童彬敏、戴洁与高靖基、惠海曙财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

　　原告：童彬敏，男，1981年6月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　原告：戴洁，女，1983年5月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　两原告之共同委托诉讼代理人：郑何顺，上海顺商律师事务所律师。
　　两原告之共同委托诉讼代理人：曾帅，上海申恒律师事务所律师。
　　被告：高靖基，男，1982年9月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　法定代理人：惠海曙(系被告高靖基舅舅)，住上海市杨浦区凤城五村XXX号XXX室。
　　被告：惠海曙，男，1964年10月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　原告童彬敏、戴洁诉被告高靖基、惠海曙财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周励适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。其后，因本案有不宜适用简易程序的情形，本院裁定转为适用普通程序，依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告戴洁、两原告之共同委托诉讼代理人郑何顺、被告惠海曙暨被告高靖基之法定代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告童彬敏、戴洁向本院提出诉讼请求：要求两被告赔偿40万元。事实与理由：2017年4月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》，约定高靖基购买童彬敏、戴洁所有的位于上海市杨浦区控江路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2017年10月，高靖基以自己为限制民事行为能力人为由，起诉至杨浦法院要求确认买卖合同无效并要求戴洁、童彬敏返还购房款及相应利息。2017年12月，杨浦法院判决确认买卖合同无效。原告认为，原告在合同履行过程中没有任何过错，相反，被告高靖基本次买卖房屋是为了置换，高靖基在成功将其名下的房产出售后，却要求宣告高靖基与原告之间的买卖合同无效，对此，高靖基存在过错。而高靖基置换房屋的时间长达一年之久，被告惠海曙作为高靖基的法定代理人不可能不知道高靖基置换房屋的全过程，在高靖基曾因与他人购房事宜而涉诉的情况下，仍放任高靖基手握巨款并与原告签订买卖合同，显然没有尽到监护责任。两被告的行为给原告造成了巨大损失，故诉至法院，要求两被告承担赔偿责任。
　　被告高靖基、惠海曙辩称，买卖合同是无效的，被告无过错，不存在损失问题。而且系争房屋有非法搭建，双方还签了两份价格不一致的合同，是阴阳合同，也是非法的。所以，不同意原告诉请。
　　经审理查明，中国残疾人联合会于2015年5月6日向高靖基签发《残疾人证》，残疾类别：精神，残疾等级：贰级，监护人：惠海曙。
　　2017年4月20日，童彬敏、戴洁(卖售人、甲方)与高靖基(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容为：第一条，乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房地产坐落：控江路XXX号XXX室，房屋类型：公寓，房屋建筑面积：87.12平方米；第二条，房地产转让价款为4,490,000元。
　　同日，双方还签订《房地产买卖合同补充协议》，约定房屋实际成交价包含房地产的室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息等，共计6,490,000元。
　　签约后，高靖基陆续向童彬敏、戴洁支付共计2,120,000元房款，童彬敏、戴洁于2017年4月20日分别出具三张收款收据予以确认。
　　2016年12月19日，高靖基与案外人刘伟、王小可发生纠纷，诉至本院，案号为(2016)沪0110民初20507号。该案审理中，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对高靖基是否具有民事行为能力、诉讼行为能力进行司法鉴定。2017年6月27日，鉴定中心出具鉴定意见书，鉴定意见：被鉴定人高靖基患有精神分裂症；被鉴定人高靖基应评定为具有限制民事行为能力、无诉讼行为能力。该案案情为：2016年9月28日，高靖基与刘伟、王小可和房产中介公司签订《房地产买卖居间合同》一份，约定刘伟、王小可将位于上海市杨浦区兰州路XXX弄XXX号XXX室的房屋以655万元的价款转给高靖基，高靖基于同日支付定金10万元。该案判决：一、高靖基于2016年9月28日签订房地产买卖居间合同的民事行为无效；二、刘伟、王小可应返还高靖基定金10万元。
　　2017年，高靖基将童彬敏、戴洁诉至本院，案号为：(2017)沪0110民初22341号。高靖基提出如下诉请：1.确认高靖基与童彬敏、戴洁于2017年4月20日就上海市杨浦区控江路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》无效；2.童彬敏、戴洁返还高靖基房款2,120,000元；3.童彬敏、戴洁向高靖基支付利息(以2,120,000元为本金、按同期银行贷款利率计，从2017年5月1日起至本判决生效之日止)。童彬敏、戴洁答辩称，双方之间的合同是有效的，童彬敏、戴洁在履行合同过程中完全是善意的，不同意高靖基的诉请。如果法院判决合同无效，保留另案追究责任的权利。该案审理后本院认为，高靖基患有精神分裂症，自2005年起多次住院治疗，在签订买卖合同前，高靖基刚出院，签约后两周又再次住院，病症具有持续性。高靖基与刘伟、王小可于2016年12月的另案诉讼中，司法鉴定显示高靖基系限制行为能力人、无诉讼行为能力。本案审理中，戴洁、童彬敏也认可高靖基在签约时系限制行为能力人。故高靖基作为限制民事行为能力人，在处理买卖房屋这类重大民事行为时，应征得法定代理人同意，或事后得到法定代理人的追认。童彬敏、戴洁提供的录音资料显示在签约后高靖基法定代理人惠海曙曾出面与高靖基一起和童彬敏、戴洁共同协商，但该行为并非就是对房屋买卖合同的追认。童彬敏、戴洁认为买房系置换，惠海曙应当知晓高靖基买房事宜的推测，无足够证据予以证明。综上，高靖基作为限制民事行为能力人，其独立与童彬敏、戴洁签约购买系争房屋，事先无法定代理人同意，事后又未得到追认，该合同应属无效。根据法律规定，无效合同自始无效，当事人据此取得的财产应当予以返还，故童彬敏、戴洁应当返还高靖基购房款。高靖基主张的利息系购房款的孽息，童彬敏、戴洁在本案中亦无过错，故利率应当按照同期银行存款利率计。据此，判决：一、高靖基与童彬敏、戴洁于2017年4月20日就上海市杨浦区控江路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》无效；二、童彬敏、戴洁应返还高靖基房款2,120,000元；三、童彬敏、戴洁应向高靖基支付利息(以2,120,000元为本金、按同期银行存款利率计，从2017年5月1日起至本判决生效之日止)。
　　该案判决后，童彬敏、戴洁提起上诉，后向上海市第二中级人民法院撤回上诉。
　　本案审理中，经童彬敏、戴洁申请，本院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋在起诉时的市场价值进行评估，结论为：总价值544万元。评估费14,423元，由童彬敏、戴洁预付。
　　以上事实，由童彬敏、戴洁提供的(2017)沪0110民初22341号民事判决书、鉴定意见书、网页截图、房地产买卖居间协议、房地产买卖合同补充协议、上海市房地产买卖合同、高靖基提供的病历卡、残疾证、本院调取的(2016)沪0110民初20507号民事判决书、评估报告以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
　　本院认为，本案合同无效的过错方在高靖基而不是童彬敏、戴洁，高靖基应当对合同无效造成的童彬敏、戴洁的损失进行赔偿。童彬敏、戴洁所主张的房屋差价的损失，本院结合合同履行情况、过错大小、房产市场存在波动等情况综合酌定。高靖基虽然是限制民事行为能力人，但根据(2017)沪0110民初22341号民事判决的内容，童彬敏、戴洁须向高靖基返还房款2,120,000元及支付相应利息，因此，高靖基有独立的财产，应由高靖基进行赔偿。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第三十二条之规定，判决如下：
　　一、被告高靖基应于本判决生效之日起十日内向原告童彬敏、戴洁赔偿20万元；
　　二、驳回原告童彬敏、戴洁其余诉请。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费7300元、评估费14,423元，由被告高靖基负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈娟娟

书记员：周  励