程某某、俞某某等与上海涵惠置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：程某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：俞某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：程怡然，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：程某某(系原告程怡然父亲)，住上海市浦东新区。
　　被告：上海涵惠置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：倪志华，董事长。
　　委托诉讼代理人：赵林元，上海永乐律师事务所律师。　　
　　委托诉讼代理人：刘军明，上海永乐律师事务所律师。
　　原告程某某、俞某某、程怡然与被告上海涵惠置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告程某某(暨原告程怡然的委托诉讼代理人)、俞某某，被告上海涵惠置业有限公司的委托诉讼代理人刘军明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告程某某、俞某某、程怡然共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金人民币(以下币种同)258,555元(按日万分之一的标准，以145万元为基数，自2016年1月1日计算至2016年3月16日止；以360万元为基数，自2016年3月17日计算至2018年2月2日止)；2、判令被告退还实际面积差额款8,565元。事实与理由：2015年11月1日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将位于上海市浦东新区沪南公路7406弄《檀乡苑》32号1-3层房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋单价每平方米18,618.12元，建筑面积193.36平方米，总价360万元。合同第十一条约定，被告应于2015年12月31日前将系争房屋交付原告；第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自最后交付期限之第二日起算至实际交付之日。原告于2015年10月支付首付款145万元。在合同签订后，被告告知原告只需准备贷款资料，由被告负责办理抵押贷款，故原告在2周内向被告提供所有贷款资料。直到2016年3月17日，银行发来信息，放款金额215万元已达到指定账户。双方约定交房日为2017年4月18日，原告在收房过程中发现入户门损坏，要求尽快修好后再交房。被告派人维修数次，表示需要换门，又因被告无法提供小区统一的入户门，直到2018年2月2日被告才将6,000元换门款打入原告账户，由原告自行换门，故实际交房日期为2018年2月2日，比合同约定的最后交房日延期了763天。同时，系争房屋实测建筑面积为192.90平方米，故实际房款为3,591,435元，被告应退回差额款8,565元。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。
　　被告上海涵惠置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，由于南汇区并入浦东新区，故对新场古镇开发进行了调整，进而导致被告项目开发延期，因此逾期交房的责任不在于被告，被告不应承担逾期交房违约金。第二，即使法院认定被告应承担违约金，则应按合同第十二条的约定，按照原告已付房款的日万分之一分段计算。第三，被告通知原告于2017年4月15日交房，原告由于自身原因未能交接房屋，应自行承担不利后果。故即使计算违约金也应计算至2017年4月15日。第四，房屋实际差额款8,565元金额无异议，但该差额款的返还与本案处理的逾期交房违约金并非同一法律关系，被告不同意在本案中一并处理。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2015年11月1日，三原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积193.36平方米，另有地下室附属面积65.04平方米，每平方米建筑面积单价18,618.12元，总房价暂定360万元。另合同第十条约定，该房屋的交付必须符合所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2016年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定，甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方。第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交付钥匙。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了大产证后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向南汇区(现为浦东新区)房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同附件一付款方式和付款期限约定，付款方式：分期付款，贷款方式：公积金贷款；乙方于2015年11月1日与甲方签约，并付首付房款145万元；乙方于2015年12月31日前应支付房款215万元。合同补充条款一中约定，房屋交付时，乙方认为该房屋存在质量问题，甲乙双方应按照合同约定方式进行处理，但不影响乙方按照合同规定期限对该房屋验收交付的义务，若乙方以此为由拒收房屋，则甲方不承担逾期交房责任。
　　2015年11月2日，被告向原告开具已付房款145万元的发票。2016年3月17日，原告通过贷款支付剩余房款215万元。
　　2017年3月13日，被告取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。
　　审理中，原、被告确认：被告通知原告于2017年4月15日前去收房。收房当日，原告以入户门需维修为由拒绝收房。
　　2018年1月12日，被告取得系争房屋大产证。
　　2018年2月13日，原、被告签署《房屋交接书》，载明房屋实测建筑面积192.90平方米，另有地下附属面积65.04平方米，房屋的总房价款为3,591,435元。
　　本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效,双方均应恪守。根据合同约定，被告未能在双方约定的2015年12月31日前将系争房屋交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称，逾期交房系规划调整所致，但未能提供证据证明，本院不予采信。关于交房时间，根据合同约定，系争房屋的交付条件为被告取得系争房屋的交付使用许可证。被告于2017年3月13日取得系争房屋的交付使用许可证，具备了合同约定的房屋交付条件，同时被告也通知原告于2017年4月15日交房，履行了相应的合同义务。原告以验房时发现入户门存有质量问题为由拒绝接收房屋，本院认为，入户门问题并未涉及系争房屋主体结构质量不合格不能交付使用，亦未有证据证明该质量瑕疵严重影响原告的正常居住使用，原告以此为由拒收系争房屋，缺乏依据，故原告主张的逾期交房违约金应计算至2017年4月15日。关于计算标准，结合原告支付房款情况分段计算，分别为以145万元为基数，自2016年1月1日起计算至2016年3月16日止；以360万元为基数，自2016年3月17日起计算至2017年4月15日止，均按照日万分之一的标准计算。对应退实际面积差额款，原、被告对于金额已达成一致，应由被告予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、被告上海涵惠置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告程某某、俞某某、程怡然逾期交房违约金(以145万元为基数，自2016年1月1日起计算至2016年3月16日止；以360万元为基数，自2016年3月17日起计算至2017年4月15日止；均按照日万分之一的标准计算)；
　　二、被告上海涵惠置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告程某某、俞某某、程怡然实际面积差额款8,565元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,306元，减半收取计2,653元，由原告程某某、俞某某、程怡然负担980元，被告上海涵惠置业有限公司负担1,673元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：祝  芬

书记员：蒋  炜