(集团)有限公司，住所上海市青浦区赵巷镇沪青平公路XXX号XXX幢XXX号楼XXX室。
　　法定代表人：盛卿。
　　原告秦怡春诉被告邱宗炫及第三人盛卿、上海网是科技贸易有限公司(以下简称网是公司)、上海荣币通实业有限公司(以下简称荣币通公司)、上海美浦科技投资有限公司(以下简称美浦公司)、上海日月明房地产开发(集团)有限公司(以下简称日月明公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月14日公开开庭进行了审理，原告秦怡春的委托诉讼代理人汤顺舟，被告邱宗炫的委托诉讼代理人臧文婕到庭参加诉讼。第三人盛卿、网是公司、荣币通公司、美浦公司、日月明公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告秦怡春公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告秦怡春对第三人美浦公司名下的上海市浦东新区上南路XXX号二层、二夹层房屋(以下简称系争房屋)享有至2027年2月28日(租金已支付至2020年3月30日)止的承租权；2.系争房屋对原告带租约拍卖。事实与理由：美浦公司与秦怡春于2012年1月20日签订租赁合同，秦怡春向美浦公司承租本市浦东新区上南路XXX号南一楼全部、一楼中部宴会大厅、南二楼全部、二楼东部明府厅及南一楼原员工食堂，租期从2012年3月1日起至2027年2月28日，年租金96万元。2014年3月18日，双方又签订租赁合同，将上南路XXX号北一楼全部出租给秦怡春，租期从2014年4月1日起至2034年3月31日止，年租金161,280元。两份合同合计承租了该房屋一层全部及二层部分面积，并分别于2012年6月11日、2014年4月22日办理了登记。2015年1月7日，双方又签订补充协议，由原告支付租金400万元的优惠价格一次性支付前两份合同自2015年4月1日至2020年3月30日期间的租金。原告已按约实际支付400万元租金，已承租房屋二层、二夹层且租金付至2020年3月30日。2018年10月18日，法院发出执行公告，对系争房屋不负担租赁权的状态下处置，原告提出执行异议后，被法院驳回。原告认为，其与美浦公司之间的租赁合同真实有效且办理了租赁登记，请求法院支付原告的诉讼请求。
　　被告邱宗炫辩称，一、原告提供的证据不能证明已足额支付全部租赁费用且实际占有使用房屋。租赁期限自2012年3月1日起，原告目前提供的付款凭证只能对应《补充协议》中约定的2015年4月1日至2020年3月30日的租金。原告要求享有之后的租赁权，未能提交后续的租金支付凭证；原告提交的四份银行回单，原告称款项均是支付的租金，但这是美浦公司的账户回单，原告系美浦公司的分公司负责人，所以原告就是美浦公司的工作人员，能够拿到回单；四份回单合计359万元，其中一笔高达270万元，与约定的按季支付与先付后用的约定不符，算至2014年12月31日，原告需向美浦公司支付租金2,680,960元，原告提供的租金凭证与此相比超过近100万元，这不符合常理，他们之间有其他经济往来。所以，双方不存在真实的租赁关系。二、第三人美浦公司与原告签订的补充协议，明显不符合商业规律和交易习惯，是原告通过非法手段帮助美浦公司逃避债务，该协议系对登记租赁合同的变更，但双方并未办理变更登记手续，在补充协议签订之前，邱宗炫已完成房屋抵押登记，原告的租赁权不得对抗其抵押权。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　第三人盛卿、网是公司、荣币通公司、美浦公司、日月明公司未作答辩，也未提供证据。
　　本院经审理查明，上海市浦东新区上南路XXX号二层(建筑面积1,666.7平方米)、二夹层(建筑面积35.32平方米)登记的权利人为美浦公司，房屋于2013年12月20日始核准设定抵押登记，抵押权人为邱宗炫。
　　2015年12月25日，本院在审理原告邱宗炫与被告盛卿、网是公司、荣币通公司、美浦公司、日月明公司民间借贷纠纷一案中对该房屋实施查封。
　　2018年6月13日，上海市第一中级人民法院作出(2018)沪01民终2657号终审民事判决确定，盛卿向邱宗炫借款的事实始于2013年4月11日，盛卿负有返还邱宗炫借款等义务；网是公司、荣币通公司、美浦公司、日月明公司对盛卿之负债于相应限额内承担连带清偿之责；邱宗炫可在先位抵押权所担保债权数额之外的余额范围内，以坐落于上海市浦东新区上南路XXX号二层、二夹层房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该房产的所得款(以2800万元为限)优先受偿。
　　2018年10月18日，本院发出(2018)沪0112执6578号公告，责令盛卿、美浦公司等限期履行民事判决确定的义务，逾期将对系争房屋在不负担租赁权的状态下提交评估、拍卖或变卖。
　　原告秦怡春以承租人身份向本院提出异议申请，本院于2019年3月21日作出(2019)沪0112执异52号执行裁定，驳回了原告的执行异议。原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。
　　另查明，2012年1月20日，第三人美浦公司与原告秦怡春签订租赁合同，约定秦怡春向美浦公司承租上南路XXX号南一楼全部、一楼中部宴会大厅、南二楼全部、二楼东部明府厅及南一楼原员工食堂，建筑面积1,666.67平方米，租赁期限十五年，从2012年3月1日起至2027年2月28日，年租金96万元，租金的支付：三个月为一个付款周期，先付后租。同年6月11日，双方在房地产登记部门办理了房屋出租登记。
　　2014年3月18日，第三人美浦公司与原告秦怡春又签订租赁合同，约定秦怡春向美浦公司承租上南路XXX号北一楼全部，建筑面积280平方米，租赁期限二十年，从2014年4月1日起至2034年3月31日止，年租金161,280元，租金支付，三个月为一个付款周期，先付后租。同年4月22日，双方在房地产登记部门办理了房屋出租登记。
　　2015年1月7日，美浦公司与秦怡春就原二份租赁合同签署《补充协议》，主要内容：在秦怡春同意自行借款筹集资金一次性提前支付美浦公司五年租金的基础之上，同意根据相应的市场利息给予秦怡春相应的租金优惠，并相应调整租金，五年的房屋租金(即2015年4月1日至2020年3月30日的租金)合计为人民币400万元；秦怡春同意于2015年2月15日前一次性支付上述租金400万元。
　　2015年2月9日，秦怡春通过中国工商银行账户向美浦公司账户内分别汇款320万、80万元。
　　又查明，2010年9月21日，上海美浦科技投资有限公司明府其食酒店分公司注册成立，负责人秦怡春，营业场所浦东新区上南路XXX号1层南面。
　　庭审中，原告陈述，其于2015年4月1日支付了部分租金。为证明该事实，原告提供了2014年12月31日之前四份银行回单，合计金额359万元。被告认为，计算至2014年12月31日，原告需向美浦公司支付租金2,680,960元，但原告提供的凭证金额，超过需支付租金近100万元，不符合常理，也不符合合同约定的先付后用、按季付款的条款。原告另外还陈述，原告已于2016年9月将承租的房屋及酒店整体转让给案外人广未丰资产管理(上海)有限公司，双方发生纠纷诉到法院，现在审理之中。原告为证明其主张提供了酒店经营转让及房屋租赁协议等相关诉讼材料。被告认为，原租赁合同上的承租人是秦怡春，秦怡春又是上海美浦科技投资有限公司明府其食酒店分公司的负责人，由此得出秦怡春是美浦公司的工作人员，房屋的占有人是美浦公司，房屋转租后，又变成了案外人。
　　以上事实，由(2018)沪0112执6578号公告、(2019)沪0112执异51号执行裁定书、房屋租赁合同、上海市房地产登记证明、补充协议及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案争议的焦点在于第三人美浦公司与原告秦怡春之间是否存在先于抵押权的真实租赁关系。
　　本案是案外人执行异议之诉，案外人即原告秦怡春应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告虽然提供了二份房屋租赁合同且备案登记，早于设定抵押的时间，但原告支付的租金远远超过合同约定数额近100万元，有悖生产、经营的常理。在房屋设定抵押之后，双方另行签订补充协议，从而变更了原租赁合同的租金数额、支付方式等主要内容，成为新的租赁合同，但未进行登记备案。因此，本院认为，抵押权设立在先，补充协议生效在后，补充协议不得对抗已登记的抵押权。
　　考量原告提供的租赁合同与补充协议，内容出入较大，租赁合同的租金付款方式按季支付，剩余的五年的租金价格，应计算为5,606,400元，而补充协议变成一次性以400万元了结，明显不符合市场的商业规律和交易习惯。
　　原告在庭审中提供的证据恰好证明，原告与第三人美浦公司租赁合同是不真实的。原告既是美浦公司的承租人，又是工作人员，主体身份关系混乱，存在虚假的租赁关系。秦怡春又将系争房屋转租他人，发生于房屋查封之后，因此对未经法院准许占有系争房屋或者实施有碍执行的行为的，法院可以解除其占有或者排除其妨碍。
　　综上，原告主张租赁关系设立在抵押之前，但未能举证证明已签订合法有效的租赁合同及占有使用系争房屋的事实，本院对原告主张的承租权及要求带租约拍卖的诉讼请求，不予支持。第三人盛卿、网是公司、荣币通公司、美浦公司、日月明公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：
　　驳回原告秦怡春的诉讼请求。
　　案件受理费28,669.27元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：仇  萍

书记员：金联涌