秦晨与上海金珩房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：秦晨，男，1979年12月17日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。
　　委托诉讼代理人：金立军，上海源杰律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：上海金珩房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：阳侃，董事长。
　　委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。
　　上诉人秦晨因与被上诉人上海金珩房地产发展有限公司(以下简称“金珩公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初4013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　秦晨上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持秦晨在一审中的全部诉请。事实与理由：一、一审法院认为金珩公司不构成欺诈是错误的，金珩公司的行为符合欺诈的构成要件。首先，金珩公司作为开发商，在改变设计思路到最终申报需要花相当长的时间。本案中，从秦晨购买上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄《金地天境城》36号1层101室房屋(以下简称“系争房屋”)到金珩公司在上海市青浦区规划和土地管理局公示也仅有几个月的时间，说明金珩公司在销售系争房屋时已经开始变更规划设计，却未告知秦晨，存在欺诈的故意。其次，金珩公司的销售人员是按照金珩公司的要求统一对外进行宣传，销售人员的行为是职务行为，代表了金珩公司的意思表示，金珩公司在着手变更规划的同时，还要求或放任销售人员按照原有规划对外销售系争房屋，显然着手实施了欺诈行为。最后，秦晨是基于销售人员的宣传，认为系争房屋的前排是连体别墅且没有车库出入口，陷入错误判断并完成了错误的意思表示。二、变更规划的前置条件法律有明确规定，不是引以为戒就可以轻易抹去。《中华人民共和国城乡规划法》明确规定，变更规划时，应举行听证会，听取利害关系人的意见，如果给利害关系人造成损失的，应予赔偿。金珩公司在变更规划时，并未举行听证会，违背了法律的强制性规定。
　　金珩公司辩称，不同意秦晨的上诉请求，请求二审法院驳回上诉维持原判。事实与理由：秦晨所说的项目变更是二期的工程，和系争房屋不属于同一个小区，项目变更和秦晨没有关系。项目变更也是经过相关政府部门批准的，而且变更调整是在2015年12月，秦晨签订购房合同也是在2015年12月，销售人员不存在欺诈的情况。关于系争房屋的宣传资料等不属于双方销售合同的范围，不能视为合同的一部分。车库的出入口以及系争房屋的前排是多层建筑还是别墅，对双方间合同的订立并不构成重大影响。秦晨也没有提供任何证据证明系争房屋存在贬值的情况。
　　秦晨向一审法院起诉请求：要求判令金珩公司赔偿秦晨损失770,000元。
　　一审法院认定事实：2015年12月30日，秦晨作为乙方，金珩公司作为甲方，双方签订商品房预售合同,约定乙方向甲方购买系争房屋，规划用途为居住，总房价款8,236,800元。第九条约定甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需要变更的应当征得乙方书面同意；甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.10%违约金。附件六为该房屋相邻关系及小区平面布局。补充条款一第八条“对本合同正文第九条之补充”8.2约定：本项目内的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、弱电系统、供水设施、供气设施、车库安全疏散口、地下车库入口、垃圾房、地下排污设施、排风竖井等设施的位置、结构及朝向等，以政府及电力、煤气、卫生等单位的最终确定为准；8.3约定：本合同附件及楼书资料中所示的基础设施与公共配套建筑的位置仅供参考，最终以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约，在不影响小区总体功能及日照、通风采光等情况下，甲方有权对小区平面布局进行局部调整而无需承担违约责任。第二十条“关于楼书、样板房及销售广告效力的约定”：甲方通过口头、书面、实物及其他任何形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表达及显示的内容并不作为交房标准，也非本合同的组成部分；特别提示：[3]甲乙双方确认双方的权利义务以本合同为准，如本合同未约定的，则以房屋最终实际状况或政府的最后审批为准，本合同是明确甲乙双方权利义务的唯一依据，取代双方在此之前有关该房屋及相关设施口头或书面的协议、同意、承诺、允许或说明。合同另约定了其他事项。现秦晨已付清房款，金珩公司已交付秦晨系争房屋。现金珩公司正在《金地天境城》36号、37号楼房南侧的景观绿化带处建造地下车库出入口。
　　一审法院另查明，《金地天境城》东至嘉松中路，西至老崧塘河，南至规划道路，北至规划道路。系争房屋属于《金地天境城》一期项目，一期项目位于《金地天境城》北部，一期项目最南端一排楼房自东向西楼号分别为36号、37号、38号、39号、40号、41号，该排楼房北面一排楼房自东向西楼号分别为31号、32号、33号、35号。原项目总平面显示，上述一排楼房南侧为景观绿化带和消防车道，消防车道以南为二期项目，31号楼房东南与36号楼房东北处设置了地下车库出入口。2015年12月1日，金珩公司公示变更二期调整方案，取消了一期南侧的消防车道，在36号、37号楼房南侧景观绿化地带中设置了地下车库出入口，公示期自2015年12月1日至2015年12月10日，反馈时限至2015年12月17日止，反馈途径为上海市青浦区规划和土地管理局。
　　2017年12月11日，青浦区规划和土地管理局(下简称“青浦规土局”)针对《金地天境城》项目向法院出具复函，主要内容为：一、规划审批情况：青浦规土局于2010年批复了规划设计方案，金珩公司于当年9月取得了青浦规土局核发的一期项目(注：系争房屋属于规划的一期项目，但金珩公司在销售时将系争房屋称为二期，将规划的二期一组团称为三期)的建设工程规划许可证。2013年，金珩公司申请调整二期项目的规划设施方案，青浦规土局于2013年5月批复了调整方案，金珩公司于当年8月取得青浦规土局核发的二期二组团的建设工程规划许可证。2015年12月，金珩公司申请调整二期一组团规划设计方案，青浦规土局于2015年12月批复了调整方案，金珩公司于2016年2月取得二期一组团的建设工程规划许可证。二、规划变更的情况：金珩公司分别于2013、2015年调整当时尚未建设的二期和二期一组团规划设施方案。2012年的二期方案调整，主要是调整了二期总平面和部分房型，将部分多高屋平层住宅改为合院形式的住宅等；2015年的二期一组团方案调整，主要是调整了二期一组团总平面、交通组织和部分房型，将原部分多高层平层住宅、合院形式的住宅改为了联列式住宅等。在方案调整过程中，该局均进行了公示，未收到有关反馈意见。三、地库入口、别墅更改等问题：根据该项目2013年的二期调整方案，一期南侧为小区绿地和消防车道，在2015年的二期一组团方案调整过程中，根据交通影响评价报告的结论，取消了消防车道，并在绿地内新增了一个地库出入口。在2013年和2015年的方案调整中，一期南侧均为多高层住宅。
　　一审法院认为：消费者为生活消费需要购买、使用商品或接受服务，其权益受《中华人民共和国消费者权益保护法》的保护。消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。
　　秦晨认为金珩公司宣传资料中关于绿化带和二期房型的宣传是虚假的，存在欺诈行为。而金珩公司经政府批准变更规划，取消该处消防车道增设地库出入口，确实与前期宣传不同。对此法院认为，欺诈行为必须满足四个条件：一是欺诈人有欺诈的故意；二是欺诈人实施了欺诈行为；三是被欺诈人因欺诈而陷入错误判断；四是被欺诈人基于错误判断而为意思表示。本案中，金珩公司在销售过程中向秦晨宣传的关于景观绿化带的内容符合前期规划，其变更规划后虽然增加了车库出入口，但是景观绿化带依然存在，因此金珩公司在前期宣传时对绿化带的宣传并无虚假，不存在欺诈的故意和行为。在金珩公司备案的规划方案中二期房型是多高层住宅，而金珩公司销售人员对一期购房者宣传称二期是别墅，确实与规划不符，但秦晨提供的沙盘照片却显示系争房屋以南的二期房型是多层住宅，故金珩公司销售人员的宣传与金珩公司制作的沙盘自相矛盾，法院确定金珩公司不存在欺诈的故意。而秦晨作为购房者在签订合同前也应尽注意义务。故对秦晨认为金珩公司存在虚假宣传、构成欺诈之主张，法院难以采信。
　　秦晨又称绿化带对本案商品房预售合同的签订和房屋定价有重大影响。根据相关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，关于绿化带，金珩公司向秦晨宣传的是景观绿化带和道路，但宣传资料中对该处绿化带与道路的面积比例、道路用途、造型设计等建设规划方案并不具体确定，不能视为要约。秦晨与金珩公司签订的商品房预售合同中关于景观绿化带、消防车道和地下车库出入口的设置也无明确约定，合同补充条款另约定了包括地库出入口在内的设施以政府批准的最终方案为准，在不影响小区总体功能及日照、通风采光等情况下，金珩公司有权对小区平面布局进行局部调整而无需承担违约责任。上述补充条款虽系金珩公司拟定的格式条款，但双方对绿化带和配套设施本无明确约定，故上述条款并无免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该补充条款对秦晨与金珩公司均具有约束力。秦晨与姚樱谈话时虽然秦晨提到是为了不买地下车库出入口旁边的房屋才放弃31号101室房屋转而购买36号101室房屋，但是实际上秦晨声称要避开的地下车库出入口就位于36号101室房屋东北面，姚樱的陈述中也无法看出秦晨与金珩公司明确约定过不买卖位于地下车库出入口旁边的房屋，秦晨未能提供充分证据证明其主张。故对秦晨上述陈述，法院难以采信。法院确认金珩公司针对绿化带中增设地下车库出入口这一行为并不构成违约。
　　此外，秦晨认为金珩公司未经业主书面同意，擅自变更建筑规划，违反法定程序。对此法院认为，业主书面意见系相关行政部门审批规划调整之程序，现金珩公司的规划调整已经相关行政部门审批，秦晨再以此为由主张金珩公司违反法定程序非民事受理范围。但结合本案，金珩公司未将变更规划方案书面通知到业主，且金珩公司设置的公示期限及反馈期间较短，可能导致业主无法在期限内行使相关权利，对此金珩公司应引以为戒。
　　关于房屋贬值问题。秦晨认为金珩公司增设地下车库出入口及别墅区更改为多高层，致使秦晨房屋视野采光受影响，噪音严重且破坏了景观，秦晨的房价因此贬值。对此，法院认为，车库出入口现在建造过程中，调整后的规划仍然存在景观绿化带，增设地下车库出入口并不构成对景观的破坏，且36号、37号房屋原本就规划北侧有地下车库出入口，南侧有消防车道，36号房屋东侧规划为小区行车道，秦晨未举证证明36号、37号房屋南侧增设一处地下车库出入口加重了对该处房屋或秦晨所购房屋的噪音影响并造成了房屋贬值。关于二期是多层楼房，金珩公司制作的沙盘已展示二期房屋的房型是多层，即使销售人员称是别墅，但秦晨也未举证证明二期房屋的层高影响一期房屋的视野和正常采光。故秦晨主张缺乏事实和法律依据，法院难以采纳。至于施工期间的噪音是否超出相关标准侵犯秦晨的合法权益，秦晨可另循合法途径解决。
　　综上，秦晨与金珩公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规之禁止性规定，属合法有效，双方应恪守履行。根据前述，秦晨要求金珩公司赔偿损失的诉讼请求，缺乏合同与法律依据，法院难以支持。
　　一审法院据此作出判决：驳回秦晨的诉讼请求。
　　本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。秦晨与金珩公司签订的《商品房预售合同》系双方自愿、真实意思的表示，且与法不悖，双方应当恪守履行。
　　秦晨上诉主张金珩公司明知规划变更仍以原设计规划对外宣传销售系争房屋，构成欺诈。本院认为，依据一审查明的事实，变更规划后虽然增加了车库出入口，但景观绿化带依然存在，故金珩公司对绿化带的宣传并无虚假，不存在欺诈的故意和行为。金珩公司备案的规划方案中二期房型是多高层住宅，虽然其销售人员对一期购房者宣称二期房型为别墅，但金珩公司制作的沙盘照片显示的二期房型为多层住宅，两者虽有矛盾，但并不足以据此认定金珩公司存在恶意隐瞒规划变更的情形。关于规划变更后景观绿化带增设地库出入口，虽与金珩公司前期宣传不同，但双方合同补充条款中已约定地库出入口在内的设施以政府批准的最终方案为准，且规划变更后景观绿化带依然存在，故难以认定金珩公司在景观绿化带的宣传及地库出入口的设置上存在欺诈的故意和行为，相关理由一审已作充分阐述，本院不再赘述。秦晨上诉以金珩公司构成欺诈为由，要求其赔偿损失，依据不足，本院不予支持。
　　综上所述，一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费11,500元，由上诉人秦晨负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　孙幸冬

审判员：王晓梅

书记员：邬海蓉