秦皇岛市宏添源物业服务有限公司与金某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：秦皇岛市宏添源物业服务有限公司，住所地秦皇岛市经济技术开发区黑龙江西道31号，统一社会信用代码×××。法定代表人：刘彤，经理。委托诉讼代理人：杜坤，河北渤海明达律师事务所律师。被告：金某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，公民身份号码×××，现住秦皇岛市。委托诉讼代理人：甘晓红，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住秦皇岛市经济技术开发区。

原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司（以下简称宏添源物业公司）与被告金某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜坤、被告金某某委托诉讼代理人甘晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏添源物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付北戴河红屿别墅小区C26号房屋物业服务费11848.47元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年4月22日，原告与北京天泽锦程房地产开发有限公司签订了《红屿别墅前期物业服务合同》，签订合同后，原告一直按约定全面审慎履行物业管理义务，为红屿别墅小区业主提供物业服务。被告作为红屿别墅小区C26号房屋的业主，拖欠2013年9月1日至2014年8月31日及2015年9月1日至2015年11月15日的物业服务管理费。被告的C26号房屋为独栋别墅，建筑面积为355.31平方米，按每平方米每月2.3元计算为11848.47元。经原告多次催要，被告均未支付，故原告诉至法院，提出如上请求。被告金某某辩称，被告不认可原告的诉讼请求。理由如下：1、原告在提供物业服务的过程中，存在诸多不尽职的行为，没有完全履行合同义务，如存在安保人员缺失，造成多家被盗，还存在垃圾无人清理、绿化无人养护、公用设施未修缮以及不能有效制止部分业主的私搭乱建等行为，严重影响了被告等业主的居住生活，所以被告不认可全额支付物业费，只认可按80%地的比例支付物业费。2、关于物业费的收取期间，经红屿别墅小区人数及面积双过半的业主同意，北戴河区红屿别墅小区业主委员会（以下简称红屿别��小区业主委员会）于2015年7月26日向原告发出了辞退通知书，解除了与原告的物业管理合同。2015年7月28日，红屿别墅小区业主委员会与秦皇岛海屿物业服务有限公司（以下简称海屿物业公司）签订了物业服务合同，由海屿物业公司接替原告提供物业服务，成为红屿别墅小区新的物业服务企业。被告也按约定向海屿物业公司交纳了2015年9月1日至2016年8月31日的物业费，所以原告应收物业费至2015年7月26日，并非原告要求的2015年11月15日。原告为证明其主张提供主要证据为：1、原告与北京天泽锦程房地产开发有限公司签订的《红屿别墅前期物业服务合同》，以证明原告为红屿别墅小区提供物业服务及收费标准。2、红屿别墅小区物业管理权移交协议书复印件一份，以证明原告于2015年11月12日将物业管理权移交给北戴河区东山街道办事处。3、红屿项目物品交接表及��主欠费明细账，以证明原告于2015年11月16日将物品交接给北戴河东山街道办事处以及被告拖欠两处房屋的物业费。被告为证明其抗辩事实提供主要证据为：1、主要拍摄于2015年的红屿别墅小区内的照片及视频资料，以证明原告为红屿别墅小区提供物业服务期间垃圾不及时清理、绿化无人养护、小区内私搭乱建等事实。2、北戴河区人民法院（2015）北刑初字第68号刑事判决书（网络打印件），以证明原告提供物业服务期间安保缺失导致小区内发生被盗事件。3、2015年6月红屿别墅小区业主委员会关于更换物业服务企业的建议书及征求意见表，以证明大多数业主同意辞退原告并经秦皇岛市物业办核实。4、红屿别墅小区业主委员会2015年7月26日通知原告解除物业管理委托合同的通知书复印件。5、2015年8月17日，经秦皇岛市房产局物业办、北戴河区物业办、北戴河东山���道办事处协调，原告与红屿别墅小区业主委员会相关人员协商达成共识的会议纪要内容（复印件），以证明经过协议，确定宏添源物业公司于2015年8月21日撤出，由红屿别墅小区业主委员会接管。6、北戴河区红屿别墅小区业主委员会与秦皇岛海屿物业公司于2015年7月28日签订的《物业管理委托合同》，以证明海屿物业公司于2015年8月履行合同，为红屿别墅小区提供物业服务。8、被告于2015年11月18日向秦皇岛海屿物业公司交付物业费的收据复印件，以证明海屿物业公司收取被告2015年9月1日至2016年8月31日的物业费并提供服务。9、原告起诉红屿别墅小区业主王笑的二审民事判决书，以证明红屿别墅小区业主委员会已于2015年7月26日通知原告解除物业合同，原告应收物业费至2015年7月。对于原告提供的证据，被告认为：1、原告提供的物业服务合同只能证明双方之间存在物业服务合同关系，不能证明原告按合同约定履行义务，提供了符合要求的物业服务。2、原告提交的2015年11月12日物业管理权移交手续，也只能证明原告在2015年8月17日达成协议后没有及时撤出，且原告无权将物业管理权移交给第三方北戴河东山街道办事处。对于被告提供的证据，原告认为：1、对被告提供的照片等影像资料真实性有异议。2、北戴河区人民法院及秦皇岛市中级人民法院的生效判决已经确认北戴河区东山街道办事处关于红屿别墅小区业主委员会成立的程序不合法，所以红屿别墅小区业主委员会是无效的组织，其对业主的征求意见行为、与海屿物业公司签订协议等行为均应是无效的。3、北戴河区人民法院的刑事判决书只证明小区内发生过盗窃案件，盗窃案件发生并不能证明原告没有尽到相应的职责。4、对会议纪要的内容不认可，没有原告单位盖章。5、原告起诉王笑拖欠物业费的判决书与本案没有关联性。6、对被告提供向海屿物业公司缴费收据的真实性有意义，事实是原告为被告提供物业服务至2015年11月15日。本院经审理认定事实如下：北戴河区红屿别墅小区系北京天泽锦程房地产开发有限公司开发后销售，被告金某某为红屿别墅小区C26号房屋的业主，该房屋为独栋别墅，建筑面积为355.31平方米。最初与北京天泽锦程房地产开发有限公司签订物业服务合同为红屿别墅小区提供物业服务的是北京忠实杰肯道夫物业管理有限公司，双方解除合同后，北京天泽锦程房地产开发有限公司与原告于2013年4月22日签订了《红屿别墅前期物业服务合同》，其中合同对物业服务费约定为：2013年度独栋别墅按每月每平米2.3元交纳，合同期限自2013年4月22日起至2018年4月21日止。合同签订后，原告为红屿别墅小区提供了物业服务，在原告提供服务期间，红屿别墅小区部分业主对原告提供的服务不满意，认为小区内存在垃圾不及时清理、监控损坏、私搭乱建等事实。红屿别墅小区业主委员会经征求业主意见于2015年7月26日向原告发出解除物业管理委托合同的函。2015年8月17日，在北戴河区住建局，经秦皇岛市房产局物业办、北戴河区物业办、北戴河东山街道办事处、宏添源物业公司及红屿别墅小区业主委员会相关人员协商达成共识，会议纪要的主要内容为宏添源物业公司于2015年8月21日撤出，物业办公楼由红屿别墅小区业主委员会接管，物业费截止缴纳的时间节点为8月31日。2015年11月9日，原告与秦皇岛市北戴河区东山街道办事处、秦皇岛市住建局、秦皇岛市北戴河区住建局签订《红屿别墅小区物业管理权移交协议》，协议约定，原告2015年11月12日18时将小区物业管理权全部移交��秦皇岛市北戴河区东山街道办事处。2015年7月28日，红屿别墅小区业主委员会与秦皇岛海屿物业公司签订《物业管理委托合同》，约定由海屿物业公司为红屿别墅小区提供物业服务，服务期为3年，即自2015年7月28日至2018年7月27日。签订合同后，海屿物业公司开始进入红屿别墅小区，被告于2015年11月18日向海屿物业公司缴纳了2015年9月1日至2016年8月31日的物业费。另被告金某某未向原告交2013年9月1日至2014年8月31日的物业费，交了2014年9月1日至2015年8月31日的物业费。本院认为，被告作为小区内的业主，接受了原告提供的物业服务，即应履行交付物业费的义务，但根据被告提供的证据证实，在原告提供物业服务期间确实存在小区垃圾不及时清理、监控损坏、私搭乱建等事实，被告辩称原告存在不完全履行合同义务的行为属实，故对被告要求少交物业费的请求，应���情确定被告按90%的比例交纳物业管理费为宜。对于双方争议的物业服务期间，原告虽提供了与秦皇岛市北戴河区东山街道办事处于2015年11月9日签订的《红屿别墅小区物业管理权移交协议》，以证明原告提供物业服务至2015年11月12日才正式移交物业管理权，但被告提交的海屿物业公司与红屿别墅小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》以及被告交纳2015年9月1日至2016年8月31日物业费的收据能够证明被告认可海屿物业公司自2015年9月1日为其提供的物业服务，故对原告要求被告支付2015年9月1日至11月15日物业费的请求不予支持。综上所述，被告应按90%的比例支付原告2013年9月1日至2014年8月31日物业服务费8225.9元（355.31平方米×12个月×2.3元/平方米/月×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十条第二款之规定，判决如下：

一、被告金某某于本判决生效之日起十日内给付原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司物业服务费8225.9元；二、驳回原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，由原告秦皇岛市宏添源物业服务有限公司负担30元，由被告金某某负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

书记员：刘畅