竹溪县国土资源局与湖北金某房地产有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

原告竹溪县国土资源局
住所地：湖北省竹溪县城关镇幸福西路3号。
组织机构代码：73910674-3。
法定代表人万克非，该局局长。
委托代理人刘玉东，男，xxxx年xx月xx日出生，该局干部，住湖北省竹溪县。其代理权限为：增加、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
委托代理人吴刚，湖北楚秦律师事务所律师。其代理权限为：增加、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
被告湖北金某房地产有限公司
住所地：湖北省竹溪县城关镇幸福西路。
组织机构代码：05542626-0。
法定代表人魏强，该公司总经理。
委托代理人王佑庚，男，xxxx年xx月xx日出生，该公司副总经理，住湖北省竹溪县。其代理权限为：承认诉讼请求，进行和解，提起上诉。
委托代理人孟君迪，湖北君迪律师事务所律师。其代理权限为：承认诉讼请求，进行和解，提起上诉。

原告竹溪县国土资源局诉被告湖北金某房地产有限公司（以下简称金某广场）建设用地使用权出让合同纠纷一案，十堰市中级人民法院于2016年1月19日立案受理后，于2016年2月24日以（2016）鄂03民辖2号移交管辖裁定书裁定移交本院审理。本院受理后，依法由审判员明安辉担任审判长并主审，与审判员贺荣明、人民陪审员蔡成文组成合议庭，于同年5月19日公开开庭进行了审理。原告竹溪县国土资源局的委托代理人刘玉东、吴刚，被告金某广场的委托代理人王佑庚、孟君迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，被告金某广场于2012年8月通过竞拍方式取得竹溪县城关镇幸福西路（宗地编号：溪国土出让告字（2012）06号B06－1）33832平方米的国有土地使用权，土地出让总价款为7550万元（每平方米2232元）。同月30日，原、被告双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定：1、出让的宗地平面界址为东临广场路西侧人行道边线、南临长安大道北侧人行道边线、西临幸福西路东侧人行道边线、北临长安北路南侧人行道边线；2、合同价款为7550万元，分两期付清，即2013年1月20日前付3775万元，同年8月24日前付3775万元；3、建筑容积率不高于4.2，不低于1.0；4、因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，提交十堰市仲裁委员会仲裁。
2015年12月15日，原、被告双方签订补充协议，约定将原合同的争议解决方式变更为向“人民法院提起诉讼”。
2012年11月8日，被告向竹溪县人民政府申请缓交土地出让金，同月12日原告就被告的土地出让金问题向竹溪县人民政府请示，并提出被告于2013年1月20日前付清总金额的50%即3775万元，余款待被告开发另一半地块时一次性付清的建议。政府时任主要领导及相关领导同意了原告的建议，但原、被告双方未就此签订补充协议。
2015年9月16日，十堰市审计局对竹溪县2009年至2014年土地出让金作出十审农办决（2015）22号审计决定书，认定涉案地块的规划容积率为4.0，实际容积率为4.189为由，故被告应当补交土地出让金268.93万元。
本案在审理过程中，于2016年6月27日组织原、被告双方及十堰市华脉建筑勘察设计有限公司对争议的出让土地进行了现场勘查，双方同意该勘查以现有公路车行道的边界作为测量边界，人行道的宽度以竹溪县规划局的规划为准，规划若有变更，以变更后的规划为准。经实地勘查，被告的实际用地47.05亩（31368.54平方米）。
原告以被告已支付3775万元，尚欠3775万元未付为由，诉至本院。

本院认为，根据原告的诉请及被告的辩解意见，本院将本案的争议焦点归纳为：1、被告的实际用地面积是否符合合同约定面积？应当以实际用地面积还是合同约定面积计算土地出让金？2、十堰市审计局对竹溪县2009年至2014年土地出让金作出十审农办决（2015）22号审计决定书中认为被告应当补交土地出让金268.93万元是否有效？3、被告提出因原告交付土地不足，造成被告实际多支出契税和拍卖佣金，原告是否应当承担赔偿责任？
一、关于被告的实际用地面积是否符合合同约定面积？应当以实际用地面积还是合同约定面积计算土地出让金？
原告认为：原告已按照合同约定交付了出让土地，如土地面积不足，应当谁占用谁付钱。
被告认为：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城镇国有土地使用权出让规划管理办法》的规定，出让的土地应当不包括规划的道路，故土地面积应当以实际使用面积为准，并依据实际使用面积计算土地出让金。
本院认为：原、被告之间虽然在出让合同中约定了土地面积，其实际交付多少土地面积，原告没有提供其它证据予以证实。因而无法确定交付土地时的确切面积，且双方在合同中约定是以面积计算出让金数额，而不是以地块来确定出让金数额。故出让地块的面积应当以实际勘测面积为准，出让金数额也应当以实际面积计算。因此，应当以现场勘查的面积作为被告的实际用地面积，而经现场勘查，被告的实际用地面积为47.05亩（31368.54平方米），根据合同约定，每平方米应当支付土地出让金为2232元，故出让金应当为70014581.28元（31368.54平方米×2232元／平方米）。
二、关于十堰市审计局对竹溪县2009年至2014年土地出让金作出十审农办决（2015）22号审计决定书中认为被告应当补交土地出让金268.93万元是否有效？
原告认为：出让给被告的土地在公告时已明确注明了容积率不高于4.0，不低于1.0，且十堰市审计局对应当补交的数额已作出了决定，故被告理应补交。
被告认为：该审计决定只是针对原告作出的内部审计，对外不产生效力，同时该审计中对容积率的计算与合同约定不符，其结论不客观，故不应当补交。
本院认为：十堰市审计局对竹溪县2009年至2014年土地出让金作出的十审农办决（2015）22号审计决定书确定金某广场应当补缴土地出让金268.93万元，因该审计决定书是针对竹溪县人民政府上述年度土地出让金情况作出的内部审计，对外不产生效力。同时该争议地块在拍卖时公告的容积率是不高于4.0，而根据竹溪县城乡规划管理局的证明，被告提供的公共开敞空间为3330平方米，根据2007年1月1日起执行的《十堰市城市规划管理技术规定》第1.2条、第4.1.6条的规定，应当奖励0.2的容积率。而金某广场的实际容积率为4.189，没有超过合同约定及文件规定的容积率，因此要求金某广场补缴土地出让金268.93万元没有依据。
三、关于被告提出因原告交付土地不足，造成被告实际多支出契税和拍卖佣金，原告是否应当承担赔偿责任？
原告认为：本案的争议焦点是被告应不应当支付土地出让金，应当支付多少出让金的问题，至于是否因交付土地不足而给被告造成了损失，不是双方争议的焦点，与本案无关，且被告没有提出反诉，应当不予审理。
被告认为：因原告出让给被告的土地面积有误，并由此而导致被告实际多支出契税41.5378万元、拍卖佣金20.7689万元，原告负有过错，对此损失原告应当赔偿给被告。
本院认为：既使原告错误计算土地出让金而导致被告多交纳税款和拍卖佣金，依据不诉不理的诉讼原则，因被告没有提起反诉，本院对该辩解意见不予审理。
综上所述，本案中原、被告之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，合同合法有效，双方当事人均应当按合同的约定履行义务。原告根据合同的约定交付了土地，故其要求被告支付土地出让金的诉请合法有据，本院予以支持。被告提出应当以其实际用地面积交纳土地出让金的辩解意见本院予以采纳。故诉争的土地出让金数额应当以被告实际用地面积计算。原告按照十堰市审计局作出的审计决定要求被告补交出让金，其依据不足，其诉请本院不予支持。被告以该审计结论不客观，不应当补交的辩解意见本院予以采纳。被告以原告交付土地面积不足而要求其赔偿损失的辩解理由，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

被告湖北金某房地产有限公司应给付原告竹溪县国土资源局土地出让款70014581.28元，除已支付37750000元外，尚应支付32264581.28元，限本判决生效后十五日内付清。逾期未付的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
案件受理费243997元，由原告竹溪县国土资源局负担100000元，被告湖北金某房地产有限公司承担143997元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省十堰市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行，帐号：17×××01；通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000，地址：十堰市邮电街12号；汇款时须注明汇款用途和一审案号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时递交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从规定的每次履行期间的最后一日起计算。

审　判　长　　明安辉 审　判　员　　贺荣明 人民陪审员　　蔡成文

书记员：于丽 本案适用的相关法律依据： 1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 4、《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。