章青连与金鑫房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：章青连，女，1972年1月5日出生，汉族，住江西省九江市。
　　委托诉讼代理人：郜嘉奇，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。
　　被告：金鑫，男，1980年5月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　原告章青连与被告金鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。本案于2019年6月26日公开开庭进行了审理，原告章青连及其委托诉讼代理人郜嘉奇、被告金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告章青连向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告2016年8月15日签某某《动迁房买卖协议》和2018年1月27日签某某《房产出售补充协议书》，交付上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并协助原告办理系争房屋产权变更登记；2.判令被告向原告支付迟延过户的违约金(按照房屋总价1%/天自2019年5月19日计算至系争房屋完成产权变更登记之日止)。审理中，原告变更第一项诉请为：判令被告继续履行原、被告2016年8月15日签某某《动迁房买卖协议》和2018年1月27日签某某《房产出售补充协议书》，协助原告办理系争房屋产权变更登记至案外人吴某某名下。同时新增一项诉讼请求：判令被告与案外人签某某系争房屋抵押合同无效，撤销系争房屋抵押登记。事实与理由：2016年8月15日,原被告签署《动迁房买卖协议》,约定被告向原告出售系争房屋,房屋建筑面积69.29平方米,房款总价人民币102万元(以下币种均为人民币)，分4次支付。被告承诺系争房屋无抵押,并同意于2019年7月21日后一个月内过户。协议还约定,如果因被告延误影响产权过户登记,每延迟一天,被告应按协议成交价格的1%向原告赔偿。《动迁房买卖协议》签署后,原告按约支付房款,截至2017年8月30日共支付房款90万元,并收到被告交付的系争房屋产权证原件一份保管至今。2018年1月,被告以经济拮据为由请求原告预支部分尾款,原告于2018年1月9日和27日分别提前支付了尾款中的2万元和3万元。同月,原告得知系争房屋于2019年4月18日即可办理产权变更手续，故原、被告于2018年1月27日签署了《房产出售补充协议书》,明确了合同履行情况,并对过户时间作出新的约定,被告应在系争房屋可以过户时一个月内(即2019年5月18日前)协助原告完成过户。2019年4月7日,原告向被告联络预约办理系争房屋过户手续，遭被告多次爽约未果。后原告前往房地产交易中心了解系争房屋情况,得知原告所持的房产证已被挂失,且系争房屋已被办理抵押登记。原告认为,双方签某某《动迁房买卖协议》和《房产出售补充协议书》合法有效,原告一直按约履行,有权要求被告按约过户。但被告擅自抵押,失信违约,损害原告的合法权益。因此,原告诉至法院，请求判如所请。
　　被告金鑫辩称：对原告所述的事实与理由无异议，共计已收到原告支付的系争房屋房款95万元。现系争房屋已抵押给案外人，争取尽快还完欠某，涤除抵押后协助原告完成过户登记。
　　经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室，为动迁安置房，登记在被告金鑫名下。
　　2016年8月15日，原告(购房方、乙方)章青连与被告(售房方、甲方)金鑫签订《动迁房买卖协议》，约定原告向被告购买系争房屋，建筑面积69.29平方米，总价102万元。原告应于签约当日付定金5万元、2016年9月6日前付70万元、小产证办出并交其保管后付15万元、过户当日付12万元余款。2019年7月21日后系争房屋可以过户(过户时间根据国家政策的变动而变动)，时间限定为一个月，被告不得以任何借口拖延时间不配合办理过户手续，如因被告延误致影响产权过户登记的，遭受的损失由被告负赔偿责任，按该房屋买卖协议总成交价的1%元/天计算。被告在协议中承诺，系争房屋无抵押、债权债务、转让、赠与、继承、权属纠纷等事项。协议补充约定，原告“有权决定过户时产证写在谁名下，甲方无权干涉”。签约当日，被告将系争房屋交付原告使用至今。
　　2018年1月27日，原告(乙方)章青连与被告(甲方)金鑫签订《房产出售补充协议书》，明确在合同履行过程中，原告已按约支付被告房款90万元，另因被告资金需求，分别于2019年1月9日、2019年1月27日预支被告2万元、3万元余款。被告保证在系争房屋可以过户时一个月内办理过户，如果由于被告原因导致不能过户或过户受阻不能顺利进行，视为被告违约，被告以3倍协议价格(即306万元整)赔偿给原告。
　　期间，原告向被告共计支付房款95万元(2016年8月15日支付5万元、2016年8月18日支付20万元、2016年8月30日支付50万元、2017年8月30日支付15万元、2018年1月9日支付2万元、2018年1月27日支付3万元)，余款7万元(按约应于系争房屋过户当日支付)尚未支付。
　　2019年4月30日，被告(借款人、抵押人、乙方、丙方)金鑫与案外人(出借人、抵押权人、甲方)严立、唐田明签订《不动产借款抵押合同》，约定乙方向甲方借款，丙方愿意以其合法拥有的不动产(系争房屋)以不转移占有的方式抵押给甲方作为乙方借款的担保。借款本金为55万元，借款期限为2019年4月30日至2019年7月29日。2019年5月6日，双方完成房地产抵押登记。
　　另查明，被告于2017年5月29日办理系争房屋沪(2017)青字不动产权第015590号不动产权证，于2017年12月26日挂失补办沪(2017)青字不动产权第032774号房地产权证。
　　以上查明的事实，有原、被告的陈述，动迁房买卖协议、房产出售补充协议书、收据、银行转账凭证、上海市不动产登记簿、物业费发票、微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告表示《动迁房买卖协议》和《房产出售补充协议书》合法有效，被告应按约继续履行，以及系争房屋抵押是被告与案外人恶意串通所为，坚持请求法院判令被告协助办理系争房屋过户登记、判令被告与案外人签某某系争房屋抵押合同无效、撤销系争房屋抵押登记以及支付延迟过户的违约金。被告表示其与案外人的借款抵押真实有效，承诺尽早还清案外人欠某，涤除抵押后协助原告办理系争房屋过户手续。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：第一，原、被告签订的《动迁房买卖协议》和《房产出售补充协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行。原告已经按照约定支付了相应房款，被告理应配合原告办理过户手续。然被告已将系争房屋抵押给案外人并办理了抵押登记，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。故在系争房屋的抵押权尚未涤除的情况下，原告诉请将系争房屋变更登记在法律上暂无法继续履行。经本院释明，原告仍坚持原诉讼请求，故本院对其要求被告协助办理过户及支付延迟过户违约金的诉讼请求无法支持。原告可在系争房屋具备过户条件后另行主张自身权利。第二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。原告主张系争房屋抵押是被告与案外人恶意串通所为，损害原告利益，应属无效，但未提供相应证据予以证明，没有事实依据，故本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　驳回原告章青连的全部诉讼请求。
　　本案受理费80元，减半收取计40元，由原告章青连负担；保全费5,000元，由原告章青连负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：郑  重

书记员：黎偲原