秦皇岛市金厦房地产开发有限公司与蒋博涛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）:秦皇岛市金厦房地产开发有限公司。统一社会信用代码:×××。法定代表人：刘常学，该公司总经理。委托诉讼代理人杜秀珍，河北凯悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋博涛，男，1984年11月21日出生，汉族，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郝天光，河北渤海明达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立宁，河北渤海明达律师事务所律师。

金厦公司上诉请求：1、撤销（2017）冀0302民初5132号民事判决书；改判上诉人不向被上诉人承担迟延办证违约金；改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同；2．被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由如下：一、原审认定上诉人违约，是认定事实错误。原审判决书第5页上数第二行表述，合同约定，出卖人应当在商品房交付后365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告从交付房屋之日起已经超过365日，仍未能履行完成产权登记备案工作，被告的行为已构成违约。本案争议的房产位于民族路与外环路交叉路口的西南角，小区仅有此一栋住宅楼。因城市建设修路无偿占用了小区绿化用地，导致绿地率不达标，迟延办产权证。政府修路占地是海港区城市建设工程指挥部职责，绿化验收是园林局职责，验收要按规划局依职责批准的规划。经上诉人历年无数次走访政府各部门，海港区城市建设工程指挥部2015年1月19日出具《情况说明》，说明了修路占地的事实，审批中心2017年7月28日才发出《通知》，2017年8月17日上诉人可以为业主办理产权证。这是本案的客观事实，证实迟延为业主办证不是上诉人违约。二、原审判决适用法律错误。原审认定上诉人不能按时为业主办理产权证，不完全是上诉人的责任不妥，上诉人没能力协调政府各部门改变自己原已作出的文件，未能按期给业主办理产权证，完全是由于政府各部门之间行政行为不衔接所造成。原审以上诉人违约依最高院审理商品房买卖合同纠纷解释第十八条规定，判上诉人承担违约责任，适用法律错误。本案的客观事实证明，上诉人没有过错，也不存在违约的第三方，更不存在能够承担责任第三方。小区仅一栋商品楼其中一部分还是以成本价出售，长期高息向民间借贷偿还建设借款，如果上诉人再按一审判决承担责任，多卖一套房多亏损一部分，继续履行合同对上诉人明显不公平，使上诉人不能实现合同目的。故上诉人认为本案应适用《合同法解释二》第二十六条之规定，上诉人请求法院解除与被上诉人之间的商品房买卖合同。三、退几步讲，被上诉人起诉上诉人早已超过诉讼时效，法院应驳回其诉请。本案的商品房买卖合同纠纷，属债权纠纷应适用诉讼时效制度。被上诉人应在期限届满两年内行使诉权。本案被上诉人是在2017年4月24日起诉，早已超过诉讼时效。综上，上诉人为原审认定事实、适用法律均存在错误，导致判决错误，请求法院查清事实予以纠正，判令如上诉请求。蒋博涛辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。一、金厦公司主张因城市建设修路无偿占用了小区绿化用地，导致绿地率不达标，迟延办产权证。答辩人在一审中已经提出异议：金厦公司绿化不达标并非政府原因造成，原因有三：1、金厦公司与秦皇岛市国土资源局2008年6月27日签订的第二份《国有使用权出让合同》（一审被告证据五）已针对道路红线问题做了调整，调整后出让土地面积为8590.82平方米。2、没有证据证明政府立交桥占用一审被告土地。金厦公司在上诉状中提及的2015年1月19日出具《情况说明》中只是说有交叉部分，并未占地。截止一审庭审结束，金厦公司均未提交其他证据予以佐证。3、金厦公司绿化不达标仍属自身原因。一审中，金厦公司承认现有绿地面积2441.3平方米，依照调整后出让土地面积8590.82平米*35%计算，金厦公司绿化达标的绿化面积应≥3006.787平方米。结合秦皇岛市人民政府政务服务中心向一审被告出具《关于引发秦皇岛市金厦房地产开发有限公司康馨家园项目联合验收阶段意见的通知》，也恰恰证实这一点事实，同时也提出了其需要按照海港区园林局要求进行整改后，还需携带市规划局、市消防支队（金厦公司一审证据显示：2017年完成验收）、市建设局质量监督站的验收合格文件及相关申报材料才能进行竣工联合验收合格的事实。综上所述，金厦公司未依约协助办理不动产权属证书，使其未通过联合验收，不能获得建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，其存在违约行为。二、金厦公司主张不能按时为业主办理不动产权属证书，是因为政府各部门之间行政行为不衔接所造成，金厦公司将责任归为第三人原因，不能免除其违约责任，违约责任属于无过错责任，只要金厦公司存在违约行为，就应该承担违约责任，不论金厦公司是否存在过错，且本案不存在任何法定和约定的免责事由，行政管理部门针对金厦公司的申请，核发《商品房竣工验收备案表》属于政府针对特定人和事作出的具体行政行为，即便存在过失也不属于不可抗力的政府行为。因此金厦公司可通过行政复议或行政诉讼等方式要求赔偿，但金厦公司主张免责，实际上是将损失转嫁给购房者承担，这与《合同法》的公平原则及合同的相对性相违背。同时，如金厦公司依据合同法解释二第二十六条之规定，主张解除与答辩人之间的商品房买卖合同，属于滥用法律条款，侵害答辩人利益。金厦公司与答辩人之间的商品房买卖合同已经交付使用达五六年之久，答辩人只需要金厦公司完成物权交付，且该主张在一审庭审未依法提起反诉，金厦公司却一再通过贴公告等不合法方式给答辩人及其家人造成困扰。三、答辩人及其全体业主多年来通过不同渠道和方式向金厦公司主张权利，不存在超出时效的问题，且金厦公司在一审中未提交诉讼时效已过的异议，该事实属于自认。二审中，该主张不应获得支持。蒋博涛向一审法院起诉请求：1、请求判令被告协助原告办理产权证书；2、被告支付延期办证违约金160084元（自2013年6月19日起至2017年4月24日止）；3、被告按银行逾期贷款利率支付自2017年4月24日起至房地产权属证书办理之日止的违约金；4、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买康馨家园1-3-402号房屋同时购买1-3-地下2层6号下房一间，上述房款合计462086元。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人在商品房交付使用后60日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、（略）2、（略）3、买受人同意出卖人在该商品房交付使用后365日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按照合同约定付清购房款。2012年6月18日，被告将房屋交付原告使用，但交付后365日原告未能办理该房屋的权属证书。被告称，未能办理权属证书，是因为北环路修建立交桥施工过程中，海港区城建局又强行占去金厦地产所购土地约400余平方米，并未下达改变规划的意见，导致金厦地产康馨家园项目绿化不达标，秦皇岛市园林局不予验收，进而导致无法进行综合验收，最终致使康馨家园业主无法办理产权证，被告其余手续均已齐备，不是被告的原因而是政府相关部门的责任。原告方提出，依据合同法第一百二十一条规定，当事人因第三人违约的，应当向对方承担违约责任，被告称因政府原因违约，不能免除被告的违约责任，依据合同相对性，原告要求被告承担违约责任与第三人无关；违约责任系严格责任，无论被告是否存在过错，只要存在违反合同的行为就应当承担违约责任；被告抗辩的政府行为，不属于不可抗力，不是免责事由。2017年7月28日，秦皇岛市人民政府政务服务中心向被告出具《关于印发秦皇岛市金厦房地产开发有限公司康馨家园项目联合验收阶段性意见的通知》，该通知中记载，“海港区园林局出具了‘该项目海港区建设局修路期间占用了绿化用地，导致绿地率指标未满足要求。但海港区建设局没有出具占用绿化用地面积的相关证明材料，因此该项目验收不合格，并且对绿地率指标不足的情况进行整改’的意见。请按照海港区园林局要求进行整改，完成后携带市规划局、市消防支队、市建设局质量监督站的验收合格文件及相关申报材料到市政务中心办理项目竣工验收合格意见”。现该小区于2017年8月17日开始可以为业主办理产权登记。市规划局于2014年1月6日出具了“该项目已经过监督检查”的监督检查意见卡，市建设局质量监督站于2012年11月16日出具了《河北省建设工程质量监督报告》，关于消防验收，被告未提交市消防支队的验收合格的相关手续，其提交秦皇岛双安消防设施检测有限公司于2012年10月20日出具的《检测报告》。另经一审法院向秦皇岛市不动产登记中心了解，被告已于2017年7月10日将办理产权所需手续提交该中心。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，符合相关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。现诉争房屋符合办证条件，被告应协助原告办理诉争房屋登记手续，完成物权交付。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告从房屋交付之日已经超过365日，仍未能履行完产权登记备案工作，被告的行为已经构成违约。被告抗辩因修路期间占用了绿化用地导致绿地率指标不达标的原因导致办证延误，依据秦皇岛市人民政府政务服务中心向被告出具《关于印发秦皇岛市金厦房地产开发有限公司康馨家园项目联合验收阶段性意见的通知》,证实了被告所述意见的真实性，造成被告未能按期将办理产权登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案不完全是被告的责任，因此，应减轻被告的责任。双方在合同中没有约定买受人不退房被告如何承担逾期办证违约责任，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，但因金融市场利率化改革，央行不再公布基准利率，参照民间借贷中关于逾期利息年利率6%计算金融机构计收逾期贷款利息的标准。故被告应自2013年6月19日起至2017年7月10日止以已付房款462086元为基数，按年利率2%的标准向原告支付逾期办证违约金较为适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款,经审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告秦皇岛市金厦房地产开发有限公司协助原告蒋博涛办理海港区康馨家园1-3-402号房屋及下房的不动产登记手续；二、被告秦皇岛市金厦房地产开发有限公司向原告蒋博涛支付迟延办证违约金，违约金自2013年6月19日起至2017年7月10日止按已付房款462086元为基数按年利率2%的标准计算。上述一、二项于判决生效后十日内履行。案件受理费3502元，原告负担2626元，被告秦皇岛市金厦房地产开发有限公司负担876元，于本判决生效后十日内交纳。本院二审中，当事人未提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
上诉人秦皇岛市金厦房地产开发有限公司（以下简称金厦公司）与被上诉人蒋博涛因房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2017）冀0302民初5132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日依法受理后，本院依法组成合议庭于2018年8月27日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。

本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，符合相关法律规定，双方均应按合同约定履行。金厦公司未在合同约定的商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，需支付相应的违约金。金厦公司上诉称逾期办证系由于城市建设修路占用了其绿化用地，导致绿化率指标不达标，并致迟延办证，但其提交的证据显示消防部门出具的仅是《消防现状认定意见》，而未提交消防验收合格的意见书，据此，并不足以证明逾期办证的责任全部由政府部门造成。且一审法院正是考虑到逾期办证责任不全部由金厦公司造成，才判决其承担2%的责任。上诉人上诉称时效的问题，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效的抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。金厦公司一审未提出诉讼时效的抗辩，二审也未提交新的证据，故其二审提出的诉讼时效的抗辩，本院不予支持。金厦公司上诉请求解除双方签订的房屋买卖合同，但其一审未就此提出反诉，故对该请求本院二审不予审理。综上所述，金厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3502元，由秦皇岛市金厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　　杨彦军
审判员　　李莉炜
审判员　　刘子明

书记员：杨洋