秦皇岛市星光物业服务有限公司大厂分公司与郭某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告秦皇岛市星光物业服务有限公司大厂分公司。住所地河北省廊坊市大厂回族自治县华安路东侧、北宁街北侧，统一社会信用代码：xxxx。法定代表人陈化身，总经理。委托诉讼代理人景海旭，河北释梵律师事务所律师，执业证号：11310201011693186。委托诉讼代理人刘欣然，河北释梵律师事务所实习律师。被告郭某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，现住河北省三河市。

秦皇岛市星光物业服务有限公司大厂分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告缴纳物业服务等各项费用6318元及逾期付款违约金（按照未支付金额日千分之三标准计算至实际给付之日止）；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告于2013年1月2日与秦皇岛星光房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于大厂回族自治县（星光城）第A4幢2单元13层1304号房屋，并于2014年7月11日与原告办理了上述房屋的交接手续。被告在领受房屋后也就享受到了原告对星光城的物业管理服务，而被告自2015年以来，一直拖欠物业费，经原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告郭某某辩称：一、其房屋至今本人未入住使用，没有享受到物业管理服务，应按空置房交纳物业费；因一直没有入住，不应该缴纳垃圾清运费。二、物业违反合同，供暖换热运行维护费、电梯运行维护费、供水二次加压费属于二次收费，双方签订合同约定物业服务费1.3元/平，收房时按1.7元/平收取，二次收取费用包括在物业费里，不应收取，要求物业退回该费用共计543元或抵扣物业费。收房时物业收取取暖费2511元，但房子未装修入住，未供暖，要求物业提供交费证明，不能提供全额交费证明，要求物业退回80%的费用2009元或抵扣物业费。原告是三级资质，物业费1.3元/平收费标准过高，当初承诺有人工湖，收房时没有，物业费该下降。三、物业公司没有尽到管理义务，是物业公司失职所致，违约在先。四、合同约定滞纳金比例过高，业主拒交物业费是由于物业公司违约造成，业主行驶正当的抗辩权，业主不承担违约责任。综上，请求降低物业服务费标准，取消违约金的无理要求。本院经审理认定事实如下：被告郭某某于2013年1月2日购买了大厂回族自治县挪威的森林二期（星光城）第A4幢2单元13层1304号房屋。同日其与秦皇岛市星光物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》。该合同第四章第二十三条约定：物业管理服务费不包括房屋专有部分所有设施设备的维护，房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造、有线电视费用及公共水电分摊费用。第二十四条约定：物业管理服务费标准（按建筑面积计算）普通住宅1.3元/平方米/月。第二十五条约定：公共使用的专项设备运行的能源损耗，应独立计量核算，按有关标准由业主分摊承担。第三十条约定：物业管理服务费按包干制的模式进行管理。被告于2014年7月11日办理收房手续，并缴纳了2014年7月11日至2015年7月10日的物业费、生活垃圾处理费、供暖换热运行维护费、电梯运行维护费、供水二次加压运行维护费等费用。其欠费期间为2015年7月11日起至2018年7月10日，累欠原告物业费6318元（含生活垃圾清运费、电梯运行维护费、供水二次加压运行维护费、供暖换热运行维护费）。经原告催缴，被告至今未缴纳。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、前期物业服务合同、物业资质证书、律师函、物业服务收费备案书及备案表、委托收费证明及城市生活垃圾处理费待征收委托协议、大厂县物价局厂价字【2016】22号文件、廊价【2016】101号、廊坊市物价局廊价经费【2014】159号文件、廊坊市住宅区物业费服务等级指导标准、廊坊市区住宅区政府指导价物业服务收费及相关服务收费指导标准；被告提交的前期物业服务合同、各项费用缴纳收据及原、被告的当庭陈述在案佐证，足以认定。
原告秦皇岛市星光物业服务有限公司大厂分公司与被告郭某某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛市星光物业服务有限公司大厂分公司的委托诉讼代理人景海旭、刘欣然，被告郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为,民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业单位与业主之间是服务与被服务的关系，按照合同约定及时缴纳物业管理费用是业主的主要义务，而物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，只有在业主充分缴纳物业费的前提下，物业公司才能提供优质服务。而构建和谐的小区环境，需要物业单位和业主的共同努力。作为物业单位应当按照诚实信用的原则严格履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。同时，作为接受物业管理服务的业主应当积极协助物业公司进行管理并及时履行应尽的义务，小区的物业管理才能进行良性循环。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。并非以此为由拒绝缴纳物业管理服务费用。本案中原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括被告在内的业主提供了物业管理服务的事实存在，即原告与被告间形成了物业服务合同关系，被告应依合同约定及时缴纳物业管理费用。对于物业费用的缴纳标准和项目，物业合同中有明确的约定，且被告入住后亦按照合同约定进行了首期缴纳。故对原告要求被告缴纳拖欠的物业费的主张，依法予以支持。被告主张根据双方合同约定按照1.3元/平方米/月收取物业费，已包括原告收取的其他费用，系重复收费的主张，显属对于合同内容的曲解；另，被告为支持其物业服务不到位的主张所提交的证据从形式和内容上不能满足其证明目的，不予认定。故被告的抗辩主张证据不足，不予支持。因物业管理服务合同属于双务合同，若物业单位与业主因物业管理问题存在争议，致使业主拒绝交纳物业管理费的，应认定属于行使合同履行抗辩权的行为。因此对原告主张的逾期付款违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告郭某某于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛市星光物业服务有限公司大厂分公司缴纳2015年7月11日至2018年7月10日的物业管理服务费共计6318元（含生活垃圾清运费、电梯运行维护费、供水二次加压运行维护费、供暖换热运行维护费）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告郭某某负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。

审判员　顾　崴

书记员：李丹阳