程媛与叶鹏亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：程媛，女，1974年2月12日出生，汉族，住江苏省南通市。
　　委托诉讼代理人：华建兵，江苏紫琅律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：叶鹏亮，男，1990年8月10日出生，汉族，户籍地福建省武夷山市，现住浙江省嘉兴市。
　　委托诉讼代理人：张宝丰，上海九泽律师事务所律师。
　　原告程媛诉被告叶鹏亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，因本案与(2019)沪0112民初26490号案件的审理结果密切相关，故本院于2019年8月7日裁定中止审理本案，后于2019年11月14日恢复审理本案。2019年12月6日，叶鹏亮依法向本院提起反诉，本院将本诉与反诉合并于2020年1月6日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)程媛的委托诉讼代理人华建兵、被告(反诉原告)叶鹏亮及其委托诉讼代理人张宝丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告程媛向本院提出诉讼请求：1、程媛与叶鹏亮签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；2、叶鹏亮拆除其承租的位于上海市闵行区金丰路XXX弄XXX-XXX号XXX室房屋(现门牌号为幸乐路XXX号，以下简称涉案房屋)内由叶鹏亮搭建的建筑物；3、叶鹏亮向程媛支付自2018年12月20日起至2019年3月19日止的租金人民币(币种下同)35,550元及自2019年1月1日起至2019年3月19日止的物业费497.48元；4、叶鹏亮向程媛支付违约金30,000元；5、叶鹏亮向程媛支付房租补偿费35,550元；6、叶鹏亮向程媛支付因诉讼产生的相关损失(包括交通费、律师费、汽油费、过路费等)3,000元；7、叶鹏亮向程媛支付房屋中介佣金11,850元。
　　事实和理由：程媛与叶鹏亮于2016年11月11日签订《房屋租赁合同》，约定程媛将涉案房屋租赁给叶鹏亮；租赁期限为2016年11月12日至2019年11月11日；租金自2016年12月20日起按6个月支付(装潢期为2016年11月12日至2016年12月20日，装潢期免收租金);每6个月租金为71,100元;租赁期间与该房屋有关的其他费用(包括但不限于水费、电费、物业管理费等)由叶鹏亮承担。然叶鹏亮自2018年12月20日起未按时支付房租。至今叶鹏亮尚欠自2018年12月20日起至2019年3月19日止的租金35,550元。上述费用虽经程媛多次催缴，叶鹏亮仍置之不理。故程媛为维护自身的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。
　　被告叶鹏亮辩称，2018年6月，涉案房屋周边开始修路。同年7月，其得知政府欲在道路靠近涉案房屋那一侧安装护栏。同年9月20日，政府加装了护栏。其租赁涉案商铺系用于经营汽修生意，且证照齐全。客户的车需要开进涉案房屋内进行美容、维修。政府加装栏杆后，客户的车若要进出则需要拆除一个公共垃圾桶，同时需压很长一段人行道才能到达涉案房屋。故护栏的加设导致其无法经营，合同目的无法实现。护栏正式加设前，其一直要求作为业主的程媛提供帮助、出面与政府协商，但程媛未出面帮助。其也找过相关部门，但相关部门回复像其证照齐全的租客，若资质达到是可以开的。之后其联系区交警队，因本身关于加栏杆的项目政府正处于上报中，其只能等待他们审批完才能处理其问题。护栏加设当日，其电联程媛要求解除合同或者暂停收租，但程媛一直回避、未答复。鉴于程媛不回复，其也不想干等，故等进博会结束后，其得到有关部门与之前一样的回复后，其就着手搬离的事情。2018年11月29日前，其已基本将涉案房屋清空，除了一些不用的设备放在屋内，工商登记也在2018年11月29日变更完成。2019年1月26日，其已全部清空房屋并发消息给程媛，告知程媛前来交接，但未得到程媛回复。直到其隔壁店铺途虎养车起诉程媛，程媛才过来办交接。2019年3月31日，双方碰面，进行了钥匙的交接。故就程媛的诉请，1、同意解除合同，但认为解除的时间是2018年9月20日。系因该日政府加装护栏，导致合同目的无法实现，继续履行合同显然对其不公平。2、其在涉案房屋内搭建了一个阁楼。当时，程媛是同意其添附的，故其认为可折价10,000元给程媛。3、其已支付租金至2018年12月19日，支付物业费至2018年12月31日。双方合同在2018年9月20日解除。故程媛应向其返还多支出的租金和物业费，而非可再向其主张租金及物业费。4、鉴于导致合同解除系因情势变更，双方都不承担违约责任。因此就第4、5项诉请，其不同意支付。5、就程媛主张的交通费、油费、佣金等损失均系程媛自己的行为与本案无关。
　　叶鹏亮基于前述意见，同时向本院提出反诉请求：1、程媛与叶鹏亮签订的《房屋租赁合同》于2018年9月20日解除；2、程媛向叶鹏亮退还自2018年9月20日起至2018年12月19日止的租金35,550元；3、程媛向叶鹏亮退还押金30,000元及滞纳金(以30,000元为基数、按日千分之三的标准计算自2018年12月30日起至实际退还日止)；4、程媛向叶鹏亮退还水电押金2,000元；5、程媛向叶鹏亮支付房屋装修剩余价值10,000元；6、本案诉讼费、反诉费由程媛承担。
　　就叶鹏亮提出的反诉请求，程媛辩称，对于合同解除时间的意见同本诉意见。不同意退还租金。押金及水电押金同意抵扣。滞纳金不同意支付。对于叶鹏亮的搭建行为，程媛系搭建完才知晓。程媛知晓后未明确表示同意叶鹏亮搭建，但根据合同约定叶鹏亮搬走后需拆除。市政改造不能成为情势变更及合同解除的理由。
　　本院经审理认定事实如下：2016年11月11日，程媛(出租方，甲方)与叶鹏亮(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》。主要约定内容如下，1.1甲方同意将位于上海市闵行区金丰路XXX弄XXX-XXX号XXX室部分店铺，建筑面积约为157.93平方米的经营场所(即涉案房屋)，现状出租给乙方，使用功能商业。1.3乙方应将该房屋用于开设汽修店。乙方在租赁期限内依法经营不受甲方干预，今后如乙方改变该房屋用途，应事先征得甲方同意，否则甲方有权制止或提前终止本合同。2.1该房屋的租赁期限自2016年11月12日起至2019年11月11日。2.2甲、乙双方签订本合同后2016年11月12日乙方接收使用房屋，自2016年12月20日时起算租金。3.1自本合同约定的乙方计租起始日起算租金。3.2甲、乙双方同意租金如下计算：第一、二、三年每日租金为人民币2.5元/平方米/日，按六个月支付租金；第一、二、三年月租金为11,850元，六个月租金为71,100元。3.3本合同租金为不含物业管理费，物业管理费由乙方支付给予该房地产物业公司，并由甲方统一代收，现物业费单价1.05元/平方米;若该物业公司物业管理费有涨幅或下调，乙方配合支付。本合同租金为不含税租金，乙方若需要正规发票甲方有义务协助配合办理，税费由乙方自行承担。采取先付租金后使用房屋的方式。3.4每次租赁费乙方提前一个月支付给甲方。3.6租赁合同期内如乙方拖延支付租金在15日之内的，乙方应按月租金的千分之三/天向甲方支付逾期付款违约金；如逾期的天数超过15日，甲方有权解除租赁关系。4.1甲乙双方约定，在本合同签订当日，乙方应支付保证金30,000元及支付首次半年租金71,100元和首次物业费1,990元；水电保证金2,000元；甲方收到首笔租金、保证金后交付店铺钥匙。4.2甲方支付丙方的佣金由乙方垫付，在第二次支付租金中抵扣，即第二次支付半年租金，乙方只需支付五个月租金。5.1乙方在租赁经营期间的一切活动，应遵守本合同及附件中的规定，以及其他所有具有法定效力的规约，并承诺根据前述文件约定使用该房屋。5.2乙方应当依约缴纳与该房屋有关的其他费用，包括但不限于水费、电费、煤气费、电话费、网络使用费、物业管理费、车位使用费和房屋的修缮费用以及本合同中未列明的其他费用。其中甲方对停车场内所停所有车辆不负保管、看护义务。水费、电费按照乙方安装的分表结算。5.4乙方按金丰物业公司规定，将物业费交于甲方，由甲方统一交给物业公司，物业费按物业公司当前的标准，支付方式年缴。6.1为确保乙方全面履行本合同及保证其良性经营和服务的质量，乙方应于合同签订后当日内向甲方支付保证金30,000元。6.4本合同终止后，乙方将租赁区域交还甲方。履约保证金按本合同的规定在乙方退场并办理工商地址变更登记后一个月内退还，每逾期一天，甲方应向乙方支付千分之三的滞纳金。甲方在确认乙方对于甲方或第三方无任何债务责任后，且乙方办妥以该房屋为营业地址的工商注销或变更手续时无息归还。如乙方不及时办理变更或注销手续的，甲方有权不予退还履约保证金。乙方按本合同的规定退场后，如甲方承担了本应由乙方承担的费用，甲方有权将此费用直接在乙方交付的履约保证金中扣除，不足部分仍应由乙方承担。6.5如果乙方提前终止合同，(1)甲方支付给中介的佣金全由乙方承担，乙方同意当日内支付。(2)乙方支付给甲方六个月房租补偿(乙方同意在履约保证金中扣除，不足部分仍应由乙方承担)。7.1乙方可以根据营业的需要对房屋进行相应的装饰装修，但乙方大面积拆改或就主体结构部分进行改动或明显加大荷载的还需征得甲方的同意并按照《建筑装饰装修管理规定》的规定履行申请、报批、报建等手续。11.1经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。11.2乙方有下列情形之一的，甲方有权提前终止合同，并收回该房屋，造成甲方损失的由乙方负责赔偿：(1)不支付或者不按照本合同约定足额支付租金超过5个工作日的；拖欠电费、水费超过30日的；拖欠物业管理费等费用超过30日的。……在出现以上情形后，甲方自传真、信函、短信或邮件等方式通知乙方(包括转租人)之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方在租赁店铺内的财产(包括转租人的财产)并在解除合同通知发出之日起五个工作日后可将留置的财产申请拍卖用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。11.3未经甲方书面同意,乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，需提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前终止本合同：(1)向甲方交回租赁物，恢复地面原状；(2)交清承租期内的租金及其他因本合同所产生的费用；(3)应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付违约金3万元作为赔偿；(4)甲方支付给中介的佣金全由乙方承担，乙方同意在履约保证金中扣除，不足部分仍应由乙方承担；(5)乙方补偿支付给甲方6个月房租。甲方如在6个月内能够出租该商铺，甲方应退还剩余月份房租。12.2租赁期内，甲乙双方必需严格守约，任何一方违约，除仍需承担合同条款约定的责任外，违约方需另行向守约方支付违约金3万元；若乙方违约，乙方应结清所欠的水、电、物业费用，甲方有权没收乙方保证金。12.3有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：(1)该租赁店铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。对房屋拆迁的各种补偿款一律由甲方所有，甲方将已收取的租金结算余额退还给乙方。(2)因地震、战争等不可抗力致使房屋毁损、灭失的。13.1乙方在租赁期满日、合同被解除日或提前终止日后贰日内，完成全部搬迁腾空，清扫干净(或承担相应费用)并将该房屋及其设施完好无损的交接给甲方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。在签订《房屋附属设施、设备清单》时，乙方确信已经认真查验该房屋，墙面、地面、顶面无裂痕破损，无渗漏(房屋老化或自然开裂除外)，门窗均完好。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。13.4乙方在向甲方返还房屋时乙方添置的可移动的家具和电器由乙方自行收回，而对于乙方不可移动的装饰及装修的部分归甲方所有，乙方不要求甲方补偿装饰装修损失。乙方不得故意损坏室内装修。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。乙方拆卸装饰装修材料以及其他添附物品，造成租赁房屋损坏，甲方有权要求乙方赔偿损失。
　　前述合同签订当日，叶鹏亮向程媛支付了租赁保证金30,000元、水电保证金2,000元及合同所约定的首期租金、物业费。同时叶鹏亮代程媛向案外人上海福人居房地产经纪有限公司金丰路分公司支付了中介费11,850元。程媛向叶鹏亮交付了涉案房屋。叶鹏亮收房后对涉案房屋进行了装修并将涉案房屋用于经营汽修业务。据叶鹏亮庭审陈述，其在屋内仅是为搭建阁楼而做了隔层，未建柱子。
　　2016年12月9日，叶鹏亮于涉案房屋处设立了上海零现汽车服务有限公司，经营范围包括机动车驾驶服务……机动车维修(仅限汽车美容、装潢，不含维修、喷漆、洗车)。
　　2017年5月8日，叶鹏亮向程媛支付了第二期租金59,250元。
　　后叶鹏亮向程媛支付了至2018年12月19日止的租金及至2018年12月31日止的物业费。
　　2018年9月20日，叶鹏亮通过微信向程媛表示“我们这里今天围栏就会安装好，明天开始就无法营业，我想这个月底就退房给你，或者从明天开始暂停收房租”、“忙好给我一个回复”。
　　2018年9月25日，由闵行区华漕镇金丰城第一居民委员会(以下简称金丰居委会)牵头，会同华漕镇城管执法中队、华漕镇市场监督管理所、华漕镇城市网格化中心，与程媛等商铺业主及刘峰、叶鹏亮、马敏等经营户就安装人行隔离护栏使得洗车、修车商铺无法经营事宜召开协调会。会议上，就洗车修车商户必须具备哪些条件，做到证件齐全，以及对人行道上开设平交道口需向哪些部门申请等问题给予明确回复。
　　2018年11月29日，叶鹏亮在涉案房屋内设立的上海零现汽车服务有限公司经上海市闵行区市场监督管理局确认准予住所变更为上海市闵行区纪翟路XXX弄XXX号XXX室。
　　2018年12月18日，叶鹏亮要求程媛“忙好回一个电话”。当日程媛回复表示在开会。
　　2019年1月26日，叶鹏亮通过微信询问程媛“房子已经搬好了，什么时候过来交接？我后天回老家！”。程媛于2019年3月4日回复“请按合同办理终止合同手续”。2019年3月8日，程媛通过微信要求叶鹏亮交清水电费、办理好工商地址变更登记。叶鹏亮于当日回复“都弄好了”、“什么时候来收房啊？”，同时叶鹏亮将已变更注册地址的新的营业执照发送给程媛。程媛回复“麻烦提供水电费结至本月的单据，我13日回上海”。
　　2019年3月31日，程媛与叶鹏亮办理了涉案房屋的交接手续。
　　后程媛以讼称事由诉至本院。
　　另查明，双方签订合同时表述的上海市闵行区金丰路XXX弄XXX-XXX号XXX室房屋与上海市闵行区幸乐路XXX号系同处房屋，但表述门牌号码不一致。
　　再查明，案外人刘某某亦就其承租的上海市闵行区金丰路XXX弄XXX-XXX号XXX室XXX室房屋因人行隔离护栏使得其经营的汽修店无法经营事宜以程媛为被告诉至本院【案号(2019)沪0112民初12446号】。该案经审理并作出判决，该判决已生效。从该案件判决书内容记载“本院于2019年7月5日至华漕镇人民政府城管大队(以下简称城管大队)调查并制作《调查笔录》。至城管大队进行的《调查笔录》中，由该城管大队工作人员须迩佳陈述，在2018年9月25日召开的协调会上告知了洗车、修车的那些小业主如何办理开栏杆口子的手续，证照齐全可以去交管部门办理手续，如果交管部门审批通过，城管大队可以为小业主在栏杆上开口子。但是交管部门是否最终可以通过审批，城管大队表示不清楚。另，幸乐路可能会改成商业街的形式，因为目前洗车店对面都是类似街边的西式餐饮，而在洗车店开设期间常有污水排放投诉较多，还有安全、道路设施损毁等方方面面的问题存在。同日，本院另至案外人马敏处调查并制作《调查笔录》。根据案外人马敏陈述，2018年9月25日曾召开了协调会，但当时城管大队就是说了一些需要办理的手续和到哪里去办。此后也有商户按照城管大队说的想去办理手续，但是最终都没有办下来，所以栏杆并没有打开口子。其目前虽然仍在经营，但非常困难。原本在马路两边洗车店前面还划了停车位，洗车、修车还可以在那里经营。但后来划的车位就没有了，还安装了探头拍摄违章停车，所以经营就更困难了。案外人马某某，其承租房屋的所有人也是程媛。”。
　　以上事实，由程媛提供的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、中国银行交易流水明细清单、佣金确认书，叶鹏亮提供的佣金支付收据、现场照片、工商信息资料，以及本院调取的(2019)沪0112民初12446号民事判决书等证据以及当事人的庭审陈述所证实，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
　　本院认为，程媛与叶鹏亮签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效协议，双方应按约履行。从涉案协议约定内容以及查明事实来看，叶鹏亮系将承租的涉案房屋用于经营汽修业务，然在协议履行过程中，相关部门安装了人行隔离护栏，使得需要提供汽配服务的车辆无法开至涉案房屋处,进而导致叶鹏亮无法实现经营的合同目的，因此叶鹏亮要求提前退租、解除合同符合法律规定，现程媛亦同意解除合同，双方亦办理了涉案房屋的交接手续，故涉案《房屋租赁协议》已解除。至于涉案协议解除的时间，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，即使如叶鹏亮所述，其自栏杆安装完成之日即2018年9月20日无法实现合同目的，欲行使合同解除权，其亦应当将其合同解除之意思表示送达程媛，方产生合同解除之效力。然从现有证据来看，至2019年1月26日，此前叶鹏亮并未向程媛明确表达其解除合同之意思表示，叶鹏亮于2018年9月20日的微信聊天内容也仅是表达欲与程媛协商处理当前的状况，故叶鹏亮主张涉案协议于2018年9月20日解除并无依据。鉴于2019年1月26日，叶鹏亮通过微信询问程媛“房子已经搬好了，什么时候过来交接？我后天回老家！”，从该言辞内容来看，很明确叶鹏亮已表达了其要求解除涉案协议之意思表示，内容亦送达至程媛，故本院确认，涉案《房屋租赁协议》于2019年1月26日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就程媛主张的叶鹏亮拆除其承租的涉案房屋内由叶鹏亮搭建的建筑物之本诉请求，鉴于叶鹏亮于审理中自认在租赁期内在涉案房屋内自建隔层，现涉案协议已解除，程媛亦表示不会利用该隔层，故叶鹏亮应予以拆除。至于程媛于庭审时所述叶鹏亮搭建的建筑物除隔层外还包括隔层旁的柱子，因叶鹏亮不认可柱子系其搭建，程媛亦未提供相应的证据材料证明该柱子系叶鹏亮搭建，故叶鹏亮应当拆除的部分仅限其自认的隔层。
　　就程媛主张的自2018年12月20日起至2019年3月19日止的租金以及叶鹏亮主张的退还自2018年9月20日起至2018年12月19日之日止的租金35,550元。本院认为，作为承租人的叶鹏亮支付其占用涉案房屋期间的租金、使用费系其义务。虽然叶鹏亮于2019年1月26日通过微信表示其已搬离涉案房屋并要求程媛前来交接，即便叶鹏亮所述搬离的情况属实，但叶鹏亮当时并未及时拆除自建物，并不完全符合交接房屋的条件，程媛未能及时前来办理交接，情有可原。现鉴于程媛与叶鹏亮于2019年3月31日完成涉案房屋的交接手续，故叶鹏亮应支付至2019年3月31日止的租金及使用费。现鉴于程媛自愿计算至2019年3月19日止，此系程媛的诉讼权利。至于租金、使用费的标准，本院认为，人行隔离护栏的安装确实导致叶鹏亮无法按涉案协议约定将涉案房屋用于汽修业务，给其实现合同之经营目的产生重大影响，故本院酌定自2018年9月20日起至2019年3月19日止的租金、使用费的标准按每月5,925元计算，经计算，合计35,550元。鉴于叶鹏亮此前已按协议约定向程媛支付了2018年9月20日起至2018年12月19日止的租金共计35,550元，故经抵扣，叶鹏亮无需再向程媛支付至2019年3月19日止的租金、使用费。
　　就程媛主张的物业费之诉请，本院认为，如租金、使用费的意见，作为承租人的叶鹏亮支付其占用涉案房屋期间的物业费系其合同义务，鉴于叶鹏亮表示已付物业费至2018年12月31日，程媛亦主张自2019年1月1日起至2019年3月19日止的物业费，该期间的物业费，叶鹏亮理应支付。但对于物业费标准，本院认为，首先，程媛要求按照1.50元/平方米/月的标准进行计算，虽然程媛为此提供了《上海市闵行区金丰小区关于物业服务费调价征询意见表决结果的通知》以证明自2018年1月1日起涉案房屋的物业费标准为1.50元/平方米/月，但该份通知仅系复印件，真实性不为叶鹏亮所认可，程媛亦未提交其他证据予以佐证，且按照该标准计算得出的该期间物业费合计有600余元，显然与程媛主张之金额不符，故就程媛要求按1.50元/平方米/月的标准进行计算的意见，本院不予采纳。其次，虽然根据涉案协议约定，叶鹏亮应按1.05元/平方米/月的标准给付物业费，但同样鉴于人行隔离护栏的安装确实给叶鹏亮实现合同之经营目的产生重大影响，要求叶鹏亮按全额标准给付物业费显然不合理，故本院酌定叶鹏亮按0.525元/平方米/月的标准给付物业费，经计算，共计216.64元(157.93平方米*0.525元/平方米/月*2个月+157.93平方米*0.525元/平方米/月/31天*19天)。
　　至于程媛主张的违约金、房租补偿费、佣金、其他相关损失，本院认为，导致涉案协议解除的责任并不可归责于本案双方当事人，故就程媛主张的该些诉请，本院不予支持。
　　就叶鹏亮主张的返还租赁保证金及水电保证金之反诉请求，鉴于涉案协议已解除，导致涉案协议解除的责任不可归责于本案双方当事人，故叶鹏亮已付的租赁保证金及水电押金，程媛应当予以返还。
　　就叶鹏亮主张的房屋装修剩余价值10,000元之反诉请求，本院认为，就叶鹏亮自建隔层，因涉案协议已解除，程媛亦表示不会利用该隔层，程媛主张的拆除之诉请亦获得支持，且导致涉案协议解除的责任不可归责于本案双方当事人，故就该项诉请，本院不予支持。
　　就叶鹏亮主张的租赁保证金的滞纳金之反诉请求，本院认为，涉案协议第6.4条对租赁保证金的退还条件予以了明确，除叶鹏亮办妥以涉案房屋为营业地址的工商注销或变更手续外，还须满足的条件包括叶鹏亮的退场及费用的结清。虽叶鹏亮于2018年11月29日变更了营业地址，但叶鹏亮直至2019年3月31日方将涉案房屋交付给程媛，叶鹏亮当时直至今日亦未结清物业费，且双方就房屋交付前所发生的租金、使用费亦存在一定争议，程媛在庭审中就保证金的意见也始终表示同意与叶鹏亮欠付费用予以抵扣，故程媛暂扣该笔租赁保证金符合合同约定及法律规定，因此就该项诉请，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)程媛与被告(反诉原告)叶鹏亮于2016年11月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月26日解除；
　　二、被告(反诉原告)叶鹏亮于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区幸乐路XXX号房屋内的自建隔层予以拆除；
　　三、被告(反诉原告)叶鹏亮于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)程媛支付自2019年1月1日起至2019年3月19日止的物业费共计216.64元；
　　四、原告(反诉被告)程媛于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)叶鹏亮返还租赁保证金30,000元、水电保证金2,000元；
　　五、驳回原告(反诉被告)程媛的其他本诉诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)叶鹏亮的其他反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计1,432.98元，由原告(反诉被告)程媛负担1,407.98元，由被告(反诉原告)叶鹏亮负担25元。反诉案件受理费1,092.26元，由原告(反诉被告)程媛负担300元，由被告(反诉原告)叶鹏亮负担792.26元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  莉

书记员：王伊妮