程斌与余理房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：程斌，男，1972年6月2日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：戴小兰(系被告之妻),住上海市浦东新区虹口区四平路XXX弄XXX号XXX室。
　　委托诉讼代理人：钟春秀，上海申同律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：余理，男，1987年5月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：陈玲，上海宇钧律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄伟霖，上海宇钧律师事务所律师。
　　原告程斌诉被告余理房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，被告于2019年6月24日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)程斌及其委托诉讼代理人戴小兰、钟春秀，被告(反诉原告)余理的委托诉讼代理人陈玲、黄伟霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告程斌向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年4月26日签订的《租赁合同》；2、判令被告将房屋恢复原状于判决生效之日将房屋腾空后交付原告；3、判令被告支付自2018年11月5日起按每月人民币(以下币种相同)4,600元标准至腾空房屋交付给原告之日止的租金及使用费；4、判令被告在原告处的押金不予退还；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年4月26日签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于本市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室房屋半间;租期为2018年5月5日至2021年5月5日;月租金4,600元,每6个月结算一次,提前十五天支付下期房租;租房押金4,600元。被告于2018年4月24日支付了定金1,000元,后于2018年4月26日支付了首期6个月的剩余租金以及租房押金,共计31,200元。原告于2018年4月26日将房屋交付被告。后来,被告装修时将房屋已有的阁楼拆除,并承诺归还房屋时会将阁楼恢复。另外,根据租赁合同约定,被告应提前15天支付下期房租,即被告应于2018年10月21日支付2018年11月5日至2019年5月4日的租金。虽经原告多次催促,被告仍不支付租金。被告的行为严重违反了租赁合同的约定,给原告造成了经济损失。原告为维护自身合法权益,诉至法院，要求判如诉请。
　　被告余理辩称，第一、同意解除租赁合同。第二、被告在2019年2月19日已将系争房屋交付给原告，不存在交还房屋。第三、不同意支付租金，原告未按合同约定将房屋全部交付被告使用，租赁合同约定的建筑面积是70平方米，实际交付的房屋只有30多平方米面积，另一半由原告自己使用，被告多次要求原告交付，原告没有全部交付，被告对系争房屋进行了简单装修。2018年5月，被告要求原告提供房屋产权证等相关手续办理水果店的营业执照，原告拒不提供。2018年5月底城管等7部门联合下文，禁止杨高南路XXX弄XXX号房屋用于商业用途，全部店铺均要关闭，被告不得已将水果店关门，被告的租赁用途得不到实现，被告认为前半年交付的租金已经多交，故拒付租金，双方由此产生矛盾。2019年2月1日，原、被告约谈未果，原告报警并对系争房屋停水停电，被告无法继续使用，几天后被告通知原告来拿钥匙遭拒。后被告于2月19日将系争房屋内的物品搬离。综上，原告应返还已收取的一半租金13,800元及押金4,600元。
　　反诉原告余理向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》于2019年2月19日解除；2、判令反诉被告返还已收取租金的一半13,800元(2018年5月5日至2018年11月5日)及押金4,600元；3、判令反诉被告承担反诉原告装修损失24,500元；4、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由同本诉答辩意见。
　　反诉被告程斌辩称，同意解除租赁合同，但不认可解除日期，反诉原告并未在2019年2月19日将系争房屋交付给反诉被告，不同意返还押金，不同意支付装修损失。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
　　原告于2000年1月22日购买了上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室房屋，尚未办理房屋产权证，实测建筑面积86.04平方米。
　　2018年4月26日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定被告承租原告上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室半间，建筑面积70平方米，租赁期自2018年5月5日至2021年5月5日，租金每月4,600元，每6个月结算一次，提前15天支付下期租金，押金4,600元，先付后住，不得拖欠，否则视为违约；乙方未经甲方同意不得私自改变房屋结构，甲方违约将返还乙方双倍的押金,乙方违约押金不退。合同另对其他内容做了约定。
　　被告于2018年4月24日向原告支付1,000元、4月26日支付31,200元，共计32,200元，该款包含2018年5月5日至11月4日期间6个月租金27,600元及押金4,600元。
　　自2018年11月5日起，被告未支付租金。原告催讨租金未果，原告妻子戴小兰遂于2019年2月1日下午报警，六里派出所民警出警，当日原告对系争房屋采取停水、停电措施。2019年2月19日晚被告搬离系争房屋，未与原告办理交房手续。
　　双方有争议的事实：1、原告是否已将租赁合同项下的房屋全部交付被告；2、被告是否已将系争房屋交还原告。
　　为证明自己的主张，原告提交了如下证据：
　　1、租赁合同、照片。证明原告将上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室房屋中的半间即东间出租给被告。系争房屋装修时在东间搭建了两个阁楼，出租给被告后被告拆了东间的阁楼。
　　2、房屋租赁协议。证明原告曾将系争房屋出租给案外人李某，出租时房屋现状即为新装修后的半间房屋。
　　3、房屋装修设计图。证明原告出租给被告的系争房屋是新装修后标注有两间阁楼的半间房屋。
　　4、房地产租赁合同、照片。证明系争房屋与隔壁邻居同样面积的半间商铺租金标准符合市场行情。
　　5、建行转账凭证。证明2018年12月14日被告的水果店仍在经营。
　　被告对原告提供的证据1真实性没有异议，但认为该份合同中原告多处涂改和添加，且租赁面积半间不对，应为70平方米的一整间。被告实际使用的确实是东面半间。对证据2真实性无法确认。对证据3真实性不予认可，被告承租的整套房屋。对证据4的真实性无法确认，隔壁商铺的租赁面积只有三分之二。对证据5没有异议，被告当时确在营业。
　　为证明自己的主张，反诉原告提交了如下证据：
　　1、租赁合同。证明反诉原告承租的是上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室，房型南边，建筑面积为70平方米。反诉被告实际交付的仅有东面半间房屋，未完全交付全部房屋。
　　2、收款收据。证明反诉原告为系争房屋装修投入装饰费24,500元。
　　3、告知书。证明2018年6月系争房屋被七部门联合整治，导致无法正常经营。
　　反诉被告对反诉原告提供的证据1真实性没有异议，两份租赁合同确存在不一致，反诉被告把写错的一份自己留着，正式的一份给了反诉原告，但反诉原告提供合同中的“南边”是其自己写的，反诉被告提供合同中的“半间”是自己写的，70平方米是阁楼搭建算入的面积。合同中添加的字迹是当场形成的。对证据2的真实性不予认可，反诉原告只是安装了水果架、拆了一间阁楼。对证据3的真实性没有异议，系争房屋确在告知书整治范围内，但整治内容仅是各店铺跨门经营和乱设摊，并未禁止正常经营。
　　庭审中，原告申请证人董某某、徐某某出庭作证。董某某向本院陈述：其与原告居住在同一小区，2017年2月系争房屋由其规划图纸并进行装修，整套房屋装修面积80平方米左右，应原告要求隔开两间门面，东面是完整的一套，水电独立分开。2月底3月初全部装修完毕后，原告就将系争房屋整套出租。2019年春节后发现原被告开设的水果店关门了，后一直空置、卷帘门拉着。徐某某向本院陈述：其与原告居住在同一小区，原告将系争房屋一分为二，第一次半间出租给李某，第二次出租给被告，另一半间原告自己开理发店。2019年春节后发现水果店不开了，具体何时关门不清楚。被告申请证人谢某某、梁某某出庭作证。谢某某向本院陈述：其是被告的搭班司机，系争房屋停水停电后，其为被告的水果店运送散装水和充电灯泡，直至2月20日被告搬走后不再供应。梁某某向本院陈述：2019年2月19日，其帮助被告搬家，当时系争房屋内没有水电，搬家当日原告夫妻均在场。
　　因原、被告就租赁合同的解除与系争房屋交付等产生争议，以致引发本案诉讼。
　　以上事实，由原告提供的上海市内销商品房预售合同、租赁合同、转账凭证、照片、房屋租赁协议、房屋装修设计图、接报回执单、房地产租赁合同、建行转账凭证、上海市房地产权证、结婚证，由被告提供的租赁合同、转账凭证、收款收据、照片、告知书及回执等证据材料及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
　　关于本诉。第一，解除合同。鉴于原、被告对解除合同均无异议，本院予以照准。第二，房屋面积。被告虽辩称原告未完整交付全部承租房屋仅交付了一半面积，然结合原告提供的证据、证人证言以及被告2018年4月26日签约、收房、付租、经营至2019年2月19日搬离近十个月来从未就房屋面积提出异议，本院确认其对交付的系争房屋仅为东边半间应为明知且认可。第三，违约责任。被告辩称因原告未提供系争房屋的产权证而无法办理营业执照、七部门联合执法致其无法经营，依据不足，本院不予采纳。被告自2018年11月5日起欠付租金属实，应当承担相应的违约责任。现原告要求被告按每月4,600元的标准支付自2018年11月5日起至房屋实际交付原告之日止的租金，符合合同约定，本院应予支持。第四，实际返还房屋的日期。被告虽未直接向原告交付房屋，但结合2月1日原告已对系争房屋采取停水、停电措施，2月19日被告搬离当日原告夫妇均在场，被告将钥匙挂在门上，此后被告确未使用的事实，原告经营的理发店紧邻系争房屋，应当明知2月19日之后系争房屋已实际脱离被告控制，故本院确认系争房屋的返还时间应为2019年2月19日。加之阁楼搭建系非法建筑，故原告要求恢复原状、腾空后交付的诉请，本院不予支持。第五，押金。因被告欠付租金违约在先，原告要求押金不予退还，符合合同约定，于法不悖，本院予以准许。
　　关于反诉。本院确认反诉原告对交付的系争房屋仅为东半间应为明知且认可，现其要求返还一半的租金，于法无据，本院不予支持。鉴于反诉原告违约在先，根据租赁合同的约定，反诉被告有权不予退还押金，现反诉原告要求返还押金，本院不予支持。至于装修损失，于法无据，本院不予支持。
　　依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
　　一、解除原告程斌、被告余理于2018年4月26日签订的《租赁合同》；
　　二、驳回原告程斌要求被告余理将房屋腾空后交付的诉讼请求；
　　三、被告余理于本判决生效之日起十日内支付原告程斌2018年11月5日至2019年2月19日的租金16,100元;
　　四、现在原告程斌处的押金4,600元归原告程斌所有；
　　五、驳回反诉原告余理要求反诉被告程斌返还租金13,800元及押金4,600元的诉讼请求；
　　六、驳回反诉原告余理要求反诉被告程斌承担装修损失24,500元的诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费617元，减半收取计308.50元，由被告余理负担；反诉案件受理费815元，减半收取计407.50元，由反诉原告余理负担357.50元，反诉被告程斌负担50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：朱  敏

书记员：朱屹峰