章文嘉、章杨毅等与袁嵘房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：章文嘉。
　　原告：章杨毅。
　　原告：赵黎雅。
　　委托诉讼代理人：沈毅芬，上海明伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李凌琳，上海明伦律师事务所律师。
　　被告：袁嵘。
　　委托诉讼代理人：张焱华，上海众华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏恒，上海众华律师事务所律师。
　　原告章文嘉、章杨毅、赵黎雅与被告袁嵘房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告章文嘉、章杨毅、赵黎雅及三原告共同委托诉讼代理人沈毅芬，被告袁嵘的委托诉讼代理人张焱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告2017年7月15日签订的《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX号)及《补偿协议》于2017年7月31日解除；2.判令被告支付三原告违约金人民币(币种下同)730,600元。
　　事实和理由：2017年7月15日，三原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX号)及《补偿协议》，约定由被告购买三原告位于上海市益文路XXX弄XXX号XXX室房屋。房屋价格340万元，装修等设备另外补偿25万元，总价365万元。合同付款协议约定，被告应于合同签订时支付给三原告10万元。合同违约条款约定，被告未按合同付款协议期限付款的，按照预期未付款日万分之五计算违约金，逾期超过15日未付款的，除被告应支付15日违约金外，三原告有权单方解除合同，并由被告承担总房价20%的违约金。合同签订后，被告于7月16日支付2万元。随后在7月16日当天，被告通过房产中介给三原告送达《申明》，表示放弃购买上述房产。合同签订的16天(2017年7月31日)，被告未按合同约定支付签约时应当支付的8万元，加之被告在合同签订后第2天就明确表示放弃购买。三原告认为被告严重违约，并按照合同违约条款中明确的权利，于2017年7月31日向被告送达《告知函》，明确行使解除权，解除与被告签订的《上海市房地产买卖合同》。三原告为维护合法权益，故提起本案诉讼要求判如所请。
　　被告袁嵘辩称，不同意原告的诉讼请求，双方签订的协议于2017年7月16日被被告撤销协议，故协议并未生效。至于原告主张的违约金，因合同已经撤销，且高于相关法律规定的数额，故原告的主张无事实与法律依据，不同意支付违约金。
　　本院经审理查明：上海市闵行区益文路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为原告章文嘉、章杨毅、赵黎雅。
　　2017年7月15日，原告章文嘉(章杨毅代)、章杨毅、赵黎雅(作为出卖人，签约甲方)与被告袁嵘(作为买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有坐落在上海市闵行区益文路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积95.52平方米，转让价款340万元。乙方于签约时，支付甲方房款2万元；于签约时，支付甲方8万元；于2017年9月1日之前，支付甲方房款140万元；于2018年1月31日之前，支付甲方185万元；于甲方双方办理该房屋交接手续之日，支付甲方房款5万元。乙方未按该合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自该合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金合同赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲、乙双方应于2018年1月31日之前，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。甲方于甲、乙双方办理该房屋产权过户当天，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方。该合同甲方落款处由章杨毅代章文嘉签名。
　　同日，原告章文嘉(章杨毅代)、章杨毅、赵黎雅(签约甲方)与被告袁嵘(签约乙方)签订《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方25万元，并于2018年1月31日之前支付甲方。该协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证该协议一经签订，即不可撤销。该协议甲方落款处由章杨毅代章文嘉签名。
　　2017年7月16日，章杨毅、赵黎雅(签约甲方)与被告袁嵘(签约乙方)签订《补偿协议》，约定因签订《上海市房地产买卖合同》，该房屋权利人章文嘉未到场签约，仅有甲方到场并代为签约。甲方承诺已取得该房屋权利人章文嘉其关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并委托其代为签订买卖合同，且章文嘉会于2017年7月17日前签订买卖合同。若章文嘉其于2017年7月17日前因自身原因未在上述期限签订买卖合同，则甲方愿意按买卖合同约定的总价的20%赔偿乙方及承担全部的中介服务费。如乙方在上述期限反悔不购买该房屋，则乙方已支付定金甲方不予返还。
　　同日，原告章杨毅出具收据，载明收到被告用于购买系争房屋的房款2万元。
　　当日，被告出具《申明》并由中介转交原告，载明：“本人就2017年7月16日签订的《上海市房地产买卖合同》作如下申明：本人放弃购买上述合同中坐落于上海市闵行区益文路XXX弄XXX号XXX室之房屋”。
　　2017年7月31日，原告向被告发送《告知函》，载明：“2017年7月16日，您通过上海太平洋房屋服务有限公司向我方转交《申明》，明确您放弃购买合同中坐落于上海市闵行区益文路XXX弄XXX号XXX室的房屋。且签约至今您已逾期15日未付款，我方认为您已构成严重违约，鉴此我方郑告您如下：1、自收到该函之日起上述合同解除；2、我方将按照合同第九条追究房屋总价20%的违约赔偿金”。
　　嗣后，因双方就合同解除及违约金事宜未能协商一致，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。
　　以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《申明》、《告知函》，被告提供的《补充协议》、收据及双方当事人的当庭陈述等为证。
　　本院认为,关于双方于签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》及《补充协议》的效力问题，原、被告于2017年7月15日签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》由原告章杨毅、赵黎雅与被告袁嵘签订，原告章文嘉由章杨毅代签，双方对于代签的行为在7月16日又通过签订《补充协议》予以约定，嗣后原告章文嘉按《补充协议》约定在合同上签字，对章杨毅代签行为予以追认并作出确认出售房屋的意思表示，故上述协议均系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力。被告在2017年7月16日向原告发出放弃购买房屋的意思表示，明确表示不再履行合同，故合同履行过程中系被告过错导致合同无法履行，被告已构成违约，应承担相应违约责任。鉴于被告是违约方，原告有权依据合同行使解除权，故结合原告提供的证据，原告主张依据合同约定，请求双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》于2017年7月31日解除，于法有据，本院予以支持。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告主张的违约金，本院认为，
　　被告在履行合同过程中确实存在违约行为，但被告在合同生效后立即向原告作出不再继续履行合同的意思表示，并及时告知原告，以避免损失进一步扩大;而原告所称由于被告未购买其房屋而导致原告低价出售房屋造成原告重大损失，此系原告自行处分出售房屋的行为，与被告未能履行合同购买其房屋并无必然因果关系，该损失并不能转嫁于被告。故本院认定原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，本院结合被告的违约行为及其过错程度，考虑到违约金兼顾惩罚及补偿性质，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告主张的违约金酌情调整为5万元。诉讼中，原、被告均表示若法院认定被告违约，被告已支付原告的2万元款项可用于抵扣违约金，故将被告支付的上述2万元抵扣后，被告尚需向原告支付违约金3万元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告章文嘉、章杨毅、赵黎雅与被告袁嵘于2017年7月15日就上海市闵行区益文路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》于2017年7月31日解除；
　　二、被告袁嵘于本判决生效之日起十日内支付原告章文嘉、章杨毅、赵黎雅违约金3万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,553元，由被告袁嵘负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：曹文进

书记员：李  珺